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疫情造成盈利下滑 S-REIT评级或被调降

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冠病大流行造成盈利下滑,将致使新加坡房地产投资信托(S-REIT)的信贷质量被削弱,评级可能被调降,当中酒店和零售房地产投资信托将受到最大冲击。

国际评级机构穆迪投资者服务(Moody's Investors Service)发布报告指出,大流行的负面影响包括对信托资产的需求下跌、租金减少,以及租金回扣和延后交租导致现金流下滑。

报告说,全球旅行停顿,以致对旅行住宿及相关服务的需求大幅下降。

穆迪估计,在2020财年,辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trustt,Baa3,负面)和雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust,Baa3,负面)的息税折旧摊销前利润(EBITDA),预料同比将分别下跌32%和24%。

相比之下,穆迪给予信贷评级的12个S-REIT的息税折旧摊销前利润总额的跌幅为7%左右。

报告指出,商场重开的做法若能够持续下去,将让凯德商用新加坡信托(CapitaLand Mall Trust,A2,正检讨下调评级)、丰树商业信托(Mapletree Commercial Trust,Baa1,负面)和星狮地产信托(Frasers Centrepoint Trust,Baa2,负面)缓解困境。

根据穆迪的评级,Aaa至Baa3评级属于投资级别。

由于早前提供租金回扣和让租户未来延迟支付租金,这些信托本财年的盈利和现金流将显著下滑。

消费者信心减弱将抑制零售花费,并可能导致商场租用率和租金出现结构性下降。若消费者转向网上购物的做法持续下去,租户对实体店面的需求将持续降低,进而对租金形成压力。

全球经济恶化将影响办公楼房地产投资信托

报告也指出,不断恶化的全球经济状况也将影响办公楼房地产投资信托。失业率上升、企业削减成本以及转向在家办公的做法,可能会降低租户对公空间的需求。

这将会削弱拥有办公资产的房地产投资信托,例如凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust,Baa2,正检讨上调评级)和星狮商产信托(Frasers Commercial Trust,Baa2,负面)的营运表现。

另一方面,报告指出,工业和医疗保健房地产投资信托则能够在近期维持信贷质量。

前者将得益于强劲的电子商务对货仓和物流资产的需求,而后者则因租约对避免减租有所保障而将维持韧性。

不过,报告也提醒,工厂和单租户建筑,以及出租给中小企业或零售与酒店租户的资产,可能因为经济放缓造成需求走弱。

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