作者：聂日明
土地使用年限到期很难实施有偿续期，操作不当会重创整个房地产市场的估值。
近日，温州部分住宅的土地使用权到期或即将到期，如果续期有可能要缴纳相当于房价三成的土地出让金，引发了人们对土地使用权期限的讨论。青岛、深圳等地也有相似的案例，早在2009年青岛就有部分住宅面临土地使用权到期的问题，因缺乏相关法律支持，一直悬而未决，深圳则出台地方规定，处置了土地使用权到期的续期问题。
1982年的《宪法》颁布以后，中国城市的土地从私有产权变更为国家所有，稍晚通过的《土地管理法》规定，个人或单位因需要使用建设用地，需申请国有土地的使用权。在住房主要靠单位分配的年代，土地使用权和房屋所有权都是单位的，期限多少并不重要，但随着商品房市场活跃，作为一种财产，住宅的土地使用权归属及期限就变得重要起来。
上世纪90年代中后期，各地进行的土地出让实践中，出于降低土地出让金等原因，出让性质的住宅土地使用权没有统一适用最高的70年使用期限。温州、青岛、深圳等地出现的年限到期的住宅土地使用权大多是20年的期限，而目前市场上绝大多数的商品房，其土地使用权期限都是70年，距到期还很远。
相对于购买了有70年土地使用权的住宅业主来说，从公平的视角来看，仅有20年土地使用权的住宅业主应该在使用期限到期后补缴土地出让金，将土地使用权期限从20年延至70年，与正常的住宅用地的常规期限相同。
但补缴的土地出让金计算方式可以有一定的变通。媒体报道的土地出让金补缴金额是按基准地价来计算的，所谓基准地价是指土地在正常市场条件的熟地价格，包括土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”，一般按用途、区片、容积率等因素核定，70年的土地使用权相当于房价的三分之一。
这个价格显然太高了。社会舆论之所以对土地使用权续期反响如此强烈，主要还是目前的土地市价太高，要打消居民的担忧，合理降低续期的费用是关键。在深圳的实践中，按照《深圳市到期房地产续期若干规定》，对补缴地价标准重新进行了划定，土地使用权到期后，补缴地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补缴地价一次性交付，大大降低了补缴的压力，业主一般也容易接受。
深圳的实践是按土地市价为基准，通过打折来降低续期补缴的出让金。按历史成本定价也可以起到降低土地出让金的目的。即补缴的土地出让金数额按首次取得土地使用权的那个时间的土地出让金价格来计算，考虑到20年前土地价格大多还不高，也可以有效降低补缴金额，当然除了补缴的金额外，还应按相应期限的信贷利率计算应缴利息。
非常规的短期限使用权的土地在目前中国的住宅市场数量比较少，处理起来也比较容易，无非政府让步多少的问题。麻烦在于中国整个住宅市场的土地使用权，四五十年以后，现有的绝大多数商品房的土地使用权将集中到期，如何处置这些土地使用权的续期才是关键。
《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但近十年来，土地出让金作为地方政府基金的主要收入，占地方政府的一般财政收入和政府性基金收入之和的比重畸高无比，在“自动续期”是否免费续期上，各级政府都没有松口。
然而，居民购买房产的时候，很少会考虑土地使用年限的问题，政府及相关机构也没有明确土地使用年限到期后是否有偿续期，这些因素使得房价和土地使用年限几乎没有关系。在这种情况下，土地使用年限到期很难实施有偿续期，操作不当会重创整个房地产市场的估值。
未来土地使用权的续期可能也不是个大问题。据公开报道，正在讨论中的房地产税立法初稿已基本成形，房地产税主体税种由现行的房产税、城镇土地使用税合并，扩展到个人拥有的住宅，税基包含了房产和土地使用权的价格，这意味着每个业主在缴纳房地产税时，也为拥有土地使用权而支付税金，这和土地出让金的定义几乎一致，业主也就不用再缴纳土地出让金了。这个时候，土地使用权自然而然可以无偿“自动续期”。
来源：南方都市报
