“金九”失约中国房价加速降温 “银十”又能成色几何?

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来源:路透社

作者:王淑艳

政策调控效果明显,中国传统的楼市“金九”效应黯然失色,9月房价加速降温,尤其三、四线城市下行压力加大。楼市“速冻”主要源自信贷收紧,分析人士认为,倘若房地产信贷政策没有明显放宽,四季度楼市将延续降温态势,价格战或不可避免。

中国国家统计局周三公布的70个大中城市房价数据显示,环比来看,一、二线城市新建住宅价格持平,三线城市出现近六年来首次下跌;二手房市场降温愈加明显,一、二、三线城市房价全面下滑。70城中新建住宅价格环比有36城下跌,二手房有52城下跌,为多年来罕见。

“(二手房)大概有四分之三的城市出现了明显的降价现象。实际上后续降价的动作还会增加。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,作为传统的楼市销售旺季,面临“三道红线”重压的房企为了实现加速回款,促销优惠行为不断,以价换量现象增多。

楼市“速冻”一度引发部分地方政府出台“限跌令”等稳市场举措,哈尔滨出台的“十六条”,打响了“救市第一枪”。而继9月27日首提“两维护”以来,中国央行也在近一个月内三次在重要金融会议中提及房地产行业,向市场传递维稳信号。

中原地产首席分析师张大伟预计,四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期。在成交量冰冻影响下,价格战将开始出现。

路透根据中国国家统计局公布的数据测算,9月70个大中城市新建商品住宅价格指数CNHPI=ECI同比升3.8%,涨幅为九个月最低;环比则持平,为去年2月以来最低。

经测算,9月70个大中城市新建住宅价格指数环比上涨的有27个(上月为46个),持平七个(上月四个),下跌36个(上月20个)。从二手房的城市数量看,9月份环比降价的城市达到了52个。

统计局测算,9月一线城市新建和二手住宅销售价格环比分别为持平(上月涨0.3%)和下降0.4%(上月涨0.2%),其中北京环比由上涨转为持平;广州下降0.1%;上海和深圳均上涨0.2%,涨幅均有所回落。二手住宅方面,北上广均由涨转降,分别下降0.2%、0.6%和0.4%,深圳降幅扩至0.5%。

31个二线新建住宅环比转为持平(上月涨0.2%),二手住宅环比转为下降0.1%(上月持平)。35个三线新建住宅环比转为下降0.2%(上月持平),二手住宅销售价格环比下降0.2%(上月降0.1%)。

从同比来看,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅持续回落。其中,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和7.7%,涨幅比上月分别回落0.4和1.4个百分点。

中指研究院月初发布百城房价指数显示,9月新建住宅均价同比涨幅收窄至3.4%,环比涨幅收窄至0.14%。二手住宅环比涨幅收窄至0.13%,已连续五个月收窄,且收窄幅度呈扩大趋势。

中国同策研究院研究总监宋红卫指出,从城市分布来看,9月份,不管是新房市场还是二手房市场,三、四线城市降温最明显,尤其最近“限跌令”也主要在三、四线城市出台,“说明三、四线城市房地产市场已经出现拐点,下行压力较大。”

楼市“速冻”源于信贷收紧

高压调控导致房地产活动持续放缓,中国9月房地产开发投资、新开工面积、融资、销售等指标同样表现不佳。其中,9月新开工面积同比下降13.54%,连续第六个月下滑,为2015年3-8月连续下降以来出现最长连降趋势。

“所有数据的表现都很差,”张大伟称。

他表示,房地产信贷收紧,是出现市场全面“速冻”的最大原因。单独看三季度,房贷(居民户中长期贷款)同比减少了5,100亿元人民币;特别是热点城市,包括华东、华南,楼市房贷排队现象严重,严重制约了楼市成交。

“另外,从全国市场看,最近很多房企出现爆雷,也导致购房者开始担忧买到烂尾楼,是出现价格明显下调的一个重要原因。”他称。

中国恒大3333.HK债务危机、花样年1777.HK美元债无征兆违约等信用事件加重了金融机构对其他开发商相关贷款的疑虑,亦对全行业的融资带来了负面影响。

路透根据国家统计局数据测算,9月单月房地产开发企业到位资金同比下滑11.2%,为连续第三个月下滑。其中9月国内贷款同比下降25%,为连续第七个月下降,且降幅有扩大之势;9月利用外资更是大降185.7%,降幅为15个月来最大。

信贷政策有望迎适度纠偏

不过,信贷政策有望迎来适度纠偏。中国央行金融市场司司长邹澜上周五称,恒大问题在房地产行业是个别现象,金融部门将配合住建部和地方政府做好项目复工的金融支持。

他在三季度金融数据新闻发布会上并指出,部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,“企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。”

中指研究院报告预计,后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策,准确理解和执行对踩线房企的信贷措施,特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。“四季度,随着房地产贷款投放提速,市场至暗已过,房企资金压力将缓解。”

易居企业集团CEO丁祖昱认为,四季度居民购房信贷政策适度放松将主要体现在提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期等,尤其是提高首套房按揭贷款的授信额度,二手房阶段性停贷的现象也将明显改善。

贝壳研究院监测的重点城市主流房贷利率数据显示,10月90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1基点,为年内首次出现环比下降。

“这表示局部市场住房信贷环境有所改善。预计四季度住房信贷环境继续边际改善,对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持,利于修复市场预期,减缓市场调整压力。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐称。

不过,高盛在最新的报告中指出,中国房地产行业去杠杆化的政策方向不太可能改变,这可能会继续拖累明年的整体经济增长。

有了高层的支持,中国考虑已久、也遭抗拒已久的房地产税将获得新的出台动力。专家认为,这将是一个世代以来中国房地产政策最重大的变革之一。

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