总裁会客室
海峡贸易历史悠久，创办于1887年，以锡熔炼业务起家，而海峡贸易目前的大部分业务来自投资房地产，它上财年贡献的净利占了集团的75％。锡与房地产两者看似格格不入，但海峡贸易执行主席周玉琴认为，善加管理之后，这两个业务都能赚钱。
锡熔炼和房地产两者，看似风马牛不相及，但在海峡贸易执行主席周玉琴的眼里，善加管理之后，这两个业务都能赚钱。
今年58岁的周玉琴接受《联合早报》专访时，分享了海峡贸易（Straits Trading）过去12年来的转型道路和成果。
其中便包括把低收益的资产转为资金，再投入高回报的资产中，进军房地产投资领域，以及提升传统业务锡熔炼的生产力。
海峡贸易历史悠久，创办于1887年，以锡熔炼业务起家。
2008年，周玉琴在同华侨银行李氏家族的收购战中胜出，买下海峡贸易。
周玉琴刚掌控海峡贸易时，集团旗下拥有不少房地产，但表现却不佳。她先是联手亚腾集团总裁林惠璋设立Straits Real Estate（简称SRE），并投资亚腾集团和新达信托（Suntec REIT），接着与远东乌节（Far East Orchard）合资成立远东酒店（Far East Hospitality），把酒店资产注入其中共同扩展业务。如今集团在亚太多个市场拥有房地产、酒店和资源业务。
虽然宏观环境充满挑战，海峡贸易上财年的税后净利突破1亿元，旗下房地产投资子公司SRE的资产管理规模截至去年底达到了17亿元，五年的年复合增长率为39％，目标是达到24亿元。
不过，周玉琴坦承，不少投资者并不理解海峡贸易的业务，有些还会把公司和房地产发展商作比较，导致股价随着发展商股一道波动。
海峡贸易的大部分业务来自投资房地产的SRE，它上财年贡献的净利占了集团的75％。SRE主要寻找有潜质获得更高收益率的房地产，通过提升资产，让它取得更高的租金及收益率，以更高的价格脱售。
例如SRE投资澳大利亚墨尔本的一栋办公楼后，调整租赁，提高了收益率。
周玉琴解释说，表现欠佳的办公楼，收取的租金太低，租户组合可能也不恰当。有时大规模的租户太多，反而不如大型和小型租户相结合来得好。其次，办公楼的租约也需要长期和短期相结合。“办公楼的收益率提升之后，便会有人愿意出更高的价格买下来。”
她表示，公司也计划为悉尼和珀斯的办公楼提升收益率。
同样的概念也可运用在住宅房地产。SRE在日本买下还空置的住宅房地产，找来租户后便能脱售套利，约4％至5％的收益率可吸引保险公司投资。日本许多年轻人前往东京和大阪等大城市找工作，是这类房地产的潜在租户。“我们并不是简单的低买高卖，其中必须要有增值。”
而这也不一定是简单地脱售大楼，可以脱售公司的形式进行，并且设立好税务架构。
房地产资产分布多国
掌握市场习惯为要义
SRE的房地产资产分布于澳大利亚、日本、马来西亚、中国和韩国，截至去年底，澳洲占了39.3％。周玉琴指出，虽然这些市场各异，但所需的核心技能是一样的，即理解市场和当地人们的行为习惯。“就好比一个名厨，他的基本功非常扎实，可以准备各种菜肴，也许不是每道菜的水准都同样高，但他非常灵活。”
与房地产发展商不同，SRE的资产当中，只有6.5％的处于开发阶段，其余都已发展完毕并赚取收入。周玉琴形容这是“高回报、低风险”的业务。
往往高风险伴随着高回报，高回报和低风险如何挂钩呢？
周玉琴说：“任何事都有风险，要找到高回报的机会，同时降低它的风险。”例如，房地产开发的风险很高，因此SRE只从事少量的开发业务。“另一个控制风险的方法是多元化分散风险。”除了在五个地理市场拥有业务，SRE的资产包括了办公楼、住宅、零售和物流。
和许多房地产公司不同，SRE不投资新加坡房地产，理由很简单，“新加坡的风险低，但太贵，因此回报率欠佳。”
SRE去年的股本回报率为11％，要在新加坡取得这个回报率，可能需要更长时间以及投入更大笔资金。
至于有无计划扩展版图，周玉琴说：“我们会进一步渗入这些市场。幸运的是，这几个市场应对冠病疫情表现都不错。”
其中，中国市场格局势必将受旷日持久的中美贸易战重塑，房地产领域也将呈现新兴机会。例如，贸易战导致供应链分化，中国国内可能对物流设施的需求加大。中国也表示将发展国内市场，打造3万亿美元的房地产投资信托（REIT）市场，则有利于房地产基金管理公司。
此外，冠病疫情冲击出国旅游需求，中国国内的消费会增加，有利于零售商场业务。
在冠病疫情的冲击下，周玉琴预计今年集团的业绩会逊色。
虽然环境具挑战，但她观察到，在政府的各类援助计划下，加上利率下滑，房地产的资产价值并未普遍下跌。
值得注意的是，生活方式可能由此改变，带来新的机会。例如在香港，虽然员工不去公司上班，但他们转而在共享工作空间办公。但在美国，有人选择卖掉城市内的公寓单位，在郊外的家中办公。
周玉琴也提醒说，危机期间寻求投资不良资产，要非常小心，注意“它是管理不当？还是商业模式的问题？”
因为当政府提供那么多资金、借贷成本这么低时，资产表现依然不佳，就应该敲响警钟。
持马熔炼公司54.8%股权
改善业务冶炼厂现代化
海峡贸易持有马来西亚熔炼公司（Malaysia Smelting Corporation）的54.8％股权，后者是全球最大的独立锡熔炼公司，在新马两地上市。
锡与房地产两者看似格格不入，但周玉琴目前并无计划脱售。“我刚刚接手时，发现这个业务并没有与时俱进。过去几年新总裁上任，不断改善业务，目前冶炼厂非常现代化，并且能腾出一块空地。科技更加发达，降低了成本。”
虽然冠病疫情导致锡的价格下跌，但周玉琴指出，电动车的电池需要使用锡，因此价格应该会回升。
集团与马来西亚熔炼公司合作探讨释放槟城北海一幅40.1公顷永久地契土地的价值，已开始第一阶段的重新发展。
近几年，不少挂牌公司趁估值偏低时私有化，包括亚腾资产管理。周玉琴仍偏向保持挂牌公司地位。她说：“我喜欢挂牌公司，主要是因为这迫使我有纪律性。很多人都说上市要符合很多合规要求，但我喜欢纪律性。”
这或许与她律师出身的背景有关。对她来说，透明和公开，会让人好好思考自己的决定是否真的正确。
赞
