丰树商业信托投资者 有望从南部濒水区发展中受益

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丰树商业信托(Mapletree Commercial Trust)就快纳入新加坡海峡时报指数成份股,旗下资产又坐落在日后开发的南部濒水区(Greater Southern Waterfront),这个优势在未来会否为投资者迎来更丰硕的回报?

丰树商业信托是丰树产业集团(Mapletree Investments)赞助的房地产投资信托之一。这个信托是在2011年4月上市,目前市值为63亿7000万元。

它旗下共有五个资产:怡丰城(VivoCity)、丰树商业城第一期(Mapletree Business City I)、港务集团大厦、丰树安顺,以及美银美林港湾。

虽然信托资产不多,但它的营收、净房地产收入和每单位派息从上市至今都稳健增长。

截至6月底的2020财年第一季,信托每单位派息同比增加3.6%至2.31分;净房地产收入增2.8%至8835万元。

信托当时指出,其中四个资产作出更高的贡献。这长期的良好业绩也让信托股价持续攀高,今年至今已经上扬33%。

银河—联昌证券(CGS-CIMB)助理总监殷嘉薇接受《联合早报》访问时说,房地产投资信托过去一年来表现良好,而且低利率环境让信托股价继续攀高。

富时罗素(FTSE Russell)本月初完成季度检讨,宣布丰树商业信托将从下周一(23日)起正式成为海指成份股,取代和记港口信托(HPHT)。

不过,这消息似乎并没推高丰树商业信股价。信托从2.28元的高峰开始下滑,显示投资者开始套利。

殷嘉薇认为,由于市场已预计信托会纳入成份股,因此这不会有强大的支撑作用。

投资平台FSMOne.com固定收益研究部经理洪崇瑜认为,这会为股价带来短期至中期的技术支撑。“不过,由于它今年至今股价涨幅相当显著,因此接下来股价表现应该会更贴近信托的业绩增长。”  

面对全球经济增长前景充满不确定性,以及电子商务的崛起,丰树商业信托能否招架得住?

信托的资产组合包括零售、办公楼和商业园。整体资产截至6月底的入驻率为97.3%,比去年同期高出0.9个百分点。

如果从营收来看,怡丰城贡献最大,占第一季营收约47.5%。收入来源第二大是丰树商业城第一期,占比约29.3%。

星展集团研究分析师陈伟祥和陈丽睿发表报告指出,怡丰城是本地南部的大型商场,而且靠近圣淘沙旅游景点,可算是位置优越。

他们认为,这个商场如今已成熟,预料不会再带来双位数的盈利增长。不过,信托计划通过更多方式应对电子商务趋势,以及让商场更具竞争力,因此怡丰城的租金调升率相信能取得低单位数的增长。

洪崇瑜补充,国际贸易紧张局势和经济增长放缓是会影响消费者需求和就业前景,从而左右企业扩充计划,这因此会对信托的零售资产面对挑战。不过,商场进行资产改善计划还是能够支持未来业绩增长。

“本地商场和办公楼的贡献减少料能够为租金带来支撑作用。”

殷嘉薇也认为,由于信托大部分的商业园和办公楼资产都位于中央商业区外,租金要价较低,因此它能更好地应对经济增长放缓现象。

不过,她指出,丰树商业城第一期在2021财年会有许多租约到期,因此这进展值得关注。

另一个预料会对信托中期增长带来提振作用的因素,会是信托向集团收购更多资产。

众多分析师把焦点放在丰树商业城第二期(Mapletree Business City II)。信托对这个资产拥有优先承购权(right of first refusal)。

华侨银行研究日前发表的报告预计收购价介于14亿元至15亿元,并认为这会推高信托未来的每单位派息。

陈伟祥和陈丽睿推测,这项收购在接下来一年发生的概率非常高,它也能够让信托成为第四大本地房地产投资信托(S-REIT)。

“更重要的是,这能让信托地位更接近其他收益率较低的办公楼信托。”

洪崇瑜认为,信托目前有足够能力进行收购,而且管理层也意识到有必要改善资产组合和分散收入来源。

他说:“潜在收购对象也包括丰树商业城第二期、港湾城、港湾大厦1和2、圣占姆士发电厂和港务维斯达。”

如果放眼更长远的未来,南部濒水区的发展详情和信托的未来息息相关。

李显龙总理上个月在国庆群众大会上指出,岌巴俱乐部现址将兴建约9000个公共和私宅单位。除了发展住宅单位,这个地区也会开辟更多办公和休闲空间。

单从地图来看,丰树商业信托的资产正处在这未来人口、就业和旅客增长的黄金地带。

洪崇瑜说,这对商业和零售房地产企业来说确实是正面消息。如果以五至十年的发展期间来看,南部濒水区能够推动信托的长期增长。

殷嘉薇也有同感,并认为这会带动怡丰城和附近办公楼的需求。

“不过,竞争升温的情况也可能会发生。”

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