刚过去的这一周，美国联邦储备局保持利率不变，但态度倾向鸽派，表示美国经济面临不确定性增加，将采取适当措施以保证美国经济持续扩张。市场普遍解读为，联储局为降息敞开大门，可能今年会减息两次。在利率可能走低的环境，房屋贷款应该再融资吗？浮动利率配套是否更加划算？
美国是否会加息这个问题已经成为过去式，目前大家关心的是，美国何时开始减息。
刚刚过去的这一周，美国联邦储备局保持利率不变，但态度倾向鸽派，表示美国经济面临不确定性增加，将采取适当措施以保证美国经济持续扩张。
市场普遍解读为，联储局为降息敞开大门，可能今年会减息两次。
在利率可能走低的环境，房屋贷款应该再融资吗？浮动利率（floating rate）配套是否更加划算？
理财网站MoneySmart房贷主管吴幼新接受《联合早报》访问时指出，如果你的房贷锁定期（lock-in period）已经结束，就应该考虑再融资，从去年第四季开始，银行已经调高了现有客户的房贷利率，多数客户目前支付的利率属于比较高的水平。
一般上，房贷的首两三年利率较低，之后会调高。如果你的锁定期已过，目前估计支付的利率约为2.5％。
选择前，先来了解不同的配套有何特点。
■新元银行同业拆息率（SIBOR）配套
这个配套的特点是透明，利率随市场走势波动，在利率走低的环境下有利。和一个月SIBOR挂钩的配套，如果一个月SIBOR下跌0.2个百分点，房贷利率便随之跌0.2个百分点，而且这个利率每个月会更新。
如果是三个月SIBOR配套，则是每三个月更新一次。
■固定利率配套
顾名思义，该配套的利率固定不变，一般为期两三年，之后会和SIBOR、固定存款或银行现行利率挂钩。
好处是它在锁定期提供稳定性，但利率开始走低时，贷款人可能会被比较高的利率“锁”住。
■银行现行利率（board rate）配套
这类配套和银行内部使用的利率挂钩，主要根据银行内部资金成本而定，一般上缺点是不透明，银行不公开如何计算现行利率。对银行而言灵活性较高，发挥“创意”的空间也比较大。
在利率走低的时候，现行利率往往不会立刻随着下调。
■定期存款利率配套
这类配套也可被归类为现行利率配套，以银行定期存款的利率为参照基础，例如12个月定存利率加0.5％。
此前美国启动加息时，这个配套相当受欢迎，因为它上扬的时机往往会比SIBOR来得晚。
专家：选配套应考虑利率走势及财务状况
MortgageWise.sg是本地房贷比较网站，其执行董事吴尚宇指出，近期多数客户选择浮动利率配套，这也是他在多数情况下给的建议。
他说，当利率周期扭转进入下行期时，和三个月SIBOR挂钩的房贷配套往往是最受欢迎的，因为它的利率会最先随市场利率走低。
根据房贷比较网站GET.com上的资料，目前市面上利率最低的几个配套是与一个月SIBOR挂钩。首年利率最低的房贷来自花旗银行，是一个月SIBOR加0.2％，等于2.08％。
不过吴幼新认为，这并不意味着完全不考虑固定利率房贷，这类配套让贷款人能够确定未来两三年的每月还款。
星展银行抵押贷款业务部执行董事卓依萍认为，买房者在考虑浮动或固定利率配套时，应该从整体需求来考量，而不是为了节省短期的利息支付。
喜欢稳定的借贷者，可能倾向选择固定利率配套，以免受利率上扬的影响。卓依萍提醒，固定利率一般比浮动利率高，且在固定利率期间，缴纳任何预付款均有一笔费用。
选择何种配套，未来利率走势以及自己的财务状况是主要考量。
一般而言，SIBOR的走势会跟随美国利率的大方向，但是短期内两者走势可能会有差异，这是因为SIBOR同时也受到美元兑新元汇率的影响。若美元兑新元走强，SIBOR会上扬，因为投资者对新元投资会要求更高的回报率。
MoneyOwl财务规划公司财务规划总监张智明说：“这段时期要预测利率的走势不容易。应该问自己，如果利率上涨，是否能够支付更高的还款？如果可以，那浮动利率可能适合，如果答案否定，应选择固定利率。”
吴尚宇建议贷款人不要将自己锁定太久，因为局势发展不明朗。他推荐那些可免费转换的房贷，即在两年锁定期内可以要求银行免费重新定价的房贷，转换到另一个房贷配套，这让贷款人保持灵活性。
专家：再融资须衡量所节省利息及相关费用
华侨银行零售抵押贷款部总经理潘丽华建议再融资时，衡量能省下的利息和再融资所涉及的费用，后者主要包括律师费（legal fee）、房产估价费和违约金（penalty charges）。
在锁定期限内转换配套，就得支付违约金。
如果之前获得银行的津贴，在规定期间（往往为36个月）偿还贷款要吐回所得津贴。
专家：可考虑向银行要求重新定价
MoneySmart房贷主管吴幼新说，有些银行提供律师费和估价费津贴，津贴多少视再融资的金额而定。一般上再融资金额较小，津贴也少。
假设一份50万元的贷款，原本要支付2％利率，再融资后减至1.5％，意味着每年可节省2500元。
然而，如果律师费要2500元，估价费介于500至1000元，还得偿还在锁定期限换配套的违约金等，到头来可能省不了多少。
MoneyOwl财务规划公司财务规划总监张智明建议，除了再融资，也可考虑向银行要求重新定价（repricing），这个过程更快，转换费用约为500元。
如果你未来一两年计划卖掉屋子，那就要计算再融资是否省下足够多余的钱。比方说你再融资后两年内可省下4000元，但要支付2000元的费用，如果你在一年后卖出屋子，届时你的新房贷只为你省下了1000元（4000元扣去2000元后除以2），这么一来你的再融资是白忙一场。
潘丽华提醒贷款人还必须注意以下因素：
■总偿债比率（TDSR）：为投资房地产现有的贷款和自住房产的净值抵押贷款（Equity Loan，也称为定期贷款）部分再融资时，总偿债率框架会适用。净值抵押贷款指屋主已偿还一部分房屋贷款，持有的单位价值又上扬时，便可以考虑将房屋抵押给银行，换取现金贷款。
■贷款与估值比率（LTV）：了解自己可获得的贷款与价值比率，视房地产是投资性质还是自住，及是否有任何净值抵押贷款而定。
潘丽华指出，房贷条款相当复杂，消费者应向房贷专家寻求帮助。
不论选择何种配套，星展 银行抵押贷款业 务部执行董事卓依萍建议，借贷者应该有足够的现金以应付利率上扬或其他不时之需。她说：“理想的做法是拥有足够的现金或流动资产，以支付长达两年的每月分期付款。万一贷款人遇上财务问题，能有足够时间重组贷款，甚至脱售房产。”
