吴晓波:最便宜的房子 你根本没机会看到

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来源:吴晓波频道

电影《一代宗师》里把高手之路分为三个境界:见自己,见世界,见众生。而看房的高手之路也可以分为三个境界。

第一个境界:只看自己喜欢的房子

第一个境界的人,看房就是只看房,而且只看自己喜欢的房子。很少去想房子的金融属性,更不要说,去考虑未来某一天卖掉这套房子的难度。

例如,现在许多年轻人喜欢买酒店式公寓,因为公寓面积小、总价低、交通便捷,还不占用首套房资格,走进去一看,颇有种麻雀虽小五脏俱全的“潮范儿”,于是印象分立刻噌噌噌涨上去——千金还难买我喜欢呢。

但是,爱好这件事往往是很私人。凭着爱好买房的人,很少会去考虑将一套房子卖出的难度。

一套公寓从挂牌到卖出的周期,一般是普通住宅的三到五倍。所以如果当你在某个房价上涨的周期里,计划用这套公寓置换一套住宅,除非肯割肉折价,否则大概率来讲,是没有可能快速出手的。

那么,有什么办法可以加速卖出速度,同时兼顾房子的增值空间呢?

Tips:更高境界的人会告诉你,只需做到以下三点

1. 用房价的2%-3%对房子进行装修,然后提价5%-6%出售;

2. 装修后,房子保持空置状态,给买家创造良好的用户体验;

3. 给足3%-5%的中介费作为激励,房子的卖出速度可以加快3-5倍。

当然,这三个要点,也可以套用在其他类别房产上。

另外,上涨周期中的置换问题也远没有这么简单,除了通用性的内容,还要考虑每一座城市的区别。

第二个境界看全貌建立整套评估体系

到了第二个境界的人,看房看的是性价比。

在这类人看来,哪怕房子有两三个硬伤,也不代表不能买,关键问题在于,值得花多少钱买。

比如,小巴就看过一套房子,房子条件很不错,三室两厅,有两个卫生间,但是问题就出在这两个卫生间上:它们竟然全都没有窗户,用买房的术语来说,就叫做“暗卫”。

当时,小巴心里就犯嘀咕:这样的卫生间也是太不人性化了吧,每天早上起来刷牙心情就是坏的。

但处于第二个境界的人,并不会直接pass这类房子,而会根据这两个暗卫应该折损的数字,得出一个价格,然后,将之和实际售价进行比较。

如果该房子的报价,低于他们预判的房价,又能足额贷款,他们就会毫不犹豫下手。

当然,这需要你拥有一套完整的房价评估体系,评估出目标房源合理的市场价格,并与售价进行比较,确认是否划算。

① 以全明户型的价格为基准,卫生间对天井折价1%,暗卫折价2%;

② 以30楼的高层住宅的次顶楼价格为基准,顶楼折价2%,次楼朝下,每低一层折价0.5%,1楼直接折价8%;

③ 以朝南户型,小区中心位置为基准,朝东折价10%,朝北折价20%,北侧靠小马路折价3%,靠大马路折价6%;

④ 以距离地铁200米的价格基准,距离地铁700米,折价3%,地铁距离2公里折价15%,地铁距离3公里折价25%。

这些硬伤的叠加,并不会使这套房子真的可以用极低的价格买到,因为最终还会有一个价格极限。

反之也是一样,即使一套房子各方面都很完美,也不代表在购买它时,可以完全无视区域内的平均房价水平。

它的意义在于帮助你去定位某套具体的房子的“性价比”。

Tips:该境界者在看房前的准备工作

首先,在看房之前,要通过地图、中介房源网站、搜索引擎,全面了解板块和楼盘的背景信息,形成该区域的基准评估价格。这其中包括:本楼盘及周边楼盘,挂牌价格和交易价格等等。

然后,在看房时,你需要将目标房源与基准评估价格进行比较,列出所有产生差异的因素。比如:户型、楼层、采光等等方面的差异。

最后,评估出目标房源合理的市场价格,并与售价进行比较,确认是否划算。

第三个境界不看房直接下定

对于第三个境界的高手来说,看房的流程这样的:一套房子出来,和熟悉的中介电话沟通后,15分钟后直接进房东家,关起门来,迅速谈妥,敲定签字。

所以,最“便宜”的房子往往是没有机会登录各大中介门店的网站的,在挂牌之前,它们就会直接被这些最顶级的高手秒掉。

那么,他们是如何做到,不看房直接下定的呢?

答案很简单:因为他们看了海量的房子,数量足够多,多到中介一向你推荐某个楼盘,这位买房高手比中介还熟悉。

他们熟悉这个小区一共有几栋楼,每个楼号分布在哪个位置,每个室号都是什么户型、朝向,每一幢楼之间的栋距是多少米,甚至——从客厅和主卧看出去,都有哪些景观。

能达到这个境界的人,自然可以无往不利


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