港猴年楼市料由买家主导

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市场论

回顾香港羊年楼市,一手延续马年强势,属近年佳绩,但自去年12月美息上调后,当下一手暂回归平淡;二手成交继续谷底徘徊,惟低处未算低,年尾单月注册量更低见1字头,市场几近完全冰封。

楼价方面,羊年先升后跌,全年升幅不足3%。展望猴年,预期楼市由买家主导,料将价跌量升。

“港岛楼,旺角价”

2016年首月,香港楼市继续调整,而反映短中期趋势的新盘定价及地皮成交价也预示调整将持续。上月下旬,西半山有一新盘推售,尺价不仅比同区新盘大幅折让,还较去年中旺角新盘定价相约,出现近年罕见的“港岛楼,旺角价”﹗

新盘定价回调之际,地价也难独善其身。继3个月出现两次流标后,早前位于深水埗的市区地也被中国大陆发展商投得,但中标价仅约13亿元(港元,下同,约2.3亿新元),即每平方尺地价仅约4200多元,属市场估值下限。

地价回落实属意料之内,事实上早于去年12月,笔者已指出地价将回调,而今次地价回调有深层的意义。

首先,此项目共收18份标书,发展商均踊跃投标,惟成交价仅属市场预期下限,显示所有参与投标的发展商的出价都极为保守;其次,大陆发展商向来以出价较进取见称,务求一击即中,扩大在港市场份额,而今次中标价反映最积极的标价也有所保留;最后,是次成交尺价,竟然与去年的屯门地及大埔地的成交尺价相约,甚至比同一发展商于去年中投得的屯门地(尺价4,541)更低,更遑论去年有另一大陆发展商以每平方 尺高达约15,000元的“天价”投得屯门地。“市区地,新界价”的出现显示发展商对未来楼价走势相对保守。

事实上,以往支持楼价不断上升的“3高”即地价高、建材价格高及人工高也开始出现变化。近日,有测量界人士,以至立法会议员认为,政府不减辣招、土地供应增加及同时楼价回落下,预期地价将回落二至三成,比楼价预测约一成的跌幅为多。

除地价回调外,建材费相信也正逐步下降。受中国大陆经济增速放缓及产能过剩影响,加上美元转强,商品价格近年步入熊市,价格大幅回落,尤其是作为主要建材的水泥及钢材,有助降低发展商建筑成本,增加楼价回调的空间。

楼价地价建筑成本都展开全面性调整

总括而言,市场开始调整地皮估值,地价跌势已成,加上二手业主议价空间扩阔,促使新盘折让出售。楼价下调也会驱使发展商以更审慎的价钱入标投地,因此无论是楼价、地价及建筑成本都已展开全面性调整。

(作者为美联集团副主席兼董事总经理)

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