市场论
香港出现“市区地，新界价”的罕见情况才不久，卖地场上在上周再次出现令人震惊的交易。
大埔荔枝山山塘路一住宅地皮上周以每平方尺约1848元（港元，下同，333新元）成交，较市场预期估值下限低出逾四成！纵然此地受司法复核困扰，惟消息已是旧闻，并反映在市场估值之中，故地皮以如此低价批出，令市场大感意外。
政府早前才表示不会贱卖土地，那边厢便有地皮以震撼低价批出，政府的土地政策似乎进退失据。事实上，香港楼市正在调整，加上环球金融剧烈震荡，新一轮危机看似蓄势待发，而该地发展规模颇大，又遇着司法复核，考虑所有风险因素，发展商出价审慎自然可以理解。虽然政府大可收回土地，日后再推出招标，但早前三个月内已两度出现地皮流标，若此地流标，本财年供应总数将跌至约1万8000个单位的水平，便达不到本财年1万9000个单位的目标。
政府对“价量”的取舍从这次的卖地中反映出来，同时也带出两项启示。首先，大埔地价创下约14年低位，回到2002年初的“一字头”水平，比去年第三季同区的每平方尺约4567元大幅下跌近六成！
而夺得地皮的又是一向较进取的大陆发展商，进一步印证整体楼市调整的趋势。其次，未来的卖地收入相信会持续回落，而近半年整体物业市场注册量也持续疲弱，物业相关的印花税收入也势必受影响。地产相关收入向来是香港库房的一个主要收入来源。
数据显示，在未包括本财政年度下，香港在回归后13个录得综合盈余的财政年度中，有10个的地产相关收入（包括地价收入和印花税）比例占总额于两成至三成半之间，有四年更逾三成，而此计算尚未包含覆盖面较广的利得税，地产行业的重要性无庸置疑。
库房收入不仅受地产相关收入下滑影响，港股“大时代”已成过去，股市日均交投回落至千亿元以下水平，同样拖累印花税收入；外汇基金去年投资收入亏损183亿元，表现为2008年以来最差；与此同时，作为香港经济支柱的零售及旅游业转冷，虽未致裁员潮出现，惟公司利润减少或亏损，利得税收入或下降，以上情况相信于年内会持续出现。
香港库房“水浸”，财政储备高逾8000亿元，可应对短期波动，惟政府应防患于未然，在目前楼市调整的初期，拟定“减辣撤招”路线，适时推出，以减低财政赤字的机会！
（作者是美联集团副主席
兼董事总经理）
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