中国楼市会是卖方市场吗?

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中国社科院多次预测中国房价未来将会下挫,但那未必就是政府的立场。观察货币供应和再融资的规范,中国政府希望楼市平稳发展,而结果更是房价屡屡狂升不已。

由于改革开放以来生产资料的积累和生产力的发展,商品普遍出现供过于求的现象,中国商品交易基本上都属于买方市场。

买方市场使中国经济产生通缩的压力。但货币供应比经济增长还要快,因而虽然供过于求,中国仍会出现低通胀。

在现价位,中国楼市同样是供过于求。

而货币发行量大,货币流通速度下降,反映对固定资产的投资增加,房价也随之上升。

由于信息的不对称,中介是市场的参与方之一。在中国,当谈到中介时,人们容易想到那些穿着白衬衫和黑外套的物业中介。

除中介外,发展商也比小投资者更了解市场行情,较能通过定价来实现其利益的最大化。

在发展商看好销情的情况下,它往往是不会通过物业代理来促销的。

今年春节过后,中国一线城市房价急升,及后升势也波及中小城市。存在大量库存和空置房的情况下,反常现象的出现与流动性增加,以及市场对未来货币政策进一步放松的期盼有关,那也可称为政策市因素。

在个别地方,或许也可能有造市活动,并把一个原本的买方市场营造为卖方市场。

如发展商直接或通过中介减少供应量,甚至封盘;物业代理肆意抬高二手房的价格,甚至背着小业主对客户封盘等。即通过在短期内大量减少供应量,营造为一个卖方市场。

在那种情况下,买方议价空间减少,价格飙升;造市者还希望更多人能因而蜂拥入市。

在正常市况中,中介并不容易把市场从供过于求的环境营造为一个卖方市场;但在一个信息高度不对称的市场,短期内却仍是可行的。

不过,中国楼市仍是一个新兴市场,它还需要加强市场的透明度和法规建设。

造市也需要除信息以外的资源。在宽松货币政策下,对于资产的再融资让发展商可以长期持有长仓并参与博弈,也让小投资者可以通过对原有物业加按来再投资,从而在市场上增加投资需求。

纵然如此,信息不对称仍难以长期形成一个卖方市场。

在短期内,货币政策是决定中国楼市发展的重要因素。

从长远来看,供求能决定价格。去库存房主要应是减房价,但某些利益链却似乎仍在束缚着市场。

(作者是香港财经评论员)

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