潘石屹 为何出售SOHO中国?

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来源:三联生活周刊

作者:谢九

过去一直被“跑路”传言围绕的潘石屹,终于还是出售了中国境内的资产,黑石以大约30亿美元的报价,向SOHO中国发出了收购要约。和去年的首次报价相比,即使收购价打了七五折,潘石屹还是转让了SOHO中国的控股权,最终套现离场。

如果仅从商业层面的因素来看,潘石屹之所以卖掉SOHO中国,主要还是因为公司的业绩越来越差,潘石屹已经无心或者无力回天。2020年,SOHO中国实现营业收入约22亿元,净利润5亿多元,同比减少近6成。

仅仅在10年前,SOHO中国还是中国地产界的龙头企业之一,2007年在香港上市,创下当年亚洲最大商业地产IPO。2010年,SOHO中国的营收高达180多亿元,但是现在,公司的收入萎缩到不足当年的一个零头。上市之初,SOHO中国一度立志5年之内超过万科,但如今不仅离万科越来越远,更是被无数后起之秀超越。全年20多亿元的收入,在如今的地产界已经没有太大的存在感,且不论万科、恒大、碧桂园、融创这些年收入动辄数千亿级别的巨无霸,即使很多中型房企,年销售额也远远超过SOHO中国。

那么,SOHO中国到底是怎么从地产界的一面旗帜,走到今天这个地步的呢?

SOHO中国早年间通过住宅地产挖到第一桶金,后来,潘石屹判断住宅地产已经成为竞争激烈的红海,而商业和办公地产才是广阔蓝海, SOHO中国开始转型商业地产,成为中国商业地产的先行者和领军人物。潘石屹将早期开发住宅地产的经验带入商业地产领域,将办公写字楼分割出售,通过前卫的产品形象设计,加之潘氏夫妇的名人效应和营销能力,SOHO中国的写字楼大受欢迎,很多山西煤老板和江浙的私营企业主成为重要买家。

对于SOHO中国成功的散售模式,潘石屹曾经做过解释,“把大楼看成一个西瓜,在中国的市场中,能买得起一个西瓜的人极少,但如果把这个西瓜切开来卖,能买得起的人就会呈几何数增长,能让更多人分享到我们的产品和资产的升值。”

2007年,SOHO中国在香港成功上市,迎来公司发展史上的一个巅峰。随后几年,无论是潘氏夫妇还是SOHO中国的产品,都成为当时人们关注的焦点和谈资。2011年,演员宋丹丹在微博上连续炮轰潘石屹,“长安街南边那么好的位置,你盖了那么一大片难看极了的廉价楼(建外SOHO),把北京的景色毁得够呛,你后悔吗今天?”“我请你喝拉菲,求你了,别盖了”。虽然这次炮轰事件也是极富争议,但也从侧面印证了当年SOHO中国的网红地位。

2012年,SOHO中国迎来第二次转型,过去SOHO中国依靠散售模式大获成功,但是从2012年起,SOHO中国的盈利模式发生重大变化,不再依靠出售盈利,而是主要依靠出租,靠商业地产的租金盈利,从“开发—销售”转型为“开发—自持”,也正是这一次转型,SOHO开始一步步走向了衰落。 

SOHO中国之所以放弃当年成功的散售模式,部分原因在于政策因素的变化。2010年,北京市发布了一份文件,叫做《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》,要求“各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后,必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设,不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用,未经批准不得擅自分割转让。”

既有来自监管的压力,也有自身对房地产行业的判断,SOHO中国开始放弃过去的散售模式,转为自持物业收取租金,但是,过去长于销售的SOHO中国,物业管理并不是其强项,加之中国楼市的租金回报率很低,潘石屹就曾经表示,“美国办公楼租金回报率接近4%,纽约都是5%、6%,中国租金回报率我都不好意思说。”完全依靠租金,已经很难支撑SOHO中国的业绩。

2014年以来,SOHO中国开始甩卖旗下的非核心资产,通过出售资产维持公司利润。在变卖国内资产的同时,潘石屹也开始在在美国和英国等地收购资产。由此,市场上也开始出现“潘石屹要跑路了”“潘石屹要成为第二个李嘉诚”的传言。

去年疫情爆发之后,中国国内写字楼空置率创出新高,SOHO中国旗下很多资产也受到明显冲击,出租率大幅下滑,去年净利润同比下降了近6成。尽管潘石屹多次否认“跑路”传言,不过公司业绩长期萎缩加之疫情冲击以及其他各种因素,使得潘石屹最终还是选择了退出,这一次不再只是变卖几项资产,而是将整个公司甩卖,最终只保留了9%的股权。 

在黑石接盘之后,另外一个悬念在于,潘石屹玩不转的SOHO中国,对黑石有何吸引力,SOHO中国在黑石手下能够重现光芒吗?

对于黑石而言,最大的优势在于融资成本,因为美国流动性充裕,通过美元融资的成本极低,对于商业地产,一个百分点的成本差距,就足以转化成巨大的竞争优势。另外,黑石还有丰富的商业地产运营经验,美国人非常擅长运作的REITs(不动产投资信托基金),以及其他证券化方式等,都是盘活存量资产的重要手段。而SOHO中国在京沪核心地带的资产还是非常具有战略价值,加之黑石的收购价格也并不高,对于黑石这样的资本高手而言,一番运作之后,不排除将来大幅提升SOHO中国资产价值的可能性。

随着黑石成为SOHO中国的大股东,潘石屹也基本暂时告别了国内地产界的舞台。和十年前的风光无限相比,如今的退场虽然略显黯淡,不过,只要能够成功套现并且全身而退,无论如何都已经是时代的大赢家。

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