投资美国酒店信托如何选择

订户

字体大小:

这两只信托可说是各有利弊。亚腾美国酒店信托旗下的酒店利润率高,受经济周期冲击相对较小,收入可能比较稳定但租金是100%可变动,而且品牌不那么多元化。美鹰酒店信托的资产利润率相对低,受经济波动影响较大,但租约中包括了固定租金部分,品牌较多元化,资产总值也更高,而且目前的估值相对低。

当你旅行选择酒店时,会考虑品牌、房间价格、地点和设施等因素,投资酒店信托时,如何选择呢?

上个月,本地迎来两只美国酒店的房地产投资信托上市——亚腾美国酒店信托(ARA US Hospitality Trust)和美鹰酒店信托(Eagle Hospitality Trust),但挂牌不久即遭遇中美贸易纠纷升级,导致两只信托股价潜水。

亚腾美国酒店信托的股价表现相对较好,截至周五报0.895美元。美鹰酒店信托交易首日便下挫6.4%,周五收报0.70美元。

先从信托的保荐机构来看,亚腾美国酒店信托的保荐机构是亚腾资产管理(ARA Asset Management),本地投资者比较熟悉,它此前在新加坡交易所上市。它也是另两只挂牌信托新达信托(Suntec REIT)和置富产业信托(Fortune REIT)的保荐机构。

与一些保荐机构不同,亚腾资产管理不负责开发酒店,这意味着未来信托要扩展资产组合,资产会来自于第三方。

美鹰酒店信托的保荐机构是美国房地产投资和开发公司Urban Commons。这家公司成立于2008年,至今完成38项房地产收购和脱售交易。截至去年底,它的总资产管理规模超过10亿美元,包括14个酒店资产。

两只信托概念相当不同

新加坡凯基证券(KGI Securities)分析师王家仪接受《联合早报》访问时指出,这两只信托的概念相当不同,亚腾美国酒店信托纯粹注重精选服务(select service)酒店,靠近机场或位于中央商业区,主要满足企业需求,特别是中层管理人员。

精选服务酒店提供的服务和设施有限,多数不提供会议、娱乐和零售设施,主要提供住宿服务。

美鹰酒店信托则包含全套服务(full service)酒店。王家仪说,这些酒店更加依赖来自游客的收入。18家酒店中,七家高度依赖游客。

这个差别意味着两只信托的多个财务指标会出现差异。由于餐馆和宴会厅的利润率低,因此只包括精选服务酒店的亚腾美国酒店信托整体的利润率较高,不过客房价格以及客房平均收入(RevPAR)相对低。

根据世邦魏理仕(CBRE)的报告,去年美国精选服务酒店的毛利润率为42.5%,全套服务酒店则是39.3%,高档品牌旗下的精选服务酒店毛利润率则高达51.6%。

大华继显日前发布第一份关于亚腾美国酒店信托的报告时指出,高档精选服务的利润率高,增长速度快,它的营收更多来自于高利润率的客房收入,人力成本较低。精简的成本架构意味着它的利润率更高和稳定。

两只信托的资产都位于美国,亚腾美国酒店信托的资产分布在21个州,多数位于西北和南部,位于西海岸的酒店较少。美鹰酒店信托则有多家酒店位于西部的加利福尼亚州。

投资博客Probutterfly指出,两只信托的租约结构不同。美鹰酒店信托的租约协议的结构,是结合固定和可变动租金的主要租约(master lease)。根据信托2020年的预期,固定租金占租金收入的66%,其余的租金收入和总营运收入及总营运盈利挂钩。

这提供了一定程度的稳定性,也为下行风险提供了保障。同时,在高增长时期,投资者也可享有回报。

另一方面,亚腾美国酒店信托则以可变动租金为主。投资博客Financial Horse指出,酒店行业本身具有周期性,当美国酒店业走入低潮时,每单位派息(DPU)可能会受冲击。

不过亚腾(美国酒店)管理有限公司总裁李镇镕在上市前的记者会上曾指出,精选服务酒店专门满足商业旅客以及中层阶级家庭的需求。这类商业旅客主要是公司的中层经理,如销售经理或技术支持员工,在经济下行的时期,他们仍然需要出差。

Financial Horse提醒投资者关注信托的市值大小。他说,市值规模较小的信托往往会通过股权融资来取得增长,这会稀释单位持有人的股权。

从收益率角度来看,由于美鹰酒店信托的股价有所下跌,它的收益率接近9%,在酒店信托中属于高水平。

此外,它的市账率(PB)相对较低,为0.79,亚腾美国酒店信托为1。

一般上酒店REIT的收益率比较高,因为客房的“租约”都是短期的,收入波动比其他类型REIT大。

大华继显给予亚腾美国酒店信托1.15美元的目标价。至于美鹰,目前还未有证券行对该股发表研究报告。

两只信托各有利弊

综上所述,这两只信托可说是各有利弊。亚腾美国酒店信托旗下的酒店利润率高,受经济周期冲击相对较小,收入可能比较稳定但租金是100%可变动,而且品牌不那么多元化。

美鹰酒店信托的资产利润率相对低,受经济波动影响较大,但租约中包括了固定租金部分,品牌较多元化,资产总值也更高,而且目前的估值相对低。

是投资高档酒店,还是较大众化的精选服务酒店,就看投资者对美国经济和酒店行业的判断,以及自己的风险胃口了。

LIKE我们的官方面簿网页以获取更多新信息

网友评论