美联储或调降利率 房贷再融资好时机来临?

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刚过去的这一周,美国联邦储备局保持利率不变,但态度倾向鸽派,表示美国经济面临不确定性增加,将采取适当措施以保证美国经济持续扩张。市场普遍解读为,联储局为降息敞开大门,可能今年会减息两次。在利率可能走低的环境,房屋贷款应该再融资吗?浮动利率配套是否更加划算?

美国是否会加息这个问题已经成为过去式,目前大家关心的是,美国何时开始减息。

刚刚过去的这一周,美国联邦储备局保持利率不变,但态度倾向鸽派,表示美国经济面临不确定性增加,将采取适当措施以保证美国经济持续扩张。

市场普遍解读为,联储局为降息敞开大门,可能今年会减息两次。

在利率可能走低的环境,房屋贷款应该再融资吗?浮动利率(floating rate)配套是否更加划算?

理财网站MoneySmart房贷主管吴幼新接受《联合早报》访问时指出,如果你的房贷锁定期(lock-in period)已经结束,就应该考虑再融资,从去年第四季开始,银行已经调高了现有客户的房贷利率,多数客户目前支付的利率属于比较高的水平。

一般上,房贷的首两三年利率较低,之后会调高。如果你的锁定期已过,目前估计支付的利率约为2.5%。

选择前,先来了解不同的配套有何特点。

■新元银行同业拆息率(SIBOR)配套

这个配套的特点是透明,利率随市场走势波动,在利率走低的环境下有利。和一个月SIBOR挂钩的配套,如果一个月SIBOR下跌0.2个百分点,房贷利率便随之跌0.2个百分点,而且这个利率每个月会更新。

如果是三个月SIBOR配套,则是每三个月更新一次。

■固定利率配套

顾名思义,该配套的利率固定不变,一般为期两三年,之后会和SIBOR、固定存款或银行现行利率挂钩。

好处是它在锁定期提供稳定性,但利率开始走低时,贷款人可能会被比较高的利率“锁”住。

■银行现行利率(board rate)配套

这类配套和银行内部使用的利率挂钩,主要根据银行内部资金成本而定,一般上缺点是不透明,银行不公开如何计算现行利率。对银行而言灵活性较高,发挥“创意”的空间也比较大。

在利率走低的时候,现行利率往往不会立刻随着下调。

■定期存款利率配套

这类配套也可被归类为现行利率配套,以银行定期存款的利率为参照基础,例如12个月定存利率加0.5%。

此前美国启动加息时,这个配套相当受欢迎,因为它上扬的时机往往会比SIBOR来得晚。

专家:选配套应考虑利率走势及财务状况

MortgageWise.sg是本地房贷比较网站,其执行董事吴尚宇指出,近期多数客户选择浮动利率配套,这也是他在多数情况下给的建议。

他说,当利率周期扭转进入下行期时,和三个月SIBOR挂钩的房贷配套往往是最受欢迎的,因为它的利率会最先随市场利率走低。

根据房贷比较网站GET.com上的资料,目前市面上利率最低的几个配套是与一个月SIBOR挂钩。首年利率最低的房贷来自花旗银行,是一个月SIBOR加0.2%,等于2.08%。

不过吴幼新认为,这并不意味着完全不考虑固定利率房贷,这类配套让贷款人能够确定未来两三年的每月还款。

星展银行抵押贷款业务部执行董事卓依萍认为,买房者在考虑浮动或固定利率配套时,应该从整体需求来考量,而不是为了节省短期的利息支付。

喜欢稳定的借贷者,可能倾向选择固定利率配套,以免受利率上扬的影响。卓依萍提醒,固定利率一般比浮动利率高,且在固定利率期间,缴纳任何预付款均有一笔费用。

选择何种配套,未来利率走势以及自己的财务状况是主要考量。

一般而言,SIBOR的走势会跟随美国利率的大方向,但是短期内两者走势可能会有差异,这是因为SIBOR同时也受到美元兑新元汇率的影响。若美元兑新元走强,SIBOR会上扬,因为投资者对新元投资会要求更高的回报率。

MoneyOwl财务规划公司财务规划总监张智明说:“这段时期要预测利率的走势不容易。应该问自己,如果利率上涨,是否能够支付更高的还款?如果可以,那浮动利率可能适合,如果答案否定,应选择固定利率。”

吴尚宇建议贷款人不要将自己锁定太久,因为局势发展不明朗。他推荐那些可免费转换的房贷,即在两年锁定期内可以要求银行免费重新定价的房贷,转换到另一个房贷配套,这让贷款人保持灵活性。

专家:再融资须衡量所节省利息及相关费用

华侨银行零售抵押贷款部总经理潘丽华建议再融资时,衡量能省下的利息和再融资所涉及的费用,后者主要包括律师费(legal fee)、房产估价费和违约金(penalty charges)。

在锁定期限内转换配套,就得支付违约金。

如果之前获得银行的津贴,在规定期间(往往为36个月)偿还贷款要吐回所得津贴。

专家:可考虑向银行要求重新定价

MoneySmart房贷主管吴幼新说,有些银行提供律师费和估价费津贴,津贴多少视再融资的金额而定。一般上再融资金额较小,津贴也少。

假设一份50万元的贷款,原本要支付2%利率,再融资后减至1.5%,意味着每年可节省2500元。

然而,如果律师费要2500元,估价费介于500至1000元,还得偿还在锁定期限换配套的违约金等,到头来可能省不了多少。

MoneyOwl财务规划公司财务规划总监张智明建议,除了再融资,也可考虑向银行要求重新定价(repricing),这个过程更快,转换费用约为500元。

如果你未来一两年计划卖掉屋子,那就要计算再融资是否省下足够多余的钱。比方说你再融资后两年内可省下4000元,但要支付2000元的费用,如果你在一年后卖出屋子,届时你的新房贷只为你省下了1000元(4000元扣去2000元后除以2),这么一来你的再融资是白忙一场。

潘丽华提醒贷款人还必须注意以下因素:

■总偿债比率(TDSR):为投资房地产现有的贷款和自住房产的净值抵押贷款(Equity Loan,也称为定期贷款)部分再融资时,总偿债率框架会适用。净值抵押贷款指屋主已偿还一部分房屋贷款,持有的单位价值又上扬时,便可以考虑将房屋抵押给银行,换取现金贷款。

■贷款与估值比率(LTV):了解自己可获得的贷款与价值比率,视房地产是投资性质还是自住,及是否有任何净值抵押贷款而定。

潘丽华指出,房贷条款相当复杂,消费者应向房贷专家寻求帮助。

不论选择何种配套,星展 银行抵押贷款业 务部执行董事卓依萍建议,借贷者应该有足够的现金以应付利率上扬或其他不时之需。她说:“理想的做法是拥有足够的现金或流动资产,以支付长达两年的每月分期付款。万一贷款人遇上财务问题,能有足够时间重组贷款,甚至脱售房产。”

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