分析:土地用途更灵活 裕廊湖区料吸引发展商竞标

占地360公顷的裕廊湖区,将采用方正网格结构进行土地规划。(市区重建局提供构想图)
占地360公顷的裕廊湖区,将采用方正网格结构进行土地规划。(市区重建局提供构想图)

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戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳接受《联合早报》访问时指出,网格结构能为政府提供更大弹性,让土地供应跟上需求变化的步伐。

我国第二个中央商业区裕廊湖区将采用方正的网格结构(grid structure)规划,大部分综合商业区也划为白色地段。受访分析师认为,这让土地用途更灵活,预计可吸引发展商踊跃竞标,但也会带来一些副作用。

市区重建局上周公布裕廊湖区的发展蓝图提案。该区总面积为360公顷,分裕廊商业区和湖畔区两大部分。提案指出,为了满足发展商、企业和员工不断变化的需求,当局采用规则的网格结构进行土地规划,以便通过拆分或合并来调整地段大小。

顾名思义,网格结构规划就是把土地切割成一块块四方形地段,俯瞰宛如方正的网格。这类城市规划方式,更便于识别道路和方向,也能容纳不同规模的发展项目。美国和澳大利亚的许多城市都是网格结构,本地的滨海湾区也采用这个规划。

戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳接受《联合早报》访问时指出,网格结构能为政府提供更大弹性,让土地供应跟上需求变化的步伐。例如,当一个洁净科技园所需的面积随着科技发展而减少,政府就可以拆分“网格”,推出较小地段。

另一方面,通过整合多个“网格”,政府也能推出适用于大型项目的地段。

欣乐国际研究咨询执行董事麦俊荣说,这可能吸引蛰伏已久的本地两大房地产发展商凯德集团(CapitaLand)和城市发展(CDL)出手。

“这两家公司近来很少在地段竞标中得手,也尚未参与最近的集体出售热潮,可能正为日后在裕廊湖区出手而积蓄实力。”

凯德集团和城市发展受询时都表示有兴趣参与裕廊湖区发展。

或推高土地价格

城市发展发言人指出,由于待发展土地面积庞大,发展商要考量各种商业因素,例如更长远和灵活的土地租约。凯德集团发言人则说,考虑到这个大型区域项目发展周期长和流动性高,地段价格和对主要发展商的筛选标准,会是集团的主要考量因素。

高纬环球研究主管李敏雯认为,虽然网格结构为用地规划增添灵活度,但副作用可能在售地时展现出来。当政府推出面积偏小的地段时,可能会因价格更负担得起而引发多方竞标,最终推高土地价格。

裕廊湖区土地规划的另一个特点,则是把大部分综合商业区划为可灵活发展的白色地段。发展商可自由选择把地段发展为零售、住宅或办公楼等用途。

麦俊荣说,白色地段允许发展商根据市场需求,灵活规划土地用途,也促使更多发展商打造集多种用途于一体的综合项目,为当地居民和上班族提供更多便利,有助缓解交通拥堵。

“不过,如果发展商被赋予太多自由,他们也许会修建更有利可图的项目,而不是社区发展需要的设施。”

李敏雯也认为,政府若采取不干涉态度,发展商可能更倾向于打造回报更高的住宅、办公楼和商场,而不是学校和社区设施。她建议市区重建局采取“双信封”评标方式,或规定部分比率的地段须用于教育或社区用途。

世邦魏理仕(CBRE)研究部主管沈振伦指出,政府近几年来推出的白色地段,几乎都设附加条件,对土地用途加以限定,裕廊湖区应该也不例外。以去年在老巴刹旁推出的白色地段为例,当局就规定152万平方英尺的可建筑楼面中,不少于107万平方英尺必须用作办公楼用途。

“这是政府首次在市区以外推出白色地段,预计会吸引发展商踊跃竞标。虽然裕廊湖区仍无法和滨海湾区相提并论,但这里将成为下一个活跃的商业和住宅旺地。”

按照裕廊湖区发展蓝图,该区将集商业、住宅、休闲和绿意于一体,预计制造10万个就业机会,并建有两万个住宅单位。

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