冠病疫情严重打击零售业之际，私人业主提供的援助不均衡，以及租约条件不公等问题，更是显而易见。
我国在2015年推出公平租约框架，但由于不具法律约束力，这套框架在执行上力不从心。由五个商会商团及非正式组织代表组成的公平租约工作委员会，于是在今年5月向政府建议，希望立法推行公平租约法令。
立法是否是解决这个长期存在问题的唯一途径？本期专题将探讨该如何化解双方的矛盾，让业主和租户之间的利益关系更加平衡。
“10条租约中，全部都是不公平的，可说是100％不公平，许多事项都需要与业主协调。”
售卖运动和时尚用品的奥特（Augment）国际公司董事经理黄德群接受《联合早报》访问时，针对租约条件的合理与否提出了上述看法。
黄德群举例说，业主可要求租户在装修时聘请指定的装修商或使用昂贵的材料，不顾商家所须承担的成本。不过，他留意到，自从零售业受疫情冲击后，他们的态度明显放软，较愿意妥协。
经营沙拉小吃店Poke Theory的李佐逸同样认为，业主很多时候都占上风，租户一般上都是无能为力。例如，若业主要进行装修工作，可随时要求租户停业，并且不给予赔偿。
此外，许多商家申诉，业主在调整租金方面不透明，他们不会在租约中列明涨幅顶限，让商家难以作出预算。
李佐逸透露，中央商业区的办公人潮未恢复，公司旗下一间市区店面的生意大受影响，但业主竟然要求收取更高租金，他因此决定不续约。
专家：零售业生态系统改变才能解决双方矛盾
针对诸多租约不公平的例子，受访专家认为，零售业的整体生态系统或要彻底改变，才能在根本上解决双方的矛盾。
莱坊零售物业部主管徐伟杰说：“要解决这个不平衡的问题，就必须检讨零售业的整个系统，让所有利益相关者如业主、租户、金融业者和政府等共同达成协议，以在这个充满挑战的环境下帮助该领域生存和发展。商业协议由业主拟定，租户有较少说话权，并处于劣势。因此，政府作为监管者，或许应该在必要时通过立法协助租户。”
徐伟杰指出，随着电子商务的兴起，以及商场缺乏有趣概念吸引购物者，租户将没有能力支付高昂的固定租金。实体零售店或可采取较灵活的租金结构，让更高的租金比率同营业额挂钩，其余才是补贴共同服务费用的基本租金。这有助于推动租户去吸引客户，并鼓励业主推出更多宣传和促销活动，以及改善商场设施。
公平租约工作委员会早前向政府提呈15项建议，这包括订立公平租约法令，让业主不得限制租户在租约期间或租约结束后在商场附近营业，以及为保证金数额设限，一年租约的保证金最多相当于一个月基本租金，总额不超过三个月基本租金。
在增加信息透明度方面，委员会提议创建公共租金数据库，并每月更新资料。如果业主规定租户提供每月销售数据，租户也有权要求业主提供关于商场的具体资料，如生产力和业务表现等。
该委员会由新加坡工商联合总会（SBF）旗下中小企业委员会（SMEC）、新加坡中小企业商会（ASME）、新加坡餐饮业协会（RAS）、新加坡零售商协会（SRA），以及非正式组织新加坡租户公平联合会（SG Tenants United For Fairness）的代表组成。他们联合为属下超过1万个本地企业发声。
新加坡餐饮业协会发言人说，委员会在提出建议时参考了澳大利亚、香港、英国和美国的做法。其中，澳洲早在1995年立法监管零售和商业租约，但这并没有削弱业主和租户之间的市场合作关系。
发言人指出，冠病疫情期间，澳洲的零售商协会和购物中心理事会等组织甚至积极进行商谈，以制定一套行为守则，在这个非常时期监督业主和租户的行为。
英国政府也在冠病期间制定了类似澳洲的行为守则，为监管商业房地产利益相关者的关系提供指导。其中一项原则是要求各方促进协作和提高透明度，因为大家都是商业伙伴，而并非对手，且有着在疫情以外让生意持续运作的相同利益。
高纬环球（Cushman & Wakefield）东南亚区研究部主管李敏雯指出，公平租约工作委员会提出的一些建议，如让终止合约条例无约束力，可能违反自由市场原则并具约束性。这将让业主无法根据结构性变化如电子商务崛起做出快速回应。
她提醒，立法提案必须同时照顾到租户和业主的利益，确保生态环境以可持续的方式和谐运作。
扬基蜡烛（Yankee Candles）新加坡代理商Pure Senses董事长黄忠炜是公平租约工作委员会的委员之一。他透露，委员会很明确地向相关政府部门表明，五年前推出的公平租约框架在执行上属于志愿性质，因此无法有效发挥作用。
黄忠炜认为，政府正认真考虑委员会的反馈，近期也会派代表参与讨论。至于政府最终会采纳哪些建议，或是通过什么形式推行则尚未确定。
业主与租户之间存在相互关系，如果租户做得好，业主也将受惠。如果业主不愿在艰难时期帮租户一把，相信这段商业关系也不会维持太久。
奥特国际公司位于乌节路的新店面本月开张。黄德群受访时没有透露具体租金额，但他表示，相较于过去的水平，业主现在提出的租金较为合理。
他说：“本地零售租金之前已达到顶峰，让商家很难生存下去。如今这场疫情把价格打回原形，租金下降至比较能接受的水平。我也发现业主的态度和以前分别很大，过去只有他们可以挑你，现在双方在各方面都比较好商量。”
（本专版每逢星期四刊登。欢迎商团提供资讯，请传真到63198125或电邮到zbcj@sph.com.sg）
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