2016财政预算案

财政预算案前 为房地产市场问诊把脉

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沈越

shenyue@sph.com.sg

楼市乾坤

  2009年下半年起,新加坡楼市因出现“太上火”症状,促使政府连开七轮猛药措施以冷却房地产市场。楼市自2013年第三季开始降火,私宅价格迄今已累计下跌8.4%。

  过去两年,发展商和屋主曾多次埋怨,这复合药方太重太苦,希望政府能减少用药。但官方的回应是,楼市情况还必须密切观察,停药或减药都不宜太急,否则前几年的治疗就会功亏一篑。

  2016财年政府财政预算案声明将于星期四(24日)公布,本期《楼市乾坤》邀请几名分析师和经济师,为房地产市场问诊把脉,察看它是不是已经药到病除,抑或必须继续服药。

国人还是买不起私宅?

拥有一个私宅单位是许多国人的心愿。过去两年半,随着私宅价格走软,国人工资不断增长,工资增幅总算超越房价涨幅,相比两三年前,一些人感觉现在似乎更买得起私宅。

智信研究与咨询总监王伽胜说:“现在的楼市肯定比以前更健康,因为私宅变得更负担得起,也更符合买家的预期,而屋主的资产价值也没暴跌。”

根据法国巴黎銀行(BNP Paribas)分析师张刚禾提供的资料,截至去年第三季,新加坡私宅价格中位数与家庭年收入中位数的比值是10.5倍。

这意味相对一个年收入约10万元的普通家庭,一个普通私宅单位大概要价105万元。该比值较2013年第三季楼市处于高峰时的12.6倍低,但仍较2005年至2006年的7.5倍至8倍高(见制图1)。

从一个较长期的角度来看,最富裕的20%新加坡家庭,目前的确买得起私宅。根据新加坡统计局最新收入调查,属于这个阶层的家庭,每名成员平均月入介于5804元至1万2816元。

新加坡国立大学应用经济学和政策研究所的研究显示,如果房贷利率为3%(历史平均房贷利率),非有地公寓价格中位数占这些家庭一辈子收入或财富的约15%。即使房贷利率上升至5%,这个比率也不至于变得太高,约20%。

然而,从买房所需缴付的首笔付款来看,绝大部分国人现在对拥有私宅仍无法抱持太高期望。

花旗银行经济师吉伟正本周较早时指出,即便是收入最高的20%新加坡家庭,如今买非有地私宅,所需的首笔付款还是会超出它们现有的储蓄。买房首笔付款项目可包括:选购权费、首期付款、法律费、印花税、经纪抽佣,以及其他费用等。

此外,每月房贷还款数额也能衡量私宅的可负担性。张刚禾提供的资料显示,截至去年第三季,全国多个地区的屋主每月支付的房贷还款额中位数,占家庭月入中位数的近40%,支出相当可观。

为了让单位的总售价更宜人,私宅单位的面积中位数在过去六年里发生了变化。

根据张刚禾提供的资料,私宅单位面积中位数从2010年的1033平方英尺,下降至去年上半年的753平方英尺,使私宅单位总售价保持在100万元左右的范围。

尽管楼市自2013年第三季起趋软,无论是总售价,还是尺价中位数都有所滑落,但私宅单位的面积却未出现反弹,反而越变越小(见制图2)。

组屋提升者占比增加

撇开私宅的可负担性不谈,组屋提升者在过去六年已成为私宅市场的最主要买家。

张刚禾提供的资料显示,自额外买方印花税(ABSD)2011年出台以来,外国买家整体交易率已从当年的约19%,下滑至去年上半年的约7%(见制图3)。

反观在所有新私宅交易当中,组屋提升者的交易占比从2010年的40%,上升至去年第一季的72%(见制图4)。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉表示,现在的政策有利于首次购房者、组屋提升者;但拖累外国买家、永久居民买家,以及拥有多个房地产的富裕国人。

他说:“如果社会平等仍是考量,即给予组屋提升者和首次购房者一个更公平的买房环境,那么ABSD还是会实施下去,但比率可能会出现一些调整。”

王伽胜表示,新加坡人和外国人都有购买新加坡私宅的需求,但新加坡人应拥有优先权。

欣乐国际执行董事麦俊荣认为,政府应关注的是为收入较低国人提供负担得起的组屋,私宅市场则应是自由市场,规则不应太苛刻。

他表示,现在的政策充满矛盾,一方面不鼓励房地产投资,另一方面却让较富裕的组屋屋主买私宅自住、把组屋出租。在他看来,屋主若有能力购买私宅,就不应被允许利用政府津贴的组屋赚取租金。

分析师:降温措施松绑或在2017年出现

受访分析师一致认为,政府不太可能在来临的财政预算案声明中,为房地产降温措施松绑(也称“撤辣”)。

华侨银行经济师林秀心表示,除非我国经济陷入衰退或房价下调幅度难以持续,不然政府在现阶段放宽额外买方印花税或卖家印花税(SSD)的可能性很低。

她说:“楼市仍然趋软,但这个步伐是可被接受的。任何降温措施调整可能要到2017年或更迟时候,才会出现。”

但林秀心也指出,如果我国的经济情况转坏至需要打强心针的地步,她不排除政府可能推出预算案以外的财政措施,包括下调房屋买卖印花税。

吉伟正指出,考虑到去年第四季私宅价格跌幅放缓,以及房贷利率目前还处于历史平均的3%以下,撤辣还为时过早。

他引述金融管理局的金融稳定检讨报告说,月入介于7000元至1万2000元的家庭,承担的每月房贷还款额目前约占月入的30%。当房贷利率增长至3%时,这个房贷压力将增至40%以上。

因此,即便良药苦口,但还是利于病。吉伟正说:“任何房价调整,即便痛苦,也是必须的调整,以帮助楼市在周期性低迷期间,恢复成本竞争力。”

如何进一步治疗楼市

麦俊荣认为,楼市病了。供过于求、房价下跌、需求疲弱、租金下滑等都足以显示其病态。

张刚禾提供的资料显示,新加坡整体住宅供应量(包括私宅、组屋和执行共管公寓)在去年和今年进入双高峰,净供应增长双双超过五万个单位。

与此同时,私宅空置率也从2013年第一季的约5%,上升至去年第三季的约8%。

麦俊荣说:“如果医生继续为病人下猛药,不让病人自然康复,那药可能会引发新的病情,比之前的病症还糟糕。”

王伽胜则指出,房价跌幅缓慢、私宅销量缓慢,使楼市笼罩在负面的气氛中,但让楼市软着陆还是最好的情景。

吉伟正强调,新加坡家庭目前的负债水平仍然很高,接近家庭可支配收入的一倍,意味着政府不应放宽鼓励买家审慎买房的房贷与价值比率(LTV)和总偿债率(TDSR)限制。

况且,就算政府如今撤辣,私宅房价还是会继续下跌。

吉伟正指出,建屋发展局已把购买新组屋的家庭月入顶限,从1万元调高到1万2000元,分摊了大众私宅市场的一部分需求。

此外,他指减少ABSD对负债屋主而言,根本无济于事。

吉伟正说:“更重要的是,被裁人员增加会影响他们作为屋主的还债能力,空置率上升也将压低租金收益,即使房贷利率不增加,也会降低房地产对投资者的吸引力。”

不过,王德辉表示,调整SSD则可帮助有困难的负债屋主,让他们在不受罚的情况下卖屋。

王伽胜认为,只要TDSR继续实施,楼市就不会太上火。因此,放宽ABSD和SSD也不会造成房价反弹,但至少能改善现在的惨淡气氛,把一些场边买家吸引回来。

他说:“这也能协助发展商,尤其是那些仍然热衷于发展新加坡项目的发展商。它们很难减价太多,因为这里的土地和发展成本高,而它们也想提供价值和设计都好的项目。”

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