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受阻断措施冲击与保留资金备用 多数REIT最新季度或半年削减派息

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根据《联合早报》的统计,已经发布最新季度业绩的21只REIT当中,15只或71%的季度或半年每单位派息(DPU)下滑。其中零售和酒店REIT受冠病和阻断措施影响最显著,每单位派息跌幅也最大,介于27.7%至69%。

第二季冠病疫情蔓延冲击商业活动,本地实行病毒阻断措施,加上本地挂牌的房地产投资信托(REIT)保留资金为营运用途应对不时之需,多数信托在最新一季度或半年削减派息。

根据《联合早报》的统计,已经发布最新季度业绩的21只REIT当中,15只或71%的季度或半年每单位派息(DPU)下滑。

其中零售和酒店REIT受冠病和阻断措施影响最显著,每单位派息跌幅也最大,介于27.7%至69%。

工业REIT当中,吉宝数据中心信托(Keppel DC REIT)、丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)和亚腾乐歌物流信托(ARA LOGOS Log Trust)的每单位派息上涨,其余则下滑。

分析师认为,多数REIT的每单位派息预计于第二季触底。接下来商业REIT租户的营收虽然可能回弹,但新租约或续签租约的租金可能调低,冲击REIT接下来的表现,而工业REIT的表现会相对稳健。

瑞士信贷(Credit Suisse)私人银行东南亚研究主管甘素贞接受《联合早报》访问时说,数据中心和工业REIT的表现和预期一致,甚至是超出预期。

她建议投资者应聚焦管理层在业绩报告中提供的展望言辞。“除非政府再度采取病毒阻断措施,多数REIT的营收和每单位派息应该于第二季触底。”事实上,部分REIT第一季已保留了收入于第二季派发,缓冲了每单位派息的下滑幅度。

投资顾问公司GCP Global执行主席叶忠英受访时说,如果第二波冠病疫情并没有导致业务进一步关闭,REIT的每单位派息应该于第二季见底,一些REIT已经表示,将在接下来两个季度派发第一季保留的每单位派息。

零售REIT中,升禧环球房地产投资信托(Starhill Global REIT)上半年每单位派息大跌68.2%至0.7分。

四只酒店REIT公布的每单位派息跌幅介于40.5%至69%。雅诗阁公寓信托(Ascott Trust)上半年的每合订证券单位派息报1.047分,同比下跌69%,信托保留了约500万元,或相当于15%的可派发收入,以应对冠病带来冲击。

办公楼REIT的每单位派息相较稳定。吉宝太恒美国房地产信托(Keppel Pacific Oak US REIT)该季度每单位派息增长4%至1.56美分。

吉宝数据中心房地产信托的表现最亮眼,上半年每单位派息同比增加13.6%至4.375分,主要是因为完成几项收购。

零售和酒店REIT业绩
下来一两季料显著进步

展望未来,甘素贞预计,受阻断措施冲击最大的零售和酒店REIT,接下来一两季的表现预料进步最显著,商场的人潮和销售已开始回升,度宅假(staycation)以及出境限制放宽,可促使酒店的入住率改善。

她看好工业REIT,因其具备防御性和增长潜能。冠病法令要求工业地产业主为受影响的中小企业租户豁免一个月租金,她预计这对工业REIT今年营收的影响在10%以内,其中资产多元化的工业REIT受法令影响更小,例如包括商业园区和数据中心(中小企业租户占比低),以及拥有海外资产的REIT。

虽然全球经济萎缩,制造业下滑,会拖累工业空间的需求和租金,不过工业REIT租约期限较长,可起到一定的稳定作用。

FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员杨慧诗预计,零售和办公楼REIT接下来的租金会承压,虽然接下来来自租户营收的租金以及停车场收入会复苏,并且业主预计不需进一步提供租金减免,但租金下调将冲击每单位派息,因此较少租约于下半年到期的REIT表现会较好。

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