回迁安置房:西局村账本

文/《瞭望》周刊社记者

叶俊东山旭金风李舒

西局,自古人员混杂。丰台志上说,几百年前这里遍地镖局,又因在京西,所以得名。

在西局村村委会主任彭军的印象中,大约在1988年,西局的外地人多了起来。“开始是浙江人,倒腾皮夹克。”他说,随后各色人等接踵而至,生意涉及羽绒服、水产、建筑

西三环中路从西局穿村而过。西客站和六里桥、丽泽桥两座长途客运站就在村边。作为进京闯荡的第一站,1994年、1996年,西局外来人口连续冲上历史高峰。不过,总体上讲,那时1.64平方公里的西局村与西三环、南三环附近其他城中村的情形大体相当,北面有六里桥,南有石榴庄,沿南三环向东有木樨园、成寿寺

“一运行才知道,不是那么容易”

2000年,第一个改变的机会来了。当时北京市政府决心大力推进始自上世纪50年代的绿化隔离带建设。模仿莫斯科规划而设计的“绿隔”,主要是为了防止城市各区域连成一片,实现分散而有重点的布局。

被称作“一绿”的北京第一道“绿隔”的建设起起伏伏。到2000年,北京市政府下发《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》以及相关暂行办法,提出在3至4年内完成60平方公里“绿隔”建设。这被认为是实现“绿色北京”承诺的重要举措之一。西局村在改造目录中。

改造政策下来,西局的村民们发现与以往大有不同。政策许可以农民合建房的形式搞房地产开发,所得资金用于区域内的各项建设以及解决村民生计。“就是政府不出钱,由村集体自己用土地搞开发。”西局村党支部书记武常亮回忆说。

根据后来出台的具体政策,用于农民搬迁上楼的自住房屋与上市商品房比例为1:0.5。也就是说,每建设1万平方米回迁安置房,可以建5000平方米商品房出售,所得资金用于前者。

这项前所未有的政策既不同于国家征地,也和城市危房改造不一样。农民们发现,可以用自己的土地换新房子、搞开发,过上城里人的生活。几十个城中村都雄心勃勃,组建了村集体的房地产企业。于是,北京的“一绿”以前所未有的速度与力度启动开发热潮。

“一运行才知道,不是那么容易。”武常亮说。

本来要求3年内完成新房建设,到了2004年拆迁还未完成。当时正是土地价值充分释放、补偿安置标准水涨船高的时候。“不是农民要价高,全北京都在涨,关键是没有社保、转工,另外村集体企业也给拆了。农民说,我没法租房收钱,种菜的地没了,也没地方上班,我吃啥呢?只有吃补偿。”彭军回忆说。

由于没有征地,而是通过“调整农业生产结构”来重构地区面貌,用于绿地建设的土地虽然名义上归村集体所有,但实际上村民们已经没法儿用它从事生产,成了“隐性失地”。直到改造启动一段时间后,才追加了每人3万元的转工安置费用。

“滚着滚着,钱就没了”

西局村先开发了4万平方米商品房,第一期每平方米3300元,二期涨到4750元。可是钱到了账上,三划两划就没了踪影。

比如,为了安置农民,村集体的绿化、防火、保安组织扩充迅速,开支大增。政府对绿化带只在第一年每亩补贴5000元,其后每年补贴120元/亩养护费。而维护数百亩绿化带的绿化队有上百人,每年开支近百万元。

总之,改造的种种支出都要从这“0.5”里出。“没有别的钱,而且时间越长,新生儿、新娶媳妇导致的人口增长越多,我们那两年就净增了2000多人。”武常军说,虽然市里也要求金融机构提供支持,可这种土地开发拿不到各种证,银行都不太愿意贷款。

在其他村子,由于市政建设不到位,村集体的开发企业甚至每月都要支付因无法通水电煤气产生的违约金。

“种田无地、上班无岗、参保无份”,重重矛盾最终都作用在资金链上,“咔嘣”一声断开了。

由于没有资金,西局村和多数其他“绿隔村”一样,采取了先开发商品房,获得资金进行拆迁,然后再开发、再拆迁的滚动模式。

“滚着滚着,钱就没了。卖商品房的钱全砸到拆迁、补贴农民拆迁过渡期的房租里。没钱到什么地步?就是继续建新房的钱一点儿都没有了。”彭军回忆说。

西局村的回迁安置房建设就这样无奈地止步。

到2003年前后,改造前景相当黯淡,容易拆迁的集体企业用地、耕地大多已“绿隔化”,西局的村民们剩下的是不多的宅基地,于是家家户户靠对外出租住房“吃瓦片”为生。村里有不到6000户籍人口,而登记在册的外来人口常年保持在5万多人,估计总数超过8万人。

“村民自建的房子就是这时越盖越厉害。”彭军说,有人把自家房子加盖到7层,一年收入60万元。村干部去劝阻,对方说得清楚:请你先把我的回迁安置房盖好。可这时,村集体连找施工队打地基的钱都拿不出了。

“人多垃圾就多。”当时彭军担任清淤队队长,每天6辆5吨重的垃圾车,要往返三四次,一天从西局村运走的垃圾就有100多吨。“清淤队30多个人,一个月开支就十几万元;垃圾运到填埋场,一吨给人家8块钱,还有6辆车的油钱、维护钱这一块,村集体一年要拿出上千万元。”

保安队开始是为了解决农民就业问题而扩充,后来则被动增加人手。“因为,有恶势力,没有正当职业的外地人一伙一伙的,有的房东都不敢回家。”

村民们出租房赚了钱,可集体的财力哪里来呢?没有钱,公共服务、公共管理谁来办呢?彭军说,他那时还兼任两个菜市场的经理,到菜市场消费算是外来人口对村集体贡献最大了的。

可只付得起每月一两百元房租的人,能在市场里买什么呢?倒是每天市场关门后,扔掉的菜堆前总能吸引不少人。

城管、公安三天两头光顾这个三环边的小村庄。

杂乱孕育的只会是崩溃的能量。

“政府在我们块地上就不挣钱了”

2008年,乡农业公司经理武常军成为西局村党支部书记。“我先抓治安,解决外来人口问题。情况是好转很多,可不解决根本问题。根子在经济上。”

转过年,北京市宣布将启动50个市级重点村改造工程。其中,38个如西局村一样在中心城区范围内,其他12个则在新城范围内。原村域回迁的占三分之二,而所有的回迁都不出本乡域。

50个重点村改造,被称为北京最大的城乡一体化项目,将彻底消除北京城区的城中村。据北京市政协委员、市国土资源局原局长安家盛说,“一绿”中还有22.2万农民的问题没有得到解决,“一绿”128平方公里总面积中,也有近28平方公里的规划任务未完成。

此时,北京中心城区内的城乡接合部面积约753平方公里,分属227个行政村,区域内户籍人口约62万,流动人口约280万。根据北京市流动人口管理办公室数据,88.5%的流动人口生活在这些城乡接合部的村落中。

就大北京来说,到2009年底,外来人口超过500万,占北京市常住人口近三分之一。而且常住人口以每年50万的速度增长,相当于每年增加一个中型城市。

一些城中村都被冠以“北京的伤疤”、“最大贫民窟”等恶名,因环境卫生状况差、社会问题复杂、安全隐患突出引人忧心。在政府部门的会议中,此类城中村因历史渊源,往往被称为“挂账村”。

50个重点村改造,被赋予众多使命和任务,也承载着许多美好的期待。

武常军、彭军都曾考察过作为改造试点的大望京和北坞村,“钱是关键。”武长军总结说:谁出钱,如何分配改造中得到的钱,缺钱的时候谁投入

例如海淀区北坞村,政府允许村集体自建回迁安置房,村民以“自主腾退”的方式节约了大量拆迁费。但北京市、海淀区、四季青镇三级政府仍投入超过10亿元。

武常军、彭军和其他重点村的干部心情忐忑地被召集到市里开会,了解改造政策。

新政策依然诱人——

回迁安置房与商品房比例为1:1,同时承诺社保、产业等诸多保障。与以往不同的是,商品房开发用地需上市招拍挂。

于是,出现了本轮西局村改造中最大的一笔利益账。

西局村附近的西三环中路,此前商品房售价在每平方米3万元左右,地价1.8万元以上。其中,一级开发成本约1万元。

“我们现在一级开发成本就达到了一万八九。”武常军解释说,由于安置房和商品房的拆迁成本都要由商品房负担,导致成本明显增加。目前在西局的一级开发成本中,约80%为拆迁及相关费用,社保等农民安置成本不到10%,此外就是安置房建设成本等等。

这样,如果上级政府还想获得与过去一样的土地溢价,土地价格就要在每平方米2.5万元以上。按照目前北京的情况,土建成本每平方米在3000元左右,税费及管理费等也在3000元左右。这样,新房的楼面价就要在3万元以上。

即使没有国家对房地产的调控,这个价格也难吸引开发企业和购买者。

种种权衡之下,西局村的此类土地准备按照不高于2万元的价格上市,“相当于政府在我们块地上就不挣钱了。”武常军说,西局的这些土地将在近期上市。虽然楼市冷淡,“但我们觉得问题不大”。

目前初步确定西局地面上市的商品房面积超过42万平方米,市区两级政府为此减少收入超过20亿元。

安置房要建成高尚社区

10年前,政府对于“绿隔”改造的原则是不投入。如今为了抹去这些“伤疤”,付出巨大的隐性成本在所难免。

根据北京市政府公布的数据,50个村共需搬迁建筑面积2900万平方米,建设农民安置用房约1500万平方米,同时整建制解决近13万人的社会保障问题。

虽将相关审批权下放到区级政府,但对于此次改造,北京市也有严格规制。比如,据丰台区相关负责人向《瞭望》周刊社介绍,对于土地价格的计算只包括拆迁、改造、社保等“硬性”费用,区里不仅不能获利,还必须有现金付出。

并且由于旧村改造成本巨大,若楼市进一步遇冷,区政府付出更大。

“在城市化建设中,要把农民的回迁房建设放在一个突出的位置。”丰台区委书记李超钢说,“质量要放心、环境要舒心、周边秩序要安心,真正让百姓满意。”

新的西局村回迁安置房规划已经确定。已经开工的一期规划用地5.8万平方米,总建筑面积近20万平方米,建设住房1596套。二期规划用地近5.7万平方米,建筑面积20多万平方米,住房1687套。

回迁安置房都是高层塔板结合,可看起来就是低密度的高层板楼,地上27层,地下3层。“以前回迁房有1梯8户的,全阴户型。”武长军说,在得到资金保障的情况下,安置房都是一梯4户,户型几乎都是南北通透,“经过全体村民投票,选大家最满意的。”

在已经开工的安置房整洁有序的建设现场,《瞭望》周刊社记者看到,楼间距相当宽。“我们去东南沿海发达省份考察过高尚社区。”

另一个重要的借鉴是,回迁安置房一层不再附设商业面积,这样就不会出现一些于生活无益、于环境有害的“小生意”。而在社区以东三四百米处,单独建造一个服务中心,作为社区的商业设施。丰台区领导介绍说,这种“5分钟步行圈”的社区服务设施布局,将成为丰台区所有新安置房的模式。

而高尚社区目标背后的保障,则是具有高尚品质的设计、施工、管理的阵容。设计单位是中国建筑标准设计研究院,曾完成过人民大会堂大厅和宴会厅大型钢梁设计、国家体育场“鸟巢”钢梁设计等多个著名项目设计;施工单位是赫赫有名的中建一局;管理团队则是创建过住建部“康居示范工程”的中筑置业。

2010年底,西局全村700多户村民全部签订了拆迁协议。村民拆迁顺利推进的背景是,2010年9月,中国农业发展银行北京市分行向西局村提供了34亿元贷款,用于支付农民拆迁款。“这次改造,是区里给担保贷款。”武常军说,这使银行将旧村改造视为优势项目。

如今,整个改造再次进入关键期。按照市政府“一年拆、两年建、三年全部到位”的进度要求,全部村民应在三年内入住安置房。

与所有城中村改造一样,一直受惠于“瓦片经济”的一些村民并不肯轻易放弃旧房。激烈时,进入西局的口子也被封堵,阻止工作人员入村调查。“不过村民拆迁还算好办的,晓之以理,都能拆迁,”彭军说,难的是“大单位不肯搬”。

在相关规定中,自住、租用、办公、生产等都有不同补偿标准。“也存在历史问题,土地是集体的,不能转让,所以都签了很多年的租约,和买差不多。如今,让这些单位按租赁走补偿,它们没处再找这么便宜的地方。”彭军说。

这“大单位”不动,安置房就动不了,农民就不能回迁,时间再拖,光补贴拆迁户租房,钱也有花光的时候。彭军这样算账。

历经十数年,政府财政积累,土地持续升值,种种条件与环境具备之下,西局村等重点村改造如今已棋至中盘。若想漂亮地终盘,就需要更大的决心与努力。□

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