后冠病时代三投资方向

字体大小:

全球各地展开冠病疫苗接种工作,预计带动经济复苏,我国经济今年有望增长4%至6%。这些利好因素把股市推向新高,接下来的走势会是如何?

另一方面,去年整体私宅价格全年上扬2.2%,楼市的强劲需求会否持续?制造业复苏将推动工业房地产的需求,这又为投资者带来哪些投资机遇?

《联合早报》昨天举行2021年投资展望线上讲座,邀请三位市场专家以“后疫情时代如何布局投资”为主题,剖析股市和房地产的走势。

投资周期性板块是最佳策略

投资者在股市崩盘时担心情况变得更糟而不敢进场,当股市暴涨时他们又担心这是泡沫而却步。分析师认为,最好的投资策略是根据经济周期配置资产和股票板块,并且确保资产组合多元化。

20210404_zb-investment-seminar-chen-da-de.jpg
大华私人银行投资策略师陈达德:不是所有周期性板块都具有升值潜能,其中成长型股如科技和非必需消费品公司的市盈率太高,处于泡沫阶段。 (大华银行提供)

大华私人银行投资策略师陈达德指出,从美国标普500、道琼斯工商和纳斯达克指数的表现来看,股市目前可能处于泡沫阶段,但投资者还是可以从中找到一些价值。

他说:“我们目前处在经济周期的早期,随着经济开始扩张,周期性板块的表现将有所起色。防御性板块方面,人们在经济不明朗时纷纷投资,但经济好转时开始撤出。我们因此认为现在是时候进行板块轮换,从防御性领域转向周期性板块。”

不过,不是所有周期性板块都具有升值潜能,其中成长型股如科技和非必需消费品公司的本益比太高,处于泡沫阶段。陈达德建议,在这些领域有较高曝险的投资者,把资金转移到价值型的周期性板块,包括工业、金融和能源等。

从新加坡各行业的表现可看得出我国正走向“K”字型复苏,不同领域的恢复步伐不一。这个英文字母的上角代表快速复苏的领域如制造业、金融和保险、信息和通信,以及批发和零售贸易;下角代表受冠病疫情影响的领域如住宿与餐饮服务、运输和存储,以及建筑业。

20210404_zb-investment-seminar-01.jpg
我国正走向“K”字型复苏,不同行业的恢复步伐不一。例如,制造业以及金融和保险领域的复苏较快,住宿与餐饮服务以及运输和存储领域继续受疫情影响。(档案照片)

陈达德也提醒,投资者应该确保资产配置多元化。根据他的研究,如果投资者采取纯股票的投资组合,去年股市崩溃时,损失高达33.8%,并且要八个月才能回本。如果把六成资产投入股票,其余投入债券,损失最多19.5%,而不到四个月就能回本。

有些投资者觉得投资债券的门槛太高,最低投资额至少要25万元。陈达德说,投资者其实可以买入债券基金或债券挂牌基金(ETF),从中分散风险。

另一方面,美国国债收益率攀升,让投资者担心利率提高会影响过度贷款的企业,对股价带来冲击。对此,陈达德说:“从长期来看,美国国债收益率其实是呈下跌趋势,最近的走势仅是回归正常状态,也是经济复苏的信号。”

经济复苏与保值需求或推高房价

我国经济复苏以及投资者视房地产作为保值的资产,可能促使本地私宅价格进一步走高。

本地私宅价格在我国陷入有史以来最严重的衰退之际仍取得增长,显示房地产市场具一定韧性。展望接下来的情况,新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士认为,投资者把房地产视为安全且保值的资产,加上冠病疫苗接种计划推动经济复苏,这些因素将带动房地产价格的上升趋势。

20210404_zb-investment-seminar-li-nai-jia.jpg
新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士:2023年和2024年将有更多非有地私宅单位竣工,市场供应到时会增加,可能进一步打压租金。(受访者提供)

至于政府会否出手推出楼市降温措施,李乃佳说:“如果房价继续快速攀升,而且出现高交易量,我觉得政府会实施一些避免人们过度投资和置产的措施。他们或认为有更多资金流入新加坡,因此要避免房价上升太快和太高。”

这可能包括提高外国买家的额外印花税,以及实施贷款限制,以免买家过度借贷。

李乃佳提醒,买家在置产时也必须考虑其他风险因素,如中美贸易战持续下去,以及不是每个人愿意接种疫苗等。

私宅市场和政府组屋转售市场存在一定关联。由于居家办公让人们意识到需要更大的空间,促使组屋转售市场去年蓬勃,而这个热度延烧到私宅市场。

此外,政府去年推出的经济援助配套让国人保住饭碗和延迟支付房贷,多少为房价提供支撑。

另一方面,我国社会出现财富转移现象,战后婴儿潮世代累积财富后,转而帮助孩子支付首期,让年轻一代有能力买私宅。低利率环境也带动楼市买气。

租赁市场方面,非有地私宅空置率开始出现上升迹象。李乃佳说:“很多人买房后理所当然认为可以租出去,但要是你购买的私宅属于大型项目,总共有1000多个单位,要出租并不容易。假设半数的单位要出租,你就得与500个单位争租客,可以想象竞争有多激烈。”

据他观察,2023年和2024年将有更多非有地私宅单位竣工,市场供应到时会增加,可能进一步打压租金。他建议,那些还没有找到租客的屋主尽快行动,他们或要考虑下调租金以锁定租客。

中美关系紧张或吸引外企来新设厂

中美关系持续紧张将推动跨国企业思考全球供应链的布局,或吸引这些企业到我国设厂。

工业房地产投资信托ESR-REIT首席执行官兼执行董事徐伟贤指出,受冠病疫情冲击,新工业空间的竣工时间被推迟,这可能会对来年的工业供应和租金造成影响。不过,中美关系这两年的紧张局势促使跨国企业检讨全球供应链的布局,认为不能把运作集中在一个国家。它们可能因此转移到我国设厂,消化这些供应量。

20210404_zb-investment-seminar-xu-wei-xian.jpg
ESR-REIT首席执行官兼执行董事徐伟贤:我国有机会吸引到制造高科技产品的公司,而工业资产必须更新才能符合这些高规格工业的要求。(档案照片)

徐伟贤说:“跨国企业的总裁和董事会看到新加坡政府把疫情控制得好,而且仍在这期间招徕商业活动、支持它们的员工,并制定让经济继续运作的计划,这给他们带来很大信心。疫情后的两三年,我觉得新加坡会变得很有吸引力,吸引跨国企业到我国开厂,让工业供应和需求更加平衡。”

截至2019年底,原本预计在去年完工的新工业房地产库存约220万平方米。然而,疫情影响建筑活动的进展,去年实际上仅有30万平方米的空间完工。

这意味着剩余190万平方米的库存可能会推迟到今明两年才建成。

徐伟贤看好我国有机会吸引到制造高科技产品的公司,而工业资产必须更新才能符合这些高规格工业的要求。此外,作为物流用途的资产的需求也会比较高。

20210404_zb-investment-seminar-02.jpg
受疫情带来的不确定性因素影响,工业租金今年预计持续疲软,可能要到明年之后才出现增长。(档案照片)

至于工业房地产租赁市场,由于疫情浪潮不断以及疫苗计划的有效性未知,这给经济带来不确定性,工业租金今年预计持续疲软,可能要到明年之后才出现增长。

ESR-REIT是新加坡五大工业房地产投资信托之一。

徐伟贤也介绍了信托为抱握这些机遇制定的策略。这包括增强营运稳定性和振兴资产、减少资本结构的不确定性并提高财务灵活性、通过收购推动投资组合增长,以及让投资组合更具活力。

《联合早报》2021年投资展望线上讲座的赞助商是ESR-REIT。

LIKE我们的官方面簿网页以获取更多新信息