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董事兼总裁杨衍超:增加现金流韧性 百汇生命REIT将拓展第三个成熟市场

百汇生命房地产投资信托执行董事兼总裁杨衍超指出,信托重视可持续派息,致力于为投资者提供一定程度的合理增长。(陈斌勤摄)

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总裁会客室

百汇生命房地产投资信托执行董事兼总裁杨衍超透露,信托不排除拓展澳大利亚和欧洲,包括德国、英国和法国等成熟市场,这也符合信托一向来只专注于成熟稳定市场的策略。信托上周发布的最新业绩显示,今年第三季每单位派息3.54分,同比增长7.4%。

百汇生命房地产投资信托(Parkway Life REIT)今年9月被纳入富时欧洲公共房地产协会/美国房地产投资信托全球发达指数(FTSE EPRA Nareit Global Developed Index),市场以“出乎意料”形容之。信托执行董事兼总裁杨衍超却淡然地说:“不意外,只是比我们预期更早。”

百汇生命房地产投资信托是本地极少数的医疗信托,今年来股价涨了24%,首次突破4元的水平。信托的投资组合一共有53项资产,新加坡的组合贡献营收大约58%,日本贡献42%。

杨衍超透露,信托接下来打算拓展第三个市场,“我们现在的重点是建立第三个主要市场以增加现金流韧性。”他表示,信托不排除澳大利亚和欧洲,包括德国、英国和法国等成熟市场。

“这符合我们一向来的策略,我们只专注于成熟稳定的市场。”现年54岁的杨衍超是在信托于2007年上市的隔年,接下总裁的任务。

杨衍超的背景主要在财务领域,当初接任总裁时,也花了一段时间摸索。“我当时做了一个很重要的决定,我们要成为新加坡房地产投资信托(REIT)领域,最具防御性的信托。”

杨衍超指出,投资者青睐REIT,是因为它可以带来经常的股息收入,“REIT的结构本身具备了防御特质,加上医疗,就可以达到我们的目的。”

杨衍超直言:“我们从来不认为百汇生命是一个可以为投资者带来高投资回报的工具。我们更重视可持续派息,同时为投资者提供一定程度的合理增长。”

自上市至2019财年,信托的每单位派息(DPU)增长了108.7%。于上周发布的最新业绩显示,信托今年第三季每单位派息3.54分,同比增长7.4%。

一名市场分析师私下评论,百汇生命虽然稳定派息,但投资者也期待信托进行更多收购,增进收益和派息。

收购能带来效益
才是最重要的

“我一直以来强调一项原则,收购不是最终目标,而是实现目标的一种手段。”杨衍超认为,收购能带来效益才是最重要的,“如果收购能提高信托的防御能力,例如增加经营者、现金流以及提供进一步扩展的机会,我们才会考虑。”

杨衍超解释,与一般零售和办公楼信托不同,“我最大的担忧是万一一个经营者垮了,我能不能迅速找到替代?我们进入一个市场,必须确保该市场拥有很多经营者,而且都是有盈利的。”

这是信托最初进军日本的原因。杨衍超指出,信托在新加坡的投资组合都是医院,疗养院不是重点,因为新加坡相关业者不多,这个领域仍在起步阶段。反观日本社会人口老化严重,疗养院的需求很高。

同样的,信托并未在日本收购任何医院,因为当地大部分医院是非营利的,杨衍超说:“这样我会比较担心租金调升问题。”

信托进军日本,正好遇上2008年金融风暴。“我们看中了一些机会,其中有一批疗养院,虽然入住率很高,经营者依然有获利,但业主遇到资金压力。我们于是利用机会收购了一些疗养院。”据杨衍超透露,当时的收购价比市值低了10%以上。

相隔逾10年,全球经济在冠病疫情冲击下出现极大不确定,杨衍超相信能在危机中找到机会,为信托建立第三个关键市场。

高增长意味着高风险
宁愿放弃投资新兴市场

不过,他明确表示不考虑新兴市场。杨衍超不否认一些新兴市场的医疗需求很高,“但高增长伴随而来的是高风险。我们宁可放弃这些机会,选择求稳。”

信托于2012年收购了马来西亚MOB专科诊所,至今未见进一步拓展,即是一个例子。杨衍超说,基于该国的政治局势,信托选择先观望。

他指出,信托首次进军日本,也引来不少投资者质疑。“他们说日本正在走下坡,为什么还要投资日本?我告诉他们,唯一没走下坡的就是人口老龄化。事实证明,不久之后便有更多投资者进入该市场,包括美国的私募基金。”

杨衍超认为,信托在日本具有先行者优势(first mover advantage)。通过资产提升计划,协助经营者提高营运效率,也让信托与当地的业者建立了良好的长期默契,例如拥有优先承购权(right of first refusal),收购日本上市公司内山控股(Uchiyama Holdings)旗下的疗养院资产。

信托过去六年进行了两次资本再循环,目前在日本的48项疗养院资产,47项是永久地契。杨衍超说,信托接下来不会在日本再进行大规模收购,“以投资组合角度来看,已大致饱和了。”

与IHH展开租约更新协商

也将探讨提升资产价值

信托与主要租户,同时是信托保荐机构的IHH医疗保健(IHH Healthcare)已展开租约更新协商。双方的租约自2007年起为期15年,2022年到期之后,可以延长15年。

信托在我国持有的资产包括鹰阁医院(Gleneagles Hospital)、伊丽莎白医院(Mount Elizabeth Hospital)以及百汇东岸医院(Parkway East Hospital)。

杨衍超说:“这12年来,我们与IHH的关系非常良好。协商开展至今很顺利。”信托已经委任独立估价师评估接下来的租金调整。

成立之初,百汇生命可以参考的同类型信托不多。杨衍超指出,零售和办公楼的租金调整可以参考经济周期,医院则不适合。于是,信托效仿欧美市场,本地的租金是每年至少增长1%,再加上前12个月的通货膨胀率;若通胀为负值或经济陷入通缩则以零计算。这么做可以确保信托的租金调升,为投资者提供下行保护。

不过,杨衍超指出,这一轮协商不仅关乎租金,“从信托以及医院的角度来看,有些设施已经陈旧,因此我们也要讨论如何提升资产价值。这也意味着为业主增值以及提升租户的营运效率,协助租户获得更大的经济效益。”

不论如何,他相信双方必然是以现有的基础,协商出一个互惠互利的结果,而这项结果不只着眼眼前,也放眼未来。

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