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商场走高档路线乍暖还寒?

位于首都剧院新商场底层的较大众化大食代食阁,已取代之前走高雅精品的食阁彩色盘。(萧紫薇摄/ 早报制图)

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今年4月,走高档路线的首都剧院新商场底层的高雅精品食阁彩色盘悄然结业,其1万2000英尺零售空间由较大众化的大食代食阁取代。新旧食阁都由面包物语经营,摊位的组合也一样,主要差别是食品的价格。

有房地产分析师认为,我国经济继续面对挑战,国人缩紧腰带,许多零售空间接下来或需要降低档次,改走中档或大众路线。

今年4月,走高档路线的首都剧院(Capitol Theatre)新商场底层的高雅精品食阁彩色盘(Palette)悄然结业,其1万2000英尺零售空间由较大众化的大食代(Food Republic)食阁取代。

新旧食阁都由面包物语经营,摊位的组合也一样,主要差别是食品的价格。日前,老字号百货公司然利直(John Little)宣布在7月关闭其裕廊坊(Jurong Point)店面,腾出的3万平方英尺空间,全由折扣百货品牌BHG租下。

不过,也有分析师认为,高档零售空间是实体零售的最后一道防线。由于网购已越来越普及,或许只有售卖奢侈品或高档消费体验的零售空间才能留住消费者。他们因此建议,商场业主反而应引进更多售卖高端品牌的租户。

根据仲量联行(JLL)资本市场研究与咨询部新加坡董事林若君的研究,金额少于500元的小额网购交易,在本地全体网购交易中的占比,已从2012年的六成上升至七成(见制图)。

零售商场应考虑

调整租户组合

她说:“预计大部分的购物者要购买500元以上的商品时,会继续前往购物商场。零售商场因此应考虑调整它们的租户组合,加入更多不太可能在网上买得到的高档品牌。”

过去一年,本地商场的确迎来更多奢侈品牌。譬如,去年下半年,法国意大利服饰品牌Moncle在ION Orchard开设其东南亚的首家精品店。比利时手提袋品牌Delvaux在诗阁广场(Scotts Square)开店。

多品牌奢华时装店Julie Nicole在首都剧院商场开业、法国女装品牌Maje在滨海湾金沙购物商场开设第一家旗舰店。

现有的一些高档零售业者也在增加它们的店面面积。譬如,顶级奢华品牌爱马仕(Hermes)的乌节路旗舰店即将开业,店面扩大至7200平方英尺;蒂芙尼珠宝(Tiffany)近期入驻ION Orchard,店面达5000平方英尺;法国奢侈品牌Givenchy位于百利宫(Paragon)的店面,则从1600平方英尺扩大至3100平方英尺。

尽管如此,分析师指出,高档零售商开店并不代表它们的销售额会有良好表现,它们更可能是借助黄金地段商铺租金下滑的趋势,寻找物超所值的零售空间开设旗舰店。

房地产咨询公司高纬环球(Cushman & Wakefield)的数据显示,乌节路和市郊优质商铺的租金差别,已经从2006年至2009年的44%至68%范围,缩小至去年的18%。

智信研究与咨询总监王伽胜指出,本地高端零售概念现在难取得预期的回报,一方面是经济情况不明朗,另一方面则是奢侈品电子商务也已崛起。不少消费者进店试穿后,可在网上买到更便宜的相同产品。

他说:“当新崛起的高端零售概念店无法带来预想的回报时,商铺就有降低档次的潜力。这种现象发生得还不是很快,但下来就会增加。”

针对首都剧院新商场底层食阁切换品牌,大食代营运副总裁钟保罗受询时说:“这一带大多数的顾客是上班族,所以一个大食代的模式更可行,因为大部分食客想找的是经济型餐饮。”

王伽胜则指出,一些走高档路线的商场固然会保留原有的形象,但另一些商场已在淡化它们的高端零售空间,试图吸引普罗大众光顾。

“高档商场降低档次

基本上是一条不归路”

不过,世邦魏理仕(CBRE)新加坡与东南亚研究部主管沈振伦指出,高档商场降低档次基本上是一条不归路,一旦失去高端消费者拥护,商场形象很可能无法再回升。

他说,滨海湾金沙购物商场和乌节路百利宫是本地两个较成功的高档商场,因为它们周边有支持奢侈品消费的自然环境,前者有赌场,后者靠近国际医疗游客经常光顾的伊丽莎白医院。

沈振伦说:“有时,你就是无法在某个地点强行推行一种概念。”

高纬环球研究主管李敏雯指出,一些高档商场的定位没错,只是区域里其他旅游目的地所带来的竞争,以及游客人均消费下滑,都对较高档商场带来影响。

橙易(OrangeTee)研究与咨询部高级经理黄显洋认为,大众商铺的表现不一定会比高档商铺更好,最重要的还是看商场是否拥有与众不同的定位。

王伽胜表示,本地商场不可能100%走高档路线,不然形象就会太冷,最好的组合是四成高端商铺,六成一般商铺。譬如,多家奢侈品牌所在的ION Orchard,同时也设有廉价零售商店Daiso,后者的生意尤其火红。

沈振伦以金沙购物商场为例说,该商场拥有高端品牌云集的一部分,也拥有亲家庭和儿童的另一部分,但两者不靠近彼此,因此就没有定位混淆的问题。

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