举债顶限若上调 哪些REIT会受益?

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新加坡金融管理局探讨提高新加坡房地产投资信托(S-REIT)的举债顶限,分析师认为将从中受惠的会是有强大保荐机构当“靠山”S-REIT。(档案照)

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新加坡金融管理局探讨提高新加坡房地产投资信托(S-REIT)的举债顶限,分析师认为将从中受惠的是拥有强大保荐机构当“靠山”,以及可借力举债顶限上调而加快发展步伐的S-REIT。  

金管局周二(7月2日)闭市后展开公众咨询活动,探讨把REIT的举债顶限,也称最高负债率,从目前的45%提高到50%至55%,但会把最低利息覆盖率(interest coverage ratio)要求考虑在内。

大华继显分析师许建华周四(4日)在一份报告中说,拟议改变的条规设想周全,让S-REIT在拥有扩展的灵活性和维持审慎资本结构之间,取得最佳平衡。

他认为,举债顶限上调,将让大型S-REIT能够更快收购较大型的资产。近期,S-REIT都在国外向第三方收购资产,这些资产都需经过激烈竞标,而且分秒必争。

“以债务取得资本的成本较低,更高的举债顶限将让S-REIT能够优化资本结构。此外,若利用发售股票集资,所需时间将更长。”

与此同时,按照目前的举债顶限,较小型S-REIT往往无法一口气“吞”下较大型资产,须分几次买下这类资产,举债顶限上调能够应对这个情况。

许建华举例说,星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust)向保荐机构收购水滨坊(Waterway Point)的三成权益,并考虑在以后才取得其余权益,“较高的举债顶限将为较小型S-REIT能够在一次交易中就买下整个较大型资产的情况铺路”。

大华继显看好的S-REIT当中,不少都有信誉良好的保荐机构扶持,其利息覆盖率也高于金管局探讨的2.5倍最低利息覆盖率。

例如,凯德集团(CapitaLand)旗下的雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust),负债率为35.7%,利息覆盖率是4.5倍。雅诗阁公寓信托将和腾飞酒店信托(Ascendas Hospitality Trust)合并。

另一只备受到看好的信托是百汇生命产业信托(PLife REIT),其利息覆盖率门槛为众信托中最高,达到13.2倍。

此外,具备相当规模和高质量的S-REIT,也是分析师看好能够借力举债顶限上调,而扶摇直上的信托。

杰富瑞(Jefferies)分析师克里什纳古哈(Krishna Guha)周四发表报告指出,以50%负债率来说,他所分析的11只信托的资产管理规模(AUM),将增长14%或90亿元。

他预料,只拥有本地资产的信托将放眼海外资产,使得S-REIT领域的资产管理规模和每单派息增长取得增长。

“我们认为,基于长期处于低利率环境,条规政策的调整将是亲周期的(pro-cyclical)。因此,在资产分配方面采取自律做法,以及能准确解读融资与利率的周期是重要的。”

从规模和质量的角度出发,杰富瑞看好的S-REIT分别是腾飞房地产投资信托(Ascendas Reit)、凯德商务产业信托、丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)和腾飞印度信托(Ascendas India Trust)。

不过,根据周四闭市价,这四只信托当前的股价都已高于杰富瑞为它们定下的目标价。

星展集团区域股票策略师吴琇琼认为,收购潜能将是S-REIT评级可能重新调整的推动力,金管局检讨其举债顶限,将促成更多收购机会。

美国联邦储备局也可能进行两次减息,尽管这个情况大多已纳入S-REIT股价,但S-REIT仍具备上调目标价的潜力。

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