丰树商业信托（Mapletree Commercial Trust）就快纳入新加坡海峡时报指数成份股，旗下资产又坐落在日后开发的南部濒水区（Greater Southern Waterfront），这个优势在未来会否为投资者迎来更丰硕的回报？
丰树商业信托是丰树产业集团（Mapletree Investments）赞助的房地产投资信托之一。这个信托是在2011年4月上市，目前市值为63亿7000万元。
它旗下共有五个资产：怡丰城（VivoCity）、丰树商业城第一期（Mapletree Business City I）、港务集团大厦、丰树安顺，以及美银美林港湾。
虽然信托资产不多，但它的营收、净房地产收入和每单位派息从上市至今都稳健增长。
截至6月底的2020财年第一季，信托每单位派息同比增加3.6％至2.31分；净房地产收入增2.8％至8835万元。
信托当时指出，其中四个资产作出更高的贡献。这长期的良好业绩也让信托股价持续攀高，今年至今已经上扬33％。
银河—联昌证券（CGS-CIMB）助理总监殷嘉薇接受《联合早报》访问时说，房地产投资信托过去一年来表现良好，而且低利率环境让信托股价继续攀高。
富时罗素（FTSE Russell）本月初完成季度检讨，宣布丰树商业信托将从下周一（23日）起正式成为海指成份股，取代和记港口信托（HPHT）。
不过，这消息似乎并没推高丰树商业信股价。信托从2.28元的高峰开始下滑，显示投资者开始套利。
殷嘉薇认为，由于市场已预计信托会纳入成份股，因此这不会有强大的支撑作用。
投资平台FSMOne.com固定收益研究部经理洪崇瑜认为，这会为股价带来短期至中期的技术支撑。“不过，由于它今年至今股价涨幅相当显著，因此接下来股价表现应该会更贴近信托的业绩增长。”
面对全球经济增长前景充满不确定性，以及电子商务的崛起，丰树商业信托能否招架得住？
信托的资产组合包括零售、办公楼和商业园。整体资产截至6月底的入驻率为97.3％，比去年同期高出0.9个百分点。
如果从营收来看，怡丰城贡献最大，占第一季营收约47.5％。收入来源第二大是丰树商业城第一期，占比约29.3％。
星展集团研究分析师陈伟祥和陈丽睿发表报告指出，怡丰城是本地南部的大型商场，而且靠近圣淘沙旅游景点，可算是位置优越。
他们认为，这个商场如今已成熟，预料不会再带来双位数的盈利增长。不过，信托计划通过更多方式应对电子商务趋势，以及让商场更具竞争力，因此怡丰城的租金调升率相信能取得低单位数的增长。
洪崇瑜补充，国际贸易紧张局势和经济增长放缓是会影响消费者需求和就业前景，从而左右企业扩充计划，这因此会对信托的零售资产面对挑战。不过，商场进行资产改善计划还是能够支持未来业绩增长。
“本地商场和办公楼的贡献减少料能够为租金带来支撑作用。”
殷嘉薇也认为，由于信托大部分的商业园和办公楼资产都位于中央商业区外，租金要价较低，因此它能更好地应对经济增长放缓现象。
不过，她指出，丰树商业城第一期在2021财年会有许多租约到期，因此这进展值得关注。
另一个预料会对信托中期增长带来提振作用的因素，会是信托向集团收购更多资产。
众多分析师把焦点放在丰树商业城第二期（Mapletree Business City II）。信托对这个资产拥有优先承购权（right of first refusal）。
华侨银行研究日前发表的报告预计收购价介于14亿元至15亿元，并认为这会推高信托未来的每单位派息。
陈伟祥和陈丽睿推测，这项收购在接下来一年发生的概率非常高，它也能够让信托成为第四大本地房地产投资信托（S-REIT）。
“更重要的是，这能让信托地位更接近其他收益率较低的办公楼信托。”
洪崇瑜认为，信托目前有足够能力进行收购，而且管理层也意识到有必要改善资产组合和分散收入来源。
他说：“潜在收购对象也包括丰树商业城第二期、港湾城、港湾大厦1和2、圣占姆士发电厂和港务维斯达。”
如果放眼更长远的未来，南部濒水区的发展详情和信托的未来息息相关。
李显龙总理上个月在国庆群众大会上指出，岌巴俱乐部现址将兴建约9000个公共和私宅单位。除了发展住宅单位，这个地区也会开辟更多办公和休闲空间。
单从地图来看，丰树商业信托的资产正处在这未来人口、就业和旅客增长的黄金地带。
洪崇瑜说，这对商业和零售房地产企业来说确实是正面消息。如果以五至十年的发展期间来看，南部濒水区能够推动信托的长期增长。
殷嘉薇也有同感，并认为这会带动怡丰城和附近办公楼的需求。
“不过，竞争升温的情况也可能会发生。”
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