星狮地产信托上个月宣布要收购它未持有的其余63.1％亚洲零售基金公司股权。这项收购将使星狮成为新加坡最大邻里商场拥有者之一，拥有总共11个邻里商场（不包括将脱售的勿洛坊）、房地产组合规模达66亿5000万元，以及逾230万平方英尺的净可租用零售楼面。
谁说零售业已垂危？
正当零售业面对冠病疫情巨大冲击，星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）却在逆境中发掘商机，上个月毅然宣布以10亿6000万元买下本地五个邻里商场和在市区的一栋办公大厦。
这项收购计划给零售业打了一剂强心针，同时也让一些人感到好奇：疫情当前，许多零售商店经营困难，星狮地产信托为何要逆势而行，选择在这时候出手呢？
其实，对星狮地产信托而言，零售业并非全都垂危，信托旗下的零售商场人流量就从5月病毒阻断措施期间下跌超过六成，在解封第二阶段后迅速回弹，如今已恢复到去年同期的六七成；租户销售额更恢复到冠病前水平，8月份营业额仅比去年同期少了2.2％。
星狮地产信托是本地主要零售信托之一，旗下有七座商场，包括水滨坊（Waterway Point）、纳福城（Northpoint City）和樟城坊（Changi City Point）。它们都是位于市郊的邻里商场，大多也靠近地铁站。
上个月，它宣布要收购它未持有的其余63.1％亚洲零售基金公司（Asia Retail Fund Limited）股权，基本上买下该基金在本地五个邻里商场和在市区的一栋办公大厦。
这五个商场包括中峇鲁广场、白沙坊、后港坊等。
这项收购将使星狮成为新加坡最大邻里商场拥有者之一，拥有总共11个邻里商场（不包括将脱售的勿洛坊）、房地产组合规模达66亿5000万元，以及逾230万平方英尺的净可租用零售楼面。
更重要的是，收购后信托旗下商场方圆三公里内会覆盖300万人口，比目前增加40％。
超过一半租户属于基本服务类别
辉立证券研究部投资分析师王佩凤接受《联合早报》采访时指出，信托的收购提高了它在市郊零售商场的曝险，有助于它成为邻里零售商场王。
她说：“邻里购物中心的主要地理优势是靠近交通枢纽和居住人口，自然成为人们购买常用必需品便利地点，能继续吸引零售业者在商场内开店。”
根据她估计，收购交易完成后，信托估计有超过一半租户是属于基本服务类别，包括餐饮（36.7％）、服务（8.3％），超市（5.7％），以及美容与保健（2.9％）等。
实体零售店的一大挑战是电子商务，特别是冠病疫情改变了许多人的消费习惯，催化电子商务加速发展。王佩凤却认为，实体零售店依然有它的吸引力，像星狮面对人流限制，租户营业额依然迅速回弹，说明了实体店依然有春天。
她说:“总的来说，实体店是商家提高品牌忠诚度、客户体验和销售的重要渠道，并且能与网络渠道相辅相成。”
银河—联昌证券分析师殷嘉薇也认为，邻里购物商场依然有看头。星狮以邻里商场为主，或许看来有“把所有鸡蛋放在同个篮子”的风险，但从另个角度来看，却能进一步巩固它的邻里零售商场信托的地位。
本地其他零售信托如凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）、新加坡报业控股房地产投资信托（SPH REIT）和升禧环球房地产投资信托（Starhill Global REIT）等，大多有位于市区的零售商场如福南（Funan）、百利宫（Paragon）和义安城（Ngee Ann City），反观星狮却没有任何市区零售商场，唯一最靠近市中心的商场是女皇大道的爱客坊（Anchorpoint），无疑是个异数。
殷嘉薇说：“星狮有意维持以新加坡为中心、以市郊零售为主的信托的地位。它扩大后的投资组合可进一步巩固收入防御能力。尤其是冠病疫情凸显了拥有具韧性投资组合的重要，它作为唯一纯以市郊商场为主的信托，将能提升形象，吸引更多投资者。”
零售业复苏可见度低 租金调升或面对挑战
除了商场位置和定位，衡量零售信托的重要指标，还包括入驻率和租金调升率，因为它们会影响信托的收入和派息收益率。
截至6月底，信托的零售商场入驻率为94.6％，同比下跌2.2个百分点，即将到期的租约中，只有4.8％仍未更新租约。
信托指出，它的商场入驻率维持稳定。不过它也说：“租赁市场已变得疲弱，租户在承诺新租约前，都在观察冠病带来的不确定因素。”
马银行金英证券分析师蔡树泰认为，尽管星狮入驻率表现优于同行者，零售业复苏的可见度持续处于低水平，租金调升可能面对一些挑战。
他说，刺激信托上行因素有零售空间租用需求回升速度超出预期。“可是经济活动长期放缓，有可能减少零售空间需求，导致零售空间入驻率和租金进一步下滑。”
面对冠病疫情，星狮的商场能继续吸引大批人潮，说明消费者对实体零售店有需求，零售业仍有伸展空间。但星狮如何应对冠病后的新常态，在电子商务挑战下刺激顾客到商场消费，还需要它不断坚持和推陈出新。
大多分析师看到星狮地产信托接下来的走势。根据彭博社收集的数据，分析该信托的19名分析师当中，13人给予买入评级，六人建议持守。12个月的中位数目标价是2.76元，代表了14.5％的上涨空间。
赞
