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餐饮和奢侈市场复苏 乌节路零售REIT表现有望改善

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证券分析师指出,由于国际旅游何时重启仍是未知数,乌节路商场的人流量和租户销售额明显落后于整体零售业表现。不过,今年第一季有多个节庆,这些商场或在短期内获本地消费支撑而迎头赶上。

乌节路一带商场受国际旅游暂停的严重打击,但随着本地餐饮和奢侈市场复苏,这个地段的零售情况有望改善,推动相关房地产投资信托的表现。

证券分析师指出,由于国际旅游何时重启仍是未知数,乌节路商场的人流量和租户销售额明显落后于整体零售业表现。不过,今年第一季有多个节庆,这些商场或在短期内获本地消费支撑而迎头赶上。

星展集团研究分析师王家仪和陈伟祥在一份最新报告中指出,我国迈入解封第三阶段后,餐饮场所的每组聚会人数从五人增至八人,这将为餐饮业带来更大催化作用。

与此同时,相较于其他领域,奢侈市场的需求显得强劲,这可能是国人没有出国旅游,以致消费欲望和积压需求增加。另外,保健及美容和资讯科技及电子产品业也具增长潜能。

位于乌节路中央地段的商场中,313@Somerset由联实全球商业房地产投资信托(Lendlease Global Commercial REIT)持有;百利宫(Paragon)属于新加坡报业控股房地产投资信托(SPH REIT);威士马广场(Wisma Atria)和义安城(Ngee Ann City)由升禧环球房地产投资信托(Starhill Global REIT)拥有;狮城大厦(Plaza Singapura)则由凯德综合商业信托(CICT)持有。

王家仪和陈伟祥说:“所有乌节路商场中,我们最看好联实全球商业房地产投资信托。这只信托在上述领域的曝险率最高,因此最有能力取得更强的表现。”两人也看好升禧环球房地产投资信托的上升潜能,因为它的估值目前较低,股价净资产值比(P/NAV)只有0.63倍。  

乌节路商场向来依赖旅客消费,来自旅客的贡献估计占了销售额约20%。它们的人流量在去年第四季同比下跌37%至50%;租户销售额则同比下滑25%至33%。根据新加坡统计局本月公布的零售销售指数,我国去年12月的零售销售同比减少3.6%,连续第23个月下跌,全年下跌15.3%。不过,大部分经济师预测,今年的零售销售可取得双位数反弹。

FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员柯乐伊接受《联合早报》访问时说,乌节路商场的管理层可考虑调整租户组合,如提高餐饮店的比率或推出体验式零售概念,以迎合本地人的喜好。不过,在旅游限制未解除和居家办公趋势的影响下,较依赖旅客和上班族的市区商场势必面对租金压力。

柯乐伊说:“郊区商场靠近人口密集的住宅区,并着重于提供必需商品和服务,因此较具韧性。我们认为持有市区商场的零售房地产投资信托需要较长的时间复苏。”  

银河—联昌证券分析师殷嘉薇和王邦祥同样对联实全球商业房地产投资信托持乐观看法。该信托旗下资产的出租率颇高,为99.7%;以净可出租面积计算的加权平均租约(WALE)相当长,为9.3年。本财年上半年,它签署10项新租约,出租面积总计1万7000平方英尺。

两人认为,随着疫苗接种计划扩大和社交距离措施进一步放宽,商场的人流量和租户销售额料加速好转。他们建议加持该信托的股票,目标价从0.854元上调到0.858元。

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