江海行歌
顾功垒
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中国国务院总理李克强上周六作政府报告时不讳言，过去一年中国经济发展面临“多重困难和严峻挑战”，需要远近结合，趋利避害，有效应对。目前中国个别城市楼价冰火两重天的现象，正好反映了“多重困难和严峻挑战”。
经济分析师认为，楼市红火如果无法拉动房地产投资、无法提振对钢铁等大宗商品的需求，房地产可能成为拖累中国经济下行的主要动力；楼市的加杠杆和中央结构性供给侧改革的去杠杆、去库存和去产能产生矛盾，中国经济改革的“加减法”面对严峻挑战。
中国全国两会（政协、人大）召开前后，一线城市楼价疯涨，三四线城市则持续去库存压力，形成冰火两重天的落差。
重庆市长黄奇帆在重庆人大代表团讨论时说，目前中国房地产领域用加杠杆的办法去库存，这跟中央精神背道而驰，风险很大。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。
世界经济遭遇六年来最低增速后，中国国务院总理李克强上周六作政府报告时不讳言，过去一年中国经济发展面临“多重困难和严峻挑战”，需要远近结合，趋利避害，有效应对。
显然的，黄奇帆用股市比喻楼市，形象地反映出楼价节节攀高的态势，外界担心泡沫可能正在形成，房地产的挤出效应也令人质疑货币政策宽松的基调，到底是把流动性给了谁。
首先，中国本月1日降准似乎给一二线城市送去流动性，真正需要去库存的三四线城市拿到药却治不了病。央行行长周小川力挺个人住房加杠杆的逻辑，会不会成了催生楼市泡沫的助推剂？
其次，部分城市出现的楼市红火如果无法传导到房地产投资，进而拉不动房地产新开工面积增长，无法提振对钢铁等大宗商品的需求，那该如何是好？一线城市的土地储备已“告急”，各级地方政府会不会陷入去不了库存、税收又增加不起来的“两难”？
第三，如果房地产成了拖累中国经济下行的主要动力，无法在未来的合理预期上取信于民，楼市的加杠杆和中央结构性供给侧改革的去杠杆、去库存和去产能产生矛盾，中国经济改革的“加减法”往后要怎么做？
个人住房加杠杆催生楼市泡沫？
中国楼市在2014年底显现复苏苗头后，过去一年平稳回暖。决策者在平衡房地产销售价格和投资对经济的拉动作用后，不少城市出台楼市松绑政策。
2月份，中国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点，达到环比第10个月上涨。但是在中国，楼市情况不能一刀切。
2016年1月份，四大一线城市住宅成交量的火爆行情，使得城市库存全部降至10个月以下，其中上海库存房源只够卖3.7个月，而在一些三四线城市，库存量有的高达数十个月。
周小川力挺个人住房加杠杆逻辑
中国人民银行行长周小川2月26日在央行上海总部记者会上力挺个人住房加杠杆逻辑。
他说，中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重只有百分之十几，比例是比较低的。银行系统认为个人住房抵押贷款是相对比较安全的产品，有意愿发展。
央行称，在宏观和微观审慎监管框架下，允许商业银行和其他金融机构在具体业务的灵活度方面有一定的裁量权。
之后，央行宣布自本月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
与此同时，上海、深圳曝出有房地产中介机构为买卖双方提供首付贷。在商业银行把首付比例降至20%后，房地产中介提供首付贷产品，相当于让购房者实际享受零首付，或者支出5%到10%的首付款项，其余通过借贷来弥补。
此外，东北省会城市沈阳朝令夕改的大学生买房零首付政策，也表明地方政府在去库存上，缺乏通盘风险考量意识。
楼价会上涨的“乐观”给楼市添乱
黄奇帆认为，首付加杠杆推高房价，与中央基调不符，令人想到美国2008年的次贷危机。
上海市民朱先生（38岁，营销公司总监）在看到上海宝山区、闵行区等楼盘出现购房人龙后告诉本报，他两年多前以400多万元（人民币，下同，84.88万新元）购买的一套三层楼住宅，转售价现已跳高到700万元。
他虽无意脱售现自住家宅，但忧心这股对楼价会继续上涨的预期，会给中国楼市添乱。
分析师：一窝蜂冲首付贷很危险
新加坡大华银行经济分析师全德健受访时认为，中国楼市冰火两重天的情况确实令人纳闷。周小川讲话的逻辑本身是正确的，自住型房贷从经验来看的确坏账率低，但从各地方上执行情况来看，却有“断章取义”的做法。
他说，一窝蜂冲首付贷是很危险的。周小川所指的“从总量上来讲个人消费贷款的杠杆率不太高”，并不代表可以马上放水冲房贷，不仅商业银行本身要坚持审慎房贷的操守，监管也要马上跟进严查是否有过度借贷的情况。
全德健认为：“银行把关不严、监管又不充足，再加上舆论兴风作浪，就会埋下危机的泡沫。”他还指出，房贷相对安全的逻辑是基于自住商品房，监管当局须对投资性购房房贷有所警惕。虽然在中国一对夫妻可用双方各自名字购房，再借用双方父母名义购房，但是银行内部审贷时，还要谨慎评估房贷申请人实际年龄和按揭月供的能力。
中共上海市委书记韩正、广州市委书记马兴瑞、北京市常务副市长李士祥等，纷纷在北京开两会期间放话，严格坚持限购、禁止炒卖倒卖房子，加强楼市调控，并将依法惩处违法扰乱房地产市场行为。
中国媒体报道，北京、广州、深圳等部分首付贷平台在监管排查中，本周二起暂停业务。有业者估计，深圳首付贷将近30亿元，中国楼市严控措施也不能一刀切。
楼市带不动房地产投资
有分析师认为，首付贷可能不合规，但有其合理推向市场的基础。
一名不愿具名的外资行分析师向本报指出，中国购房者从以前向亲友借钱买房，到现在通过首付贷这种方式集资还首付，这个转变是合理的。
上述人士认为，一线城市过去十年楼价下跌的故事不存在，再加上二级市场土地储备被部分垄断，地方政府需要依靠土地出让收税，城市间的不均衡发展依然存在，如果这些经济体制没从根本上突破改变，很难改变当今中国的楼市格局。
“如果市面上有三五年内楼价不涨甚至下跌的说法，那么在一线城市的买房人会用十年来辩驳楼价还是会涨，这个预期基本不会改变。”
因此，买房既避免了租房被房东坐地起价的尴尬，又有稳定的投资收益和资本价值增长，还有中国式落户这类非经济的正面功能，分析师认为，这些综合因素使得不买房的机会成本高涨。
孙瑜：投资者重房地产轻股市
汇丰银行中国证券策略总监孙瑜在研报中指出，货币宽松给不同的资产带来不同的影响。从1月份一线城市房价均涨30%，上海、深圳在降准后房价持续上升的情况来看，央行降准不会改变国内投资者重房地产轻股市的现状。
可是房价涨还是无法带动房地产投资的困局，还给决策者带来一个头痛的问题。一来一线城市的土地储备不多，二来无法带动钢铁等商品需求。
经济生产水平提高VS生产要素成本高涨
兴业证券分析师王涵在报告中指出，由于外部环境和人口结构发生变化，去年政策刺激后房地产虽量价回升，但尚未带来投资增长，房地产部门“去库存”“稳价格”稳定居民部门资产负债表，才是政府本轮调控的主要目标。
房价上涨后，虽然中介活动愈发活跃、地方居民价格消费指数被推高，但有分析师认为，资源的聚拢和人员流动的向心力，会推高企业在当地的生产要素成本，引发低收益企业选择自动退出市场。
对于地方政府来说，它一方面希望看到当地的经济生产水平提高，另一方面又不愿意生产要素成本高涨，如何求取平衡成为一大挑战。
经济「加减法」何去何从
从银行来看，个人住房加杠杆是较安全的贷款；去杠杆和去产能、去库存又是今年的指标任务，还要允许一部分坏账。再加上人民币汇率的问题，把控的关口很多。
人民币汇率在全国两会前夕逐渐稳定下来，流动性保持通畅后，决策者把焦点拉回到结构性供给侧改革上。
汪涛：结构性改革“加易减难”
瑞银中国特约首席经济师汪涛博士认为，结构性改革“加易减难”，决策层计划简化行政审批流程、对服务业和小微企业减税降费、推动户籍改革和扩大社保覆盖范围，并设立若干政府引导基金、助推创业创新，从而释放增长新动力。
虽然这些供给侧重改革中做“加法”的政策易于推行，但去产能、国企重组等做“减法”政策则相对困难。瑞银预计，今年针对国企改革的政策还会再推出一些。
全德健：分流安置200万职工不会太棘手
中国政府寄望，未来几年退出钢铁、煤炭行业10%左右的产能，并由中央财政安排1000亿元专项奖补资金用于职工分流安置。
大华银行全德健认为，中国经济做减法的困难在于如何安抚改革会触动到的各利益方神经，从侧面说明中国国家主席习近平之前几年高压反腐打击小山头，是在为减少改革的阻力而努力。
如今中国式反腐还要“回马枪”，全德健说，接下来再改革相对来说不会像之前那么困难。但是在去产能时，当局不得不考虑补偿金和人员分流，或是再培训、再就业的社会稳定保障课题。
中国在上世纪90年代掀开第一次下岗大潮。有数据显示，1998年至2000年期间，单黑龙江、辽宁、吉林、湖北和湖南，每年就有260万左右的人失业。
日前，中国人社部部长尹蔚民表示，今年煤炭和钢铁行业化解产能过剩，涉及分流安置人员分别为130万和50万。全德健说，中国在第一次下岗潮中证明是“老手”，这次在个别领域分流约200万人，不如第一次来得凶猛。虽然人员安置不容易，但相信也不会太棘手。
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