分析师预测:今年集售市场 商用项目数量和交易额高于住宅

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回顾与展望

去年集体出售市场几乎降至冰点,今年的情况相信也会相同,分析师认为,商用项目会是今年的集售市场焦点,不论是推出市场的数量或交易额都会高于住宅项目。

2018年上半年,火热朝天的集体出售市场在7月公布的新一轮降温措施之后,几乎在一夜之间开始冷却。

去年的集售市场更是几乎处于停顿状态,共有至少36个项目公开招标,但只有五个项目成交,总额仅4亿6088万元。这五个项目是办公楼海德大厦(Realty Centre)、私人公寓淑雅景(Sophia View)、综合项目Selegie Centre和民苑(Min Yuan),以及位于凤凰路的一排店屋。

情况与2018年完全相反,该年售出的40个项目交易额共达100亿8360万元。相比起来,去年的交易额同比下滑95%,

此外,在这些项目当中,只有淑雅景是住宅项目,但也只是一座售价928万元的小型公寓。可是前年有三个私有化中等入息公寓(HUDC)地段出售,重新发展后的新私宅项目都有1000多个单位。

仲量联行执行董事陈鸿文说:“小型地段和非住宅地段较受发展商和投资者青睐,主要原因是政府去年7月大幅提高了额外买方印花税。”

他指出,虽然去年成交的商用地段较多,但这不表示,商用集售项目未来会增加,因为这类项目的业主往往会针对集售要价和收益分配方法僵持不下,难以顺利展开招标活动。

在陈鸿文看来,这场严冬会持续到今年,而商用项目集售成功的概率会比私宅项目大。

他说:“交易额会比2017年和2018年的交易额低许多,推出市场求售的住宅项目也会少于非住宅项目,尤其是适合用作酒店、商用或综合项目用途的地段。”

“尽管如此,商用项目是否能售出仍是个未知数。交易要成功,首先发展商必须认为业主的要价符合经济效益,可是至今为止,多数推出市场的商用项目的要价并非如此。”

其中一个例子是在去年12月二度展开招标活动的森林商业中心(Sim Lim Square)。虽然地点优越,但项目4月首次招标时集售市场已近饱和,发展商的地皮库存渐满,加上业主开出的12亿5000万元价格不低,以至于无人问津。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚对今年的市场展望,也有类似看法。她认为,今年集售的私宅项目依旧不多,但在商用地段前景方面,她更为乐观。

她说:“在新加坡的跨境房地产投资,随着投资者对本地市场基本面的信心增加而持续走强,尤其是新加坡的办公楼市场。新加坡是个稳定的投资地点,在地缘政治不稳定的区域市场中脱颖而出。

“此外,重新发展中央商业区老旧办公楼可申请更高的容积率和获取更高租金,而且区内办公空间空置率低,且供应量少,有望继续吸引更多投资。”

酒店地段预料是
集售市场另一亮点

酒店地段相信会是今年集售市场的另一个亮点。她说,去年游客增长强劲,加上酒店客房供应有限,吸引不少酒店投资。此外,在旅游及商务会展(MICE)和休闲领域的新投资,预计接下来的三年至五年,吸引更多商务和休闲旅客前来。

Huttons Asia投资销售总监连镛智也有相同看法。

“樟宜机场第五搭客大厦将在2030年竣工,每年接待的旅客人次预计会增加到7000万。意味着整座机场接待的旅客会达到1亿5000万人次,高于目前的8200万人次。因此酒店投资不仅能给发展商增加经常性收入的机会,同时也是资本升值的好机会,因为出售的酒店有限。”

虽然今年的集售市场依旧是一片冰天雪地,但他认为,在酒店可能会在2021年第二季逐渐回暖。“目前的未售私宅单位,预计会在2021年底减少至2万个以下,发展商相信会在2021年结束前,开始收购新的私宅地段。”

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