市场论
回顾香港羊年楼市，一手延续马年强势，属近年佳绩，但自去年12月美息上调后，当下一手暂回归平淡；二手成交继续谷底徘徊，惟低处未算低，年尾单月注册量更低见1字头，市场几近完全冰封。
楼价方面，羊年先升后跌，全年升幅不足3%。展望猴年，预期楼市由买家主导，料将价跌量升。
“港岛楼，旺角价”
2016年首月，香港楼市继续调整，而反映短中期趋势的新盘定价及地皮成交价也预示调整将持续。上月下旬，西半山有一新盘推售，尺价不仅比同区新盘大幅折让，还较去年中旺角新盘定价相约，出现近年罕见的“港岛楼，旺角价”﹗
新盘定价回调之际，地价也难独善其身。继3个月出现两次流标后，早前位于深水埗的市区地也被中国大陆发展商投得，但中标价仅约13亿元（港元，下同，约2.3亿新元），即每平方尺地价仅约4200多元，属市场估值下限。
地价回落实属意料之内，事实上早于去年12月，笔者已指出地价将回调，而今次地价回调有深层的意义。
首先，此项目共收18份标书，发展商均踊跃投标，惟成交价仅属市场预期下限，显示所有参与投标的发展商的出价都极为保守；其次，大陆发展商向来以出价较进取见称，务求一击即中，扩大在港市场份额，而今次中标价反映最积极的标价也有所保留；最后，是次成交尺价，竟然与去年的屯门地及大埔地的成交尺价相约，甚至比同一发展商于去年中投得的屯门地（尺价4,541）更低，更遑论去年有另一大陆发展商以每平方 尺高达约15,000元的“天价”投得屯门地。“市区地，新界价”的出现显示发展商对未来楼价走势相对保守。
事实上，以往支持楼价不断上升的“3高”即地价高、建材价格高及人工高也开始出现变化。近日，有测量界人士，以至立法会议员认为，政府不减辣招、土地供应增加及同时楼价回落下，预期地价将回落二至三成，比楼价预测约一成的跌幅为多。
除地价回调外，建材费相信也正逐步下降。受中国大陆经济增速放缓及产能过剩影响，加上美元转强，商品价格近年步入熊市，价格大幅回落，尤其是作为主要建材的水泥及钢材，有助降低发展商建筑成本，增加楼价回调的空间。
楼价地价建筑成本都展开全面性调整
总括而言，市场开始调整地皮估值，地价跌势已成，加上二手业主议价空间扩阔，促使新盘折让出售。楼价下调也会驱使发展商以更审慎的价钱入标投地，因此无论是楼价、地价及建筑成本都已展开全面性调整。
（作者为美联集团副主席兼董事总经理）
