鞋盒公寓先行者张耀华：做小做精也能变大变强

张耀华是Macly集团创办人，1987年创立公司，当时年仅26岁。2004年，张耀华在本地开启鞋盒公寓风潮，在八年间推出20个项目、超过1000个鞋盒单位。

如今，Macly在本地已发展超过40个私宅项目，共计超过2600个单位。

鞋盒公寓在本地楼市一向不乏买家问津，每当有项目推出，这类面积较小的单位总是最抢手。

然而，鞋盒公寓风潮的引领者Macly集团董事经理张耀华（58岁）却认为这股风潮可能已慢慢消退。如果给他选择，他会再三考虑是否要建鞋盒公寓。

张耀华日前首次接受《联合早报》专访时说：“我只能说鞋盒公寓风潮可能已经过去。这类房子还是有人要，但供应和限制多，不容易卖出，而且很多人对生活的要求提高了，觉得这类房子不好住……简单地说，就是现在市场不需要了。”

张耀华是Macly集团创办人，1987年创立公司，当时年仅26岁。如今Macly在本地已发展超过40个私宅项目，共计超过2600个单位。

由于作风低调，张耀华过去30多年未曾在媒体上曝光，公司也没有在本地上市，因此名气相对不响亮。

不过，熟悉“鞋盒公寓”这一类型住屋的行内人士和买家，对他和Macly集团并不陌生。

2004年，张耀华在本地开启鞋盒公寓风潮，在八年间推出20个项目、超过1000个鞋盒单位。

他在2004年推出的鞋盒公寓Mackenzie 138，最小单位只有431平方英尺，面积不到四房式组屋的一半，售价却超过33万元。但项目依然大卖，一个月内全部出清。

随后，他又推出SOHO 188、Suites 123、Suites@Owen等项目，大多单位面积小于500平方英尺，像SOHO 188更创新“小”，最小单位388平方英尺。

约七年前，他推出位于山景道的Natura@Hillview，又打破本地最小纪录，三卧房单位面积为635平方英尺，比壁球场还小，只比五个停车位略大。

说到当时鞋盒公寓热潮，张耀华略带自豪地说：“我刚推出鞋盒公寓时，不少业内人士都笑我，说这类单位这么小，谁会买来住？结果事实证明，这类公寓最受买家欢迎。因为它的总价低，多数买家都负担得起。”

张耀华推出的鞋盒公寓大卖后，发展商纷纷跟风，开发这类项目，导致鞋盒公寓市场以惊人速度增长。

2008年，发展商只卖出275个鞋盒单位。到了2012年，鞋盒单位销量却增加近九倍至2709个单位。

鞋盒公寓卖得红火，让时任国家发展部长许文远担忧。他曾公开指出，新加坡的房子应该是“温馨、舒适、宽敞”，“绝不能小到让人得幽闭恐惧症”。

为避免发展商建造过多鞋盒公寓，政府在2012推出新措施，限制中央区外非有地私宅发展项目的单位数量。

去年，政府又宣布新指导原则，私宅单位平均面积从至少70平方公尺（约753平方英尺），提高到至少85平方公尺（约915平方英尺），小型单位数量减少约18％。

目睹鞋盒公寓市场这10多年来的变化，包括发展商被指责为了牟利而降低住户的生活品质，张耀华有点无奈地说：“我们当初推出鞋盒公寓，出发点是要打造廉价私宅，让每个人都买得起。后来这类项目变成风潮以至泛滥，到底是对是错，我始终觉得应该由市场去决定。”

他坦言，鞋盒公寓仍有需求，不过现在市场限制多，而且有供应过剩的现象。整体而言，昔日鞋盒公寓大卖、好卖的“美好时光”已经消逝。

张耀华不仅开启鞋盒公寓风潮，他发展的项目往往也走“袖珍”路线，项目规模一般少过100个单位。例如，他正在发展的七个私宅项目，包括直落古楼的FiveNine、芽笼30巷的33 Residences，以及里峇峇利路的The Iveria等，都少于100个单位。其中，FiveNine仅有15个单位。

在当前市场迈向“以多取胜”，不少发展商推出超过1000个单位的霸级项目时，张耀华这种做小做精，“以少取胜”的做法，无疑跟市场趋势背道而驰。

不过张耀华相信，大有大做，小有小做，做小做精有时也能变大变强。

他说：“发展大规模私宅项目，或许能取得更好的规模效应，有更完善的配套设施，但成本和销售压力也大。反观小项目，虽然布局规模无法达到大项目的水平，但成本较易掌控，也比较容易卖出。”

张耀华认为，如今买家口味已趋向多元化，并非每个人都喜欢住在数百个单位的大型项目中，有些人就倾向选择小型项目，享受私密和幽静的感觉。

涓涓细流汇聚成汪洋大海，点滴汗水浇灌出累累硕果。张耀华发展的项目规模虽小，但累积起来却是不小的数目。单是去年上半年，他在集体出售市场买下三块地皮，投资额超过1亿2800万元，包括以7200万元买下第九区的Riveria Point，重新发展成高档私宅项目The Iveria，预计今年9月推出。

他现在发展的七个私宅项目，共有超过250个单位，总发展额达3亿6400万元。

随着新加坡的房地产市场出现饱和迹象，张耀华近年开始往海外发展。

几年前，他和本地发展商乐斯太平洋（Roxy-Pacific）一起在吉隆坡开发综合发展项目The Colony by Infinitum。

该项目共有723个住宅单位和31个商业单位，预计明年完工。目前，住宅单位已卖出超过六成。张耀华有信心，凭借吉隆坡市区的优越地点，这个项目能继续吸引买家。

他也看好本地私宅市场，认为只要有耐心，还是能在本地市场寻得优质地皮。不过现阶段他会侧重于发展和卖出手上的七个项目。

张耀华笑说：“我们的胃口或许不大，不过怎么说都得先消化这些项目，因为消化不良可是要进医院的。”

张耀华“做小做精”的企业理念，跟他的成长背景有密切关系。

他是典型的“华中人”，中学和高中时期就读于华侨中学和华中初级学院，小学在南洋小学念书。

他告诉记者，每次经过华中校园，看到“学以致用，自强不息”的校训，他就不禁思索这两句话的意义。所谓学以致用，该学什么东西才有用呢？自强不息中的强，指的又是哪方面的强项呢？

“尤其是学校里高手如云，身边同学都是会考状元或未来总统奖学金得主之类的，我很清楚自己的能力远不如他们。如果我要脱颖而出，或许就不能走到大公司或政府部门上班的寻常道路，必须冒险尝试另辟蹊径。”

中三那年，张耀华有一次到朋友家过夜，发现朋友家境富裕，住在豪华洋房里。原来朋友父亲是一名发展商，虽然学历不高，却在房地产界捞得风生水起。

这激发他的理想，立志要成为房地产发展商，跟他朋友父亲一样“賺很多的钱”。

张耀华家里有六个兄弟姐妹，他排行老四。他父亲曾是建筑工程师兼经理，负责本地中国银行的建设工程，后来开设油漆刷子厂。但由于面对其他业者竞争，事业陷入低潮。

为了帮补家用，张耀华的妈妈开了“家庭工厂”，供应包装好的点心与面条等给超市。中学和高中时期，兄弟姐妹每个周末都得帮妈妈。

张耀华说，那段日子虽然辛苦，但也加强了他的韧性，对他后来的待人处事都有深远影响。

服完兵役后，张耀华在新加坡国立大学就读土木工程系，接着到银行工作了两年半，1987年到美国密西根大学修读工商管理硕士课程。

这个时期，他做了人生中的重大决定，向父亲借了30万元购买如切的一块地皮，把它发展成三所房子。

张耀华说，1985年新加坡经济刚稳定下来。由于七大工业国决定把日元推高，他预判这会迫使日本向外投资，因此认为这是投资房地产的最佳时机。

不过，张耀华并非含着金汤匙出生的孩子，事实上他跟父亲借来的30万元“铁”汤匙，是父亲抵押房子借来的钱。

提起往事，张耀华含泪略带激动地说：“我很感激父亲和兄弟姐妹对我的支持，因为一旦我投资失败，家人可能就无家可归了。

幸好张耀华后来顺利售出三所房子，跟着又以利滚利，购买两块总值200万元的地皮，建了11所房子，并以每所42万元的价格卖出。

1990年，他买了来益路（Lloyd Road）的一家酒店，这个项目给他带来稳定回报，资产价值不断上扬，成为他至今最满意的投资项目。

上述项目的成功，令张耀华信心大增，为他后来的房地产事业奠定基础。他也得以把30万元归还父亲。

人的一生不可能一帆风顺，总会遇到坎坷和波折，张耀华也不例外。

1997年亚洲金融风暴爆发前，楼市前景一片大好，张耀华跟风以高价买了两幅地段开发有地住宅，没想到楼市忽然崩盘，他只好忍痛亏本卖出这些房子，损失了350万元。

幸好，他之前收购的来益路酒店，收入回报相当稳定，抵消了庞大亏损的冲击。

这个惨痛经验让张耀华深刻体会到——天有不测风云，有时人算不如天算。失败不一定是成功之母，有志者，事也未必竟成，唯有找对“方向”，才有希望。

他也意识到，做生意不能盲目跟风，有时应该逆向思考，市场火热时要避开，市场疲弱时可能存在商机。

2008年全球金融危机降临，张耀华并没有受到显著影响，因为他早在危机前卖出所有项目。当楼市大幅下滑时，他以低价买入地皮开发项目，然后在楼市好转时卖出，从中又賺了一笔。

张耀华的来益路酒店不仅帮他渡过经济难关，现在也成了Macly企业传承的重要资产。

约六年前，张耀华的大女儿张忆文开始协助经营这家酒店。当时年仅23岁的她，将酒店翻新，重新打造成精品酒店品牌Lloyd's Inn，结果酒店形象和业务显著提升，获得多个奖项的肯定，包括在2016获新加坡旅游局的最佳行销点子奖。

如今，Lloyd's Inn业务扩大，去年在印度尼西亚峇厘开设酒店，下来也计划在吉隆坡、日惹（Yogyakarta）和普吉岛等地开设酒店。

张耀华说，Macly集团下来的发展重点是住宅和酒店。他笑说：“我现在是帮孩子打工，帮她们搭建平台，让她们学以致用。”