中国终于准备推出房地产税了吗?

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来源:路透社

中国考虑已久、也遭抗拒已久的房地产税将获得新的出台动力。专家认为,这将是一个世代以来中国房地产政策最重大的变革之一。

征收房地产税的想法最早出现在2003年,但由于担心会打击房产需求和重挫房价,损害家庭财富和未来的房地产项目,以及引发依赖卖地收入的地方政府面临财政危机,所以一直未能启动。

但是,习近平喊出“共同富裕”,要推动缩小城乡之间的贫富差距,这可能为在全国范围内推出房地产税提供必要的政治意志。目前此事已列入2021-2025年的立法议程。

为什么要征收房地产税?

房地产税可能最终抑制飙升的房价。

自1990年代实行住房市场私有化以来,在快速城市化的中国,平均房价飙升了2000%以上。这在近年来,尤其是在千禧一代中造成了购房能力危机。

看似不可阻挡的房价上涨也引燃了炒房热潮,刺激地产商疯狂建设,而其资金往往来自于大肆借贷,现在已经使一些开发商陷入困境——包括负债累累的中国恒大——并激起了人们对经济面临更广泛风险的担忧。

会在全国范围征收房地产税吗?

根据2011年的试点方案,上海和重庆已经开始征收房地产税,征收对象是高档公寓和第二套及以上的住房,税率为0.4%至1.2%。

但该试点方案并没有扩大到更多城市。

较富裕的地区料将先实施房地产税。最近几周,专家认为深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地产税立法这一漫长过程,可先加入试点范围进行“动真格”改革。

“这将是中国房地产发展史上的一项重大政策变化,”澳新银行驻香港资深中国经济学家王蕊称,“这将是一项中长期的政策变化。”

税率如何?

凯投宏观(Capital Economics)资深中国经济学家Julian Evans-Pritchard表示,0.7%是合理税率,不过在实际操作中,中国可能在不同城市实施分层税率。

“在美国,一些富裕郡县的实际房地产税税率超过2%-3%,而其他郡县的实际税率要低得多。但全美的平均实际税率为1.1%。因此,中国城市达到0.7%应该是可行的,”他表示。

他补充称,按0.7%的税率计算,房地产税在2020年可带来1.8万亿元人民币(3800亿新元)税收收入,超过去年地方政府的净土地销售额。

按照这一假设获得的税收将相当于芬兰的国内生产总值规模。

对地方政府可能有何影响?

房地产税将为地方政府开辟一个新的税收来源,他们可以将这些收入再投资于公共服务和基础设施。

中原地产首席分析师卢文曦表示,房地产税带来的财政收入可能相当于土地销售收入的70%-80%。

卢文曦认为,这项政策如果坚持下去,可以帮助地方政府慢慢减少对土地销售的依赖。

但国海证券分析师樊磊(Rocky Fan)表示,地方政府不一定拿得到这一新增税收,这降低了他们征税的积极性。

他认为,如果地方政府将这些资金用在当地,就会违背“共同富裕”的原则,“共同富裕”需要一个集中再分配的机制。

会如何影响地产商?

房地产税会提高投资者持有房地产资产的成本。这会促使一些屋主将囤积的房子释出到市场,从而增加供给。

华东一名中型地产商指出,因此,开发商将面临库存消化及资金入帐的速度放缓,使现金流进一步承压以及流动性更加紧张。

中国资本市场会受影响吗?

樊磊指出,房地产税会提高持有不动产的成本,促使资产朝向资本市场重新配置。

根据中国央行资料,房产占城市家庭资产比重近60%,股票和债券等金融资产比重仅20.4%。相较之下,美国家庭财富逾40%是金融资产。

“(一旦征收房地产税)民众就不会囤房了,而是会把资金配置到其他地方,到资本市场,这对企业有利,”樊磊称。

但他警告,虽然长期而言房地产税会化解中国房地产市场的金融风险,仍需要小心实施才能减轻短期冲击。

“你需要让市场有时间消化,对政策做出反应。如果发生抛售潮会导致房产价格崩盘,危及金融健康。”
 

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