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卓绍维:鼠年房地产投资点评

作者认为,明智的投资者应该忽略噪声,并专注于占主导地位和具有韧性的零售资产属性和市场。(档案照)

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在零售领域,亚洲以外的地区普遍迎来估值上修,在大多数市场中,零售业在电商冲击下表现疲软。明智的投资者应该忽略噪声,并专注于占主导地位和具有韧性的零售资产属性和市场。敏锐的投资者应当密切注视已经经历一些资本价值调整,但具备较大的买入并翻新操作空间的零售资产。

对于亚洲市场而言,鼠年的到来标志着十二生肖开启了新的一轮。贸易和地缘政治紧张局势引发的不确定性,加剧扭转了年初时的总体增长势头,2019年猪年期间全球增长陷入多年低谷。

平心而论,大多数亚洲经济体在压力下表现强韧,还有许多经济体有足够的空间来实施各种支持性的货币和财政对策。亚洲的商业房地产依然吸引投资者,尽管对价格风险的谨慎态度升温,尤其处在全球市场情绪疲软的背景下。

在2008年,即上一个鼠年,全球经济和金融市场经历了一个动荡时期。由于租户需求和资本价值大幅承压,亚洲房地产并没有幸免。2008年,美国选出了一名新总统。出于多个原因,此次大选被载入史册。同样在2008年,汶川大地震重创四川,而全球人民共同向中国伸出了援手。

这个鼠年会给房地产投资者带来什么?我们不会冒险提出任何大胆的预测或说教性质的猜测,但很乐意就房地产领域的参与者在来年如何定位发表一些看法。

在中国的十二生肖中,老鼠排第一并非没有根据。根据民间传说,在十二生肖比赛排次序时,老鼠蹿进了牛耳朵,搭上顺风车在终点飞身一跃偷走了本属于其他动物的胜利。这就是老鼠所展示的聪慧、灵敏和专注。在2020年,投资者应该采用同样的操作原则,但要多加一条,就是降低风险。

除非加征关税完全取消 V型复苏难出现

为何要采取谨慎态度?2019年的最后数月,中美贸易争端达成了某种形式的和解,双方已经敲定初步协议。全球经济景气会立刻反弹吗?除非完全取消现行或即将加征的关税,否则即使在地缘政治更加明朗的情况下,也不太可能出现V型复苏。

从目前对科技行业周期日趋成熟、美国即将举行大选,以及中国经济持续结构性放缓的担忧来看,我们仍然处于趋险模式。最后一点特别重要,鉴于亚洲经济的区域化导致对中国经济更加依赖,中国经济放缓间接影响了亚洲的商业房地产市场。无论2019年爆发的贸易紧张局势是否发生,这些风险因素从未真正获得缓解。

尽管如此,常言道,切莫为吓跑耗子而烧掉房子,相对应的中国俗语是掘室求鼠。我们必须意识到2020年宏观经济下行的风险,但房地产投资者无须过度反应。聪慧、灵敏和专注的投资者不应该把目光局限于当前的经济周期,而是应该将注意力转移到主要亚洲市场的子市场和资产选择上。

在短期供应状况仍然受限的市场中,例如新加坡、悉尼和墨尔本的办公楼领域,租赁市场的表现仍领先于经济,从而将支撑未来几年的收入回报。鉴于核心区域的定价依然高企,明智的投资者应当灵活地发掘管理不善的资产,并专注于推动收入回归。

在澳大利亚市场上,期限更长的租赁结构为部分办公楼资产的购买者带来了机会,即使市场租金再回归正常,也仍可以从回归上行中受益。

澳洲区域市场具潜力

此外,灵活的投资者还可以将目光投向布里斯班那样的区域市场,与上一轮经济低迷期间相比,布里斯班现在更具多样性和韧性。在区域市场中,应重点关注收购高质量资产,这些资产仍比主要市场具有一定的价格优势。

在零售领域,亚洲以外的地区普遍迎来估值上修,在大多数市场中,零售业在电商冲击下表现疲软。明智的投资者应该忽略噪声,并专注于占主导地位和具有韧性的零售资产属性和市场。

继续布局亚洲市场

事实是,大多数亚洲城市的布局都支持零售业,在某种程度上,我们预计该行业不会全面崩溃。敏锐的投资者应当密切注视已经经历一些资本价值调整,但具备较大的买入并翻新操作空间的零售资产。必须重点关注资产和租户结构增强的实施,以增加客流和消费。

过去一年,日本经济出现了不太显著的下滑,但这不会削弱东京和大阪等大都市的相对吸引力。当局对这些城市的商业房地产和多单元住宅市场提供了支持。除了日本的人口结构压力之外,聪明的投资者将能够甄别有利于投资的结构性主题,例如区域性质的人口增长。核心板块面临来自日本房地产投资信托基金的激烈竞争,灵活的投资者将着眼于增值和发展至核心策略,专注于提升内在价值,并将房地产投资信托作为主要的退出渠道。

在来年,投资者应继续布局亚洲市场,但建议坚持投资具有优势的地段和高质量的资产。对于具有较高风险的策略,则需要与当地知名企业建立明确合作关系。

(作者是瑞银资产管理部亚太区研究与策略主管)

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