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执行主席周玉琴:善加管理 海峡贸易新旧业务都赚钱

周玉琴:我们并不是简单的低买高卖,其中必须要有增值。(档案照片)

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总裁会客室

海峡贸易历史悠久,创办于1887年,以锡熔炼业务起家,而海峡贸易目前的大部分业务来自投资房地产,它上财年贡献的净利占了集团的75%。锡与房地产两者看似格格不入,但海峡贸易执行主席周玉琴认为,善加管理之后,这两个业务都能赚钱。

锡熔炼和房地产两者,看似风马牛不相及,但在海峡贸易执行主席周玉琴的眼里,善加管理之后,这两个业务都能赚钱。

今年58岁的周玉琴接受《联合早报》专访时,分享了海峡贸易(Straits Trading)过去12年来的转型道路和成果。

其中便包括把低收益的资产转为资金,再投入高回报的资产中,进军房地产投资领域,以及提升传统业务锡熔炼的生产力。

海峡贸易历史悠久,创办于1887年,以锡熔炼业务起家。

2008年,周玉琴在同华侨银行李氏家族的收购战中胜出,买下海峡贸易。

周玉琴刚掌控海峡贸易时,集团旗下拥有不少房地产,但表现却不佳。她先是联手亚腾集团总裁林惠璋设立Straits Real Estate(简称SRE),并投资亚腾集团和新达信托(Suntec REIT),接着与远东乌节(Far East Orchard)合资成立远东酒店(Far East Hospitality),把酒店资产注入其中共同扩展业务。如今集团在亚太多个市场拥有房地产、酒店和资源业务。

虽然宏观环境充满挑战,海峡贸易上财年的税后净利突破1亿元,旗下房地产投资子公司SRE的资产管理规模截至去年底达到了17亿元,五年的年复合增长率为39%,目标是达到24亿元。

不过,周玉琴坦承,不少投资者并不理解海峡贸易的业务,有些还会把公司和房地产发展商作比较,导致股价随着发展商股一道波动。

海峡贸易的大部分业务来自投资房地产的SRE,它上财年贡献的净利占了集团的75%。SRE主要寻找有潜质获得更高收益率的房地产,通过提升资产,让它取得更高的租金及收益率,以更高的价格脱售。

例如SRE投资澳大利亚墨尔本的一栋办公楼后,调整租赁,提高了收益率。

周玉琴解释说,表现欠佳的办公楼,收取的租金太低,租户组合可能也不恰当。有时大规模的租户太多,反而不如大型和小型租户相结合来得好。其次,办公楼的租约也需要长期和短期相结合。“办公楼的收益率提升之后,便会有人愿意出更高的价格买下来。”

她表示,公司也计划为悉尼和珀斯的办公楼提升收益率。

同样的概念也可运用在住宅房地产。SRE在日本买下还空置的住宅房地产,找来租户后便能脱售套利,约4%至5%的收益率可吸引保险公司投资。日本许多年轻人前往东京和大阪等大城市找工作,是这类房地产的潜在租户。“我们并不是简单的低买高卖,其中必须要有增值。”

而这也不一定是简单地脱售大楼,可以脱售公司的形式进行,并且设立好税务架构。

房地产资产分布多国
掌握市场习惯为要义

SRE的房地产资产分布于澳大利亚、日本、马来西亚、中国和韩国,截至去年底,澳洲占了39.3%。周玉琴指出,虽然这些市场各异,但所需的核心技能是一样的,即理解市场和当地人们的行为习惯。“就好比一个名厨,他的基本功非常扎实,可以准备各种菜肴,也许不是每道菜的水准都同样高,但他非常灵活。”

与房地产发展商不同,SRE的资产当中,只有6.5%的处于开发阶段,其余都已发展完毕并赚取收入。周玉琴形容这是“高回报、低风险”的业务。

往往高风险伴随着高回报,高回报和低风险如何挂钩呢?

周玉琴说:“任何事都有风险,要找到高回报的机会,同时降低它的风险。”例如,房地产开发的风险很高,因此SRE只从事少量的开发业务。“另一个控制风险的方法是多元化分散风险。”除了在五个地理市场拥有业务,SRE的资产包括了办公楼、住宅、零售和物流。

和许多房地产公司不同,SRE不投资新加坡房地产,理由很简单,“新加坡的风险低,但太贵,因此回报率欠佳。”

SRE去年的股本回报率为11%,要在新加坡取得这个回报率,可能需要更长时间以及投入更大笔资金。

至于有无计划扩展版图,周玉琴说:“我们会进一步渗入这些市场。幸运的是,这几个市场应对冠病疫情表现都不错。”

其中,中国市场格局势必将受旷日持久的中美贸易战重塑,房地产领域也将呈现新兴机会。例如,贸易战导致供应链分化,中国国内可能对物流设施的需求加大。中国也表示将发展国内市场,打造3万亿美元的房地产投资信托(REIT)市场,则有利于房地产基金管理公司。

此外,冠病疫情冲击出国旅游需求,中国国内的消费会增加,有利于零售商场业务。

在冠病疫情的冲击下,周玉琴预计今年集团的业绩会逊色。

虽然环境具挑战,但她观察到,在政府的各类援助计划下,加上利率下滑,房地产的资产价值并未普遍下跌。

值得注意的是,生活方式可能由此改变,带来新的机会。例如在香港,虽然员工不去公司上班,但他们转而在共享工作空间办公。但在美国,有人选择卖掉城市内的公寓单位,在郊外的家中办公。

周玉琴也提醒说,危机期间寻求投资不良资产,要非常小心,注意“它是管理不当?还是商业模式的问题?”

因为当政府提供那么多资金、借贷成本这么低时,资产表现依然不佳,就应该敲响警钟。

持马熔炼公司54.8%股权
改善业务冶炼厂现代化

海峡贸易持有马来西亚熔炼公司(Malaysia Smelting Corporation)的54.8%股权,后者是全球最大的独立锡熔炼公司,在新马两地上市。

锡与房地产两者看似格格不入,但周玉琴目前并无计划脱售。“我刚刚接手时,发现这个业务并没有与时俱进。过去几年新总裁上任,不断改善业务,目前冶炼厂非常现代化,并且能腾出一块空地。科技更加发达,降低了成本。”

虽然冠病疫情导致锡的价格下跌,但周玉琴指出,电动车的电池需要使用锡,因此价格应该会回升。

集团与马来西亚熔炼公司合作探讨释放槟城北海一幅40.1公顷永久地契土地的价值,已开始第一阶段的重新发展。

近几年,不少挂牌公司趁估值偏低时私有化,包括亚腾资产管理。周玉琴仍偏向保持挂牌公司地位。她说:“我喜欢挂牌公司,主要是因为这迫使我有纪律性。很多人都说上市要符合很多合规要求,但我喜欢纪律性。”

这或许与她律师出身的背景有关。对她来说,透明和公开,会让人好好思考自己的决定是否真的正确。

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