中国房地产风险超过日本泡沫期

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来源:日经中文网

作者:川手伊织

以中国恒大集团的债务问题为契机,对中国房地产泡沫的担忧正在加强。对于提出纠正贫富差距的中国领导层来说,逐步难以容忍房地产价格上涨。相对于经济规模的民间债务比率等指标已超过泡沫期的日本,软着陆并不容易。如果应对措施不慎,中国经济也有可能进入低迷期。

在中国,房地产是不断扩大的贫富差距的象征。如是金融研究院统计显示,广东省深圳市的住宅价格平均为年收入的57倍,北京市也达到55倍。即使是泡沫期的1990年的东京也仅为18倍,中国大城市圈房价并非老百姓买得起的水平。

中国人民银行(央行)2020年夏季提出了要求大型房地产企业在财务方面应遵守的“三条红线”。要求对于自有资本的负债比例处于一定水平以下等,使之难以增加贷款。结果流入房地产的资金减少。

今年8月中国提出实现“共同富裕”,纠正贫富差距。有观点认为住宅价格上涨的背后存在富裕阶层的投机,打压将难以避免。影响已开始波及房地产价格,销售总额除以总面积得出的单价8月比上年同月下降2.7%。

随着房价上涨放缓,负债总额约2万亿元的恒大的经营困难的担忧加强,9月日美等股市出现暴跌。

恒大将加快所持资产和业务的出售。即使能避免突发性倒闭等事态,消除中国房地产前景的不确定性也并非易事。这是因为超过偏重于房地产的经济增长逆转、泡沫经济崩溃的1990年前后日本的信号已出现。

以2008年的雷曼危机为开端,每当出现经济减速,都推进财政刺激和推动企业展开积极投资,以实现政府提出的较高增长目标。国际清算银行(BIS)统计显示,金融机构以外的民间债务最近5年以每年逾1成的速度增加,最近突破35万亿美元。尤其是房地产领域,银行的相关贷款余额在5年里增至2.1倍。

结果,中国民间债务余额与国内生产总值(GDP)之比达到220%,超过日本在泡沫破裂之后创出的顶峰(218%)。从整体贷款余额中房地产贷款所占的比例来看,目前的中国接近3成,高于约为21~22%的日本的泡沫期。

在日本的经济泡沫期,资金不仅流向房地产,也流入股市。在截至1989年底日经平均指数创新新高的10年里,涨幅达到5.9倍。另一方面,目前中国上证综合指数的水平与10年前相比仅为1.5倍左右,显示出资金集中于房地产的情况。

如果以持续上涨为前提的住宅价格开始下跌,利用贷款购房的富裕阶层和存在库存的房地产企业的出售有可能激增。价格下跌将进一步打击存在债务的房地产企业的资金周转,住宅开工建设等将陷入低迷。

中国住宅的新增开工面积1~8月比上年同期减少1.7%。美国高盛的估算显示,如果出现2022年住宅开工建设比上年减少3成等严重情况,2022年的实际国内生产总值将被拉低4.1%。

以日本为例,土地和住宅的市价合计与1990年的2685万亿日元相比,到2005年损失了相当于GDP约2倍的1000万亿日元以上。

日本政府不断探索花时间处理此前积累的金融机构不良债权的途径,但不良债权持续增加,惜贷和抽回资金的趋势加强。招致经济收缩,“负遗产”处理用了10年以上。

中国在7月底的中央政治局会议上,在2021年下半年的经济运行方针中提出稳定房地产价格。虽然显示出不惜对过度降价进行直接干预的态度,但房地产行情的调整有可能通过金融机构不良债权的增加成为中国经济低迷的原因。

 

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