供不起楼就要捱贵租——香港人注定只能如此?

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01观点

香港立法会周一(3月1日)发表的研究简报显示香港楼价在2004至2019年狂飙近四倍,再次证实香港楼价太贵,港人难以置业,甚至可以衍生种种社会问题。然而,研究简报没有提及更根本的房屋问题,就是市民选择不置业的空间亦相当有限。

该研究简报重点之一是香港自置居所住户比例下降,由2004年的54.3%高位跌至2019年的49.8%,到2020年第四季才回升至51.2%,亦即回到2013年水平。这时期自置居所住户比例下跌有数个原因:一是2004年后土地和房屋供应减少,二是金管局在2009年推出多轮收紧按揭贷款措施增加了支付首期难度,三是住户月入中位数升幅78%远远落后于楼价同期升幅391%。

另一方面,由于楼价持续上升有助自置居所者的资产增值,当中一些业主得以藉此资助子女“上车”,这自然又进一步拉阔了有楼家庭和无楼家庭间的财富差距。在2009至2019年间,香港租住非自置物业住户增加了25万,占整体新增住户数目逾七成之多,正好证明无法在置业游戏的成败足以扩大双方鸿沟。

破解置业神话

港府始终秉持着置业主导的政策。早在港英时期,《长远房屋策略》就强调要协助港人自置居所,而回归后的新长策亦明言“让更多中低收入家庭实现自置居所的愿望”,直至现时林郑月娥政府仍继续多次推销其置业阶梯理念。

平情而论,自置居所或具有一定社会效益,例如促进向上流动、积累财富及培养其社会归属感等。但楼价上升导致贫富悬殊扩大以外,社会对于生活质素的追求也开始消失。政府管治阶层变得没有保障人民基本居住权的承担,并且放任市场出现蜗居、发水楼、纳米楼、蚊型盘等畸形情况;大多数人也抱持租楼等同帮其业主供楼的想法,勉强逼迫自己接受此等不合理的楼盘强行“上车”,捱饥抵饿只为储蓄累积买楼首期,进而形成一个令生治质素愈来愈差的恶性循环。

政府勿轻视租住市场

负担不起自置居所的同时,租住在香港同样不是一个好选择。港府不仅强调资助出租房屋是给最有经济困难的人居住,更在回归前后陆续撤销租金和租住权保障,加上整体房屋单位供应逐渐减少,导致业主在私人市场中能够任意加租、拣客,社会遂视自置物业等同成功人士,亲朋好友之间总会互相劝告有储蓄就应该置业。

更何况在楼价升幅远高于一般收入的情况下,无法自置居所者除了愈来愈难负担“上楼”开支外,还会因为租住物业不能嚐到资产增值上升好处而被迫加入争逐置业的游戏。政府太过偏重自置居所、轻视租住市场,最终楼价升幅远超薪金升幅,更加剧贫富悬殊及生活质素下降。

正如中国国家主席习近平说“房子是用来住的,不是用来炒的”,政府理应设法减低房屋投机炒卖功能,而可行的具体做法就是透过增加供应平抑楼价,并且在必要时运用法例收回地产商囤积多年的土地,以及征收住宅增值税和空置税。对于租住市场,政府也需要带头让社会正确认识到置业并非居住的唯一选择。近两年的情况已经证明经济变化可以来得又快又急,工作收入不保随时令人无法偿还自住物业按揭,相比之下,租住物业户口反而更具备承受此等冲击的弹性。为了扭转现时市场上业主和租客之间权力的不平衡,政府首要急务是要全面检讨租务法例,其次可以考虑重推俗称为“中产公屋”的房协乙类出租公屋,相信这会有助社会接纳租楼选项。一个有长远目光的政府,在理念和政策上也要顾及全部民众的福祉。

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