新加坡大型房地产投资机会减少，再加上地契时间较短，越来越多本地房地产投资信托（S-REIT）转向海外市场寻求发展机遇，一些原本就在海外投资的信托也积极开拓新市场。
根据华侨投资研究的报告，过去半年来，至少有五个本地挂牌的REIT都通过收购海外资产，开拓新市场，其中多数集中在欧美地区。
丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）去年9月表明有意将投资范围从新加坡扩大到欧洲、美国和亚太地区。
信托随后与赞助机构丰树产业设立合资企业，收购美国的14个数据中心。去年底，星狮商产信托（Frasers Commercial Trust）也与星狮地产子公司组成合资公司，买下西伦敦的法恩伯勒商业园。
丰树大中华商业信托（Mapletree Greater China Commercial Trust）今年3月收购日本六座永久地契办公楼。
星狮物流工业信托（Frasers Logistics & IndustrialTrust）4月向星狮地产收购在德国和荷兰的21座房地产，将业务拓展至欧洲。
最近一宗REIT海外收购，是凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial Trust）本月买下德国法兰克福一栋甲级办公楼，标志着信托进军欧洲市场。
华侨投资研究分析师王德清说，促使本地信托收购海外资产的原因包括海外有更多永久地契地段、加权平均租赁期限（WALE）更长、租用率更高，以及通过当地货币融资的成本更低等。
星狮物流工业资产管理公司总裁沃雷斯（Robert Wallace）此前受询时就指出，信托进军德国与荷兰市场，是因为德国土地供应有限，租用率增长速度比设施完工还快，而荷兰的工业和物流房地产供应减少，过去三年租用率也有所上升。
REIT投资者态度转变
星展集团研究分析师宋建荣和陈伟祥指出，由于担心外汇风险以及对海外市场缺乏了解，许多投资者不希望本地信托收购外国资产，“不过，投资者的态度正在发生转变。“他们发现，海外扩张通常能推动每单位派息（DPU）可持续增长。”
据报告统计，过去REIT宣布海外收购计划后，短期内通常会有负面反应，股价可能在一天内下滑3％。但近来投资者对这类宣布多给予正面反馈。
以丰树工业信托为例，它在宣布扩大投资范围和收购美国数据中心后，当天股价均上扬0.5％，三个月回报率分别攀升11.4％和5.6％。
报告认为，除了推动DPU，海外扩张也有助于信托实现收入多元化，抵御本地经济衰退和楼市周期更迭的风险；尤其是工业房地产投资信托，它们在本地的资产价值受到30年土地租约限制，将随时间推移而贬值，因而有必要转向海外寻求长期或永久地契房产。
海外市场的机遇往往伴随着风险。宋建荣和陈伟祥认为，本地REIT的海外扩张有四大成功要素。
拓展海外四大成功要素
首先，信托应选择与原有市场风险相近的市场，以新加坡为例，风险程度相近的市场包括澳大利亚、欧洲、美国、日本和中国一线城市。其次，信托应继续专注于原有资产类别。此外，如果信托的赞助机构或合作伙伴在新市场拥有一定业务规模，投资者对信托了解当地市场更有信心。最后，比起四处撒网，信托应专注于几个关键市场，这能确保管理公司的资源和精力得到有效分配。
赞
