查看冠状病毒19最新报道

总裁周颂业: 联实信托多渠道销售应对疫情冲击

联实信托总裁周颂业:313@Somerset的容积率提高,可探讨扩大零售楼面,但目前的优先目标是保持商场营运稳定。(档案照片)

字体大小:

总裁会客室

联实全球商业房地产投资信托总裁周颂业表示,在多渠道销售模式下,即使很多销售都转到网上,还是有不少顾客选择到实体店取货、试穿等,与购物商场提供购物餐饮娱乐等休闲活动的传统角色相辅相成。

财务背景有助

做出正确营运决策

会计师出身的周颂业,给人温和谦冲的印象。

周颂业2018年加入联实前,先后担任速美商业空间信托(Soilbuild Business Space Reit)和吉宝房地产信托(Keppel REIT)的财务总监。

他说:“如今担任总裁和之前担任财务总监,负责的都是战略性的决策工作,拟定发展方向。当然,我现在的角色更多是营运方面,而拥有财务背景让我能够做出正确的营运决策。在几个不同的房地产投资信托任职,也让我在不同资产类别累积了宝贵的经验。这些都对我目前的工作很有帮助。”

联实全球商业房地产投资信托(Lendlease Global Commercial REIT,简称联实信托)去年10月上市,周颂业担任信托总裁,不到半年就遇上冠病疫情的重大考验。

信托旗下在新加坡的唯一资产—313@Somerset购物中心面对前所未见的挑战:人潮不见了,生意哪里来?

除了及早将政府给予业主的房地产税回扣转移给租户,并进一步回扣租金缓解他们的现金流困境,周颂业告诉《联合早报》,商场的责任还在于让租户继续跟顾客联系,进行促销,吸引顾客消费。

所幸,他上任后就着手将313@Somerset的网上平台和客户忠诚计划,跟保荐机构联实(Lendlease)旗下在本地另外三个商场—Jem购物中心、百汇广场(Parkway Parade)以及巴耶利峇中心(Paya Lebar Quarter)结合,并提升社交媒体平台的接触面,为商场搭上电子商务的发展趋势打下基础。

疫情暴发加速了这个趋势。在餐饮租户方面,他跟送餐平台Grabfood合作,通过承担成本协助租户推动外送销售。至于零售租户,他在电商平台Lazada设立旗舰店,把租户商品带上电子平台。

周颂业表示,在疫情之前,商场其实已策略性地引进网店结合实体店的多渠道(omnichannel)零售商,例如从网上起家的本地知名服饰品牌Love, Bonito和Pomelo,都是在313@Somerset设立第一家实体店。

商场约35%租户
采取多渠道销售模式

他说:“我们密切留意零售业发展趋势,尝试超前部署将网店模式融入商场。目前,我们约35%租户都采取多渠道销售模式。”

他强调,在这个模式下,即使很多销售都转到网上,还是有不少顾客选择到实体店取货、试穿等。这时候,购物商场仍旧扮演提供逛街、购物、餐饮、娱乐等休闲活动的传统角色,是相辅相成,并未式微。

“电子商务对全球零售业带来很大冲击。但老实说,新加坡这么小,人们休闲的选择不多,大家还是喜欢逛街购物。我们的商场定位是吸引年轻顾客。而年轻人一般比较活跃,喜欢外出,跟朋友聚会、娱乐。”

今年6月,联实信托成功标下商场旁边的格兰芝路(Grange Road)停车场,将重新发展成专攻年轻人市场的大型户外娱乐空间,预计2022年投入运作。

疫情暴发前,信托已做好投标准备,疫情暴发后仍决定继续。周颂业说,接下来疫情如果出现不确定性,将跟新加坡旅游局和市区重建局沟通,应对可能出现的问题。他有信心,只要把发展概念做好,引进有趣的活动,一旦情况好转,项目将取得成功。

他透露,信托将跟知名活动主办商Live Nation合作,举办多种形式的娱乐活动如户外演唱会、脱口秀等,跟商场主攻年轻人的策略形成协同效应。

疫情冲击下选择稳扎稳打

在阻断措施解封第二阶段7月份开始,313@Somerset人流量已恢复至去年同期的六至八成。商场目前的出租率是97.8%,高于乌节路平均的91%,租户的续租率为80%。

疫情好转但前景仍未明朗,对于商场接下来是否进行资产提升,周颂业决定稳扎稳打。

他说:“政府较早前调高了乌节路一带商场的容积率,因此我们可探讨扩大零售楼面,赚取更多收入。目前,我们暂不计划这么做。首先,商场还相对新,仍未到整修的时机。其次,商场的人流量和租户销售仍未完全明朗化,进行整修可能干扰现有的运作。在这当下,我们要先稳住脚步。”

米兰资产收入稳定为联实信托起缓冲作用

除了313@Somerset,联实信托另一资产是位于意大利米兰市的商业房地产Sky Complex。

今年3月,意大利暴发冠病疫情,是欧洲疫情最严重的国家之一。

然而,信托截至6月底的2020财年可派发收入,比去年上市时的预估低了20%,拖低收入的是313@Somerset。Sky Complex的租金收入始终稳定,起到缓冲作用。

Sky Complex的单一租户是英国最大卫星电视广播业者天空公司(Sky)的意大利分台Sky Italia。目前租约还有12年,每年租金根据通胀率调整。

周颂业说:“不论疫情与否,电视广播都是必要服务。而Sky Italia母公司的信贷评级是A3,比意大利主权债务评级还高。对信托来说,拥有这个资产的好处就是现金流平稳。这也是当初筹组信托,构建资产时的第一层考量。”

联实信托去年10月2日挂牌上市后,股价持续高于0.88元发售价,直至今年2月底冠病疫情开始在我国蔓延,股价跌至发售价以下,截至上周五(25日)闭市报0.68元。

银河—联昌证券本月发表研究报告指出,信托有优先承购权(right of first refusal)收购保荐机构旗下资产,而它的负债率处于稳健的35%,利息覆盖率九倍也高于同业平均的四倍至六倍,有能力进行收购取得增长。位于裕廊东的Jem购物中心可能是收购目标。

周颂业说:“保荐机构的新加坡资产组合对我们来说有吸引力,而且我们的投资者多是本地人,熟悉这些资产。在对的时机,我们将考虑跟它们探讨收购。另外,信托也获授权投资国际资产,但海外投资有一些额外风险如国家、经济和汇率风险需考虑。简而言之,新加坡资产对信托来说是理想的收购目标。”

LIKE我们的官方面簿网页以获取更多新信息