就地过年,房价会就地上涨吗?

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来源:三联生活周刊

作者:老九论财经

最近,中国国内一线楼市房价集体上涨,如果春节期间大量民众就地过年,会不会给当地楼市再添一把火,刺激部分大城市房价就地上涨?

春节一向是大宗消费的高峰期,由于年终奖和分红陆续兑现,很多人的收入比平时大增,加之辛苦一年之后都有犒劳自己和家人的心理,所以春节期间人们的消费能力和欲望都比平时更强。从楼市消费来看,以前春节期间通常都是三四线楼市的成交高峰,因为那些在大城市工作的打工人回到老家,带来了大量返乡置业的需求。春节结束之后打工人返城,一二线城市通常会迎来一轮小阳春行情。

不过,中国延续了很多年的春节楼市传统,今年很有可能被打破。原因在于今年大部分民众就地过年,让几十年来国人在春节期间的迁徙流动出现罕见改变,这将对消费方式带来明显影响,大部分原本会在三四线城市以及农村地区发生的消费行为,今年春节期间将转移到大城市,楼市也是如此。 

从楼市来看,今年大部分民众就地过年,将会显著增加大城市的看房需求。以往春节期间,通常都是返乡置业的高峰期,但在今年就地过年的大背景之下,三四线楼市的返乡置业需求将大幅萎缩,就地过年的民众,会将楼市的关注重点转向自己工作的城市。就地过年带来的看房需求,最终是否会转化成当地房价上涨的动力,取决于当地楼市的供求状况。 

四大一线城市的房价近期出现了时隔多年之后的首次集体上涨,以二手房价格来看,截止去年12月底,深圳同比上涨14.1%,广州同比上涨7.5%,北京和上海同比上涨6.3%。尤其值得注意的是北京房价,在连跌3年之后首次实现上涨,成交量也创下2017年调控以来的新高。随着一线城市房价出现回暖迹象,再叠加就地过年带来的新增需求,部分大城市房价开始出现了涨价预期。

2月3日,北京市住建委等三部门联合约谈了几家自媒体,原因在于部分自媒体近期发表了北京房价即将大幅上涨的文章,比如——“现在北上广的房子,抓紧买就是了。”“现在北京的楼市就是一场开卷考试,不要再问了,就是一个字:买。”等等。北京的房地产中介行业协会在近期组织各大中介做出联合承诺,降低热点区域看房频次,每套房屋每周带客户看房不超过2组,以此避免提升房主涨价预期,不参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的金融活动,避免违规资金流入楼市等等。

当然,就地过年带来的只是临时新增需求,并不足以对楼市走向带来实质性影响,更值得关注的是,三四线楼市的需求向大城市转移,是否会成为中国楼市的长期趋势?将来部分大城市房价持续坚挺,而大部分三四线楼市将越来越疲软?今年就地过年,会不会成为大城市和三四线楼市走势的分水岭? 

从三四线城市来看,过去几年支撑房价的重要因素在于棚改货币化,政府直接以货币形式补偿被拆迁的棚户区居民,后者拿到拆迁款后直接购买商品房。棚改货币化虽然提高了效率,但是一直伴随着推高房价的争议,最近两年开始逐渐退潮。

2018年10月,国务院常务会议要求“因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。”2019年,棚户区改造开工套数锐降一半,2020年的《政府工作报告》,对棚户区改造已经只字不提。随着棚户区改造大规模退潮,加之经济下行周期,很多小城市经济活力下降,人口持续流失,很多三四线城市的房价将越来越失去支撑。 

和三四线城市相比,大城市在就业、医疗、教育等方面具有无可比拟的优势,但是由于过去很多大城市设置了较高的落户门槛,所以将很多购房需求挤出到了三四线城市。不过,随着最近几年户籍制度逐渐开放,加之各大城市开始激烈的抢人大战,未来大城市落户将越来越容易,这也将在很大程度上刺激楼市需求从三四线向大城市转移。 

今年1月31日,中央再次发布放松户籍管制的文件,“除超大、特大城市外,在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认,试行以经常居住地登记户口制度,有序引导人口落户。”除了少数超大和特大城市之外,未来国内绝大多数城市落户将基本没有任何限制。即便是几个超大城市,落户门槛也已经非常低,这几年为了吸引人才,也都在逐渐放松,比如深圳和广州,本科毕业生基本上都可以落户,大专生满足一定条件也可以落户。可以预见的是,随着城市化不断推进,未来绝大部分城市的落户门槛还将越来越低。

房价最重要的支撑因素就是人口流入,而人口流出的城市,基本上房价都会下跌。国内人口流出的城市主要有两种情况,一种是市场化之手导致的人口流出,以鹤岗为代表的资源枯竭型城市,这几年房价不断下跌;还有一种情况是人为调控人口的城市,这几年房价也出现了下跌,比如上海和北京。尤其是北京,过去一直是国内楼市皇冠上的明珠,房价遥遥领先其他城市,但是最近几年,深圳房价不断上涨,已经成为国内楼市之王,深圳的二手房均价比北京高出2万元/平方米,这在过去几年是很难想象的。 

京沪房价相比深圳落伍,很大程度上就是因为这几年人口流出,最近几年,广深人口持续净流入,上海的人口有进有出,北京的人口流出非常明显,2017年到2019年,北京市常住人口连续3年减少,和人口减少直接形成对应的是房价连年下跌。最近几年,随着全中国抢人大战愈演愈烈,北京和上海也加入对高端人才的争夺,京沪两地在户籍制度上有所松动,人口流出的速度也开始明显放缓,以北京来看,2018年的常住人口减少16.5万人,但是2019年只减少了6000人,未来还有可能重新实现人口净流入。京沪房价去年开始重新反弹,很大程度上也是和人口流动有直接关系。

今年春节期间的就地过年,就像一场大型现场实验,考验人口流动对房价的真实影响。就地过年的你,春节期间有在当地看房甚至买房的打算吗?

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