为缓解冠病疫情对房地产业主的冲击，新加坡金融管理局允许新加坡房地产投资信托（S-REIT）延后派息，打乱投资者定期从这项投资工具中赚取固定股息的计划。
我国虽逐步重启经济活动，但复苏前景充满未知数，让同经济好坏紧密挂钩的REIT面对收入下跌风险，或影响派给单位持有人的股息。
若股息减少成为新常态，REIT作为股息投资策略的一部分是否还具吸引力？本期《理财锦囊》邀请专家讲解REIT的投资展望，以及较看好哪几个领域的REIT。
冠病给不同领域的REIT带来的冲击不一，其中影响最严重的莫过于投资零售和酒店资产的信托，而这两个领域的股息减幅也是最大的。
根据FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员杨慧诗提供给《联合早报》的数据，若跟去年上半年相比，她追踪的四个零售REIT，派息率在今年同期平均削减了33个百分点。相比之下，酒店REIT的派息率平均下跌28个百分点，以及商业REIT的派息率平均减少12个百分点。
截至上月26日，这四个零售REIT，即凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）、星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）、升禧环球房地产投资信托（Starhill Global REIT），以及报业控股房地产投资信托（SPH REIT），今年以来的回报率都为负数，介于负21％至负39％。
这类投资工具的股息滑落的原因，是因为金管局稍早前推出措施，让本地房地产投资信托须派发90％应缴税收入的期限，从原本财年结束后的三个月延长至12月。这旨在帮助房地产业主，在这段不稳定的时期更灵活地应付现金流需求，并保留资金扶持旗下租户。
不过，杨慧诗指出，这笔暂被保留的股息始终会发放给投资者。她说：“经济逐步重启后，一些REIT如凯德商用新加坡信托和凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial Trust）已发放在今年第一季保留的部分应纳税可派发收入。各REIT需要一些时间评估状况，但长远来说，随着REIT和旗下租户的营业环境更明朗化，REIT应该可以恢复到疫情前的派息水平，继续为单位持有人提供合理的回报。”
杨慧诗认为，在现今环境下，股息投资策略仍可行，企业削减股息的举动相信只是短暂的，投资于那些能持续派息的优质股票，而不是那些目前派发高股息但无法持续这么做的股票，是比较明智的做法。
此外，若要确保资产组合多元化，投资者可考虑买REIT交易所挂牌基金（Exchange Traded Fund，简称ETF）。
美国联邦储备局多次重申维持低利率一段长时间。银河—联昌证券分析师骆敏仪认为，相较于银行的存款利率，REIT的股息收益率还是比较高，REIT作为股息投资策略的一部分仍具吸引力。
大规模工业REIT或面对整合 使该领域出现非有机增长
华侨投资研究公司总经理李彩莲也认为，低利率环境将推动市场对高素质收益工具的需求，比如一些良好REIT。
李彩莲说：“虽然这个领域的预估派息收益率（forward distribution yield）受到压缩，但我国政府10年期债券的收益率急速下跌，预估收益率的息差（forward yield spread）目前为457个基点，比平均10年的416个基点的水平高了0.7个标准差。因此，我们觉得本地REIT的估值相对不高。”
尽管前景充满未知数，但李彩莲相信，该领域最糟糕的情况已过去。
在短期内，REIT的发展可能因宏观展望更疲弱而受到一定冲击。骆敏仪预测，整体办公楼租金今年预料下跌5％至10％。工业领域的租金和出租率短期内则可能趋软，但长期而言，大规模工业REIT在净资产值以上的水平交易，显示这类信托受投资者青睐。这个领域较小的REIT或面对整合，使领域出现非有机增长。
零售领域方面，随着租金减免援助在下来几个月减少，商场的空置率可能提升，租金调升率（rental reversion）也可能将跌入负数。不过，该领域的表现应该已经在今年第二季触底，员工下来重返办公室和国人更常呆在新加坡，可能带动商场人潮。
由于国际旅游未复苏，酒店业短期内缺乏利好的催化因素。市场似乎已把该领域可能面对的下行风险纳入股价，该领域目前的交易价等于0.6倍到0.8倍的市账率（P／BV）。
物流和商业园领域REIT被看好
分析师普遍觉得酒店业复苏步伐艰难，要等到冠病疫苗出现才有望回弹。
杨慧诗则认为，REIT市场接下来可能进一步进行整合，这其实会给合并的REIT带来一些好处，如可降低资金成本和促进交易流动性。
此外，扩大后的REIT更具竞争力，也有助让投资组合更多元化，这在当前具挑战的环境中尤其关键。
在各REIT领域当中，李彩莲看好数据中心、物流和商业园领域的REIT。这些资产在充满挑战的出租环境中最具韧性。
至于办公楼领域，甲级办公楼的租金在去年第四季达顶峰后已逐渐下滑。不过，多数办公楼REIT的租金调升率今年应该会维持正数，因为大部分在三年前签下的租金相对较低。
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