因整体交易减少 永久居民购私宅比重上升

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楼市观澜

上一轮房地产降温措施推出三年来,购买本地私宅的永久居民人数大幅减少,但在整体交易中所占的比重不降反升。

戴德梁行(DTZ)本周公布的研究报告显示,今年第一季永久居民和外国买家购买的私宅数量有所增加。受访分析师认为,这不代表降温措施对这些买家的影响已经减弱。

根据戴德梁行提供的数据,2013年的降温措施推出后,当年永久居民购买私宅的交易量就从2012年的5540宗锐减至3452宗。过去两年,永久居民的私宅交易量都在2000余宗徘徊,去年全年成交量为2545宗。

与此同时,永久居民买家在整体私宅交易中所占的比重,过去三年却逐步上升。2013年永久居民的私宅交易占整体交易的15%,2014年为17%,去年更达19%。

ERA产业主要执行员林东荣指出,三年前推出的一系列降温措施,既让永久居民买家减少,也导致部分买家从组屋市场转向私宅市场。

政府在2013年1月推出第七轮房屋降温措施,原本不受额外买方印花税(ABSD)影响的首次购屋永久居民须缴付5%印花税。同年8月,政府又规定外籍人士成为永久居民后,须等三年才能在公开市场购买转售组屋。

“新科”永久居民

不愿等三年购转售组屋

林东荣说:“这项规定出台后,那些原本打算买组屋,但不愿意等待三年的永久居民选择购买私宅,令私宅市场的永久居民买家比重提高。”

智信研究与咨询总监王伽胜补充,永久居民比重提高的另一个原因,是因为降温措施对本地买家造成更大影响。

“近年来新加坡买家的私宅交易大幅减少,间接拉高永久居民买家的比重。”

过去四年,本地买家的私宅交易量从2012年的2万7486宗锐减至去年的1万零41宗,累积下跌63.5%,高于永久居民私宅交易量的累积跌幅54.1%。

与永久居民相比,外国买家的比重四年来都在10%左右波动。王伽胜说,自从政府在2011年底针对外国买家推出ABSD后,这类买家就大幅减少。

近年来更多外国买家都转向澳大利亚、英国和美国寻求更有价值的项目,对本地私宅项目的兴趣已经明显减弱。

物有所值优质项目

外国买家仍踊跃出手

受访分析师表示,降温措施出台后,永久居民和外国买家在购买私宅时更谨慎,但如果有他们认为物有所值的优质项目,还是会踊跃出手。林东荣以乌节路的禧悦阁(Cairnhill Nine)为例指出,尽管这个项目的尺价高达2500元,但依然有近四成买家是外国人。

戴德梁行研究报告也显示,禧悦阁是今年第一季最受外国买家欢迎的项目,目前售出的210个单位中,有52个单位都卖给外国买家。最受永久居民欢迎的项目则是位于武吉知马上段的山景碧苑(Kingsford Hillview Peak),他们共买下28个单位。

新加坡房地产联合交易网(SRX)收录的过去五年交易数据显示,在尺价低于1830元的中低档私宅市场,永久居民买家的比重较高;在尺价介于1830元至2120元的高档私宅市场,永久居民和外国买家的比重都介于15%至20%;而在尺价高于2120元的豪华公寓市场,外国买家的比重常年高于25%,比永久居民更活跃。

林东荣说,中低档私宅的买家多是工薪阶层,大部分是出于自住而购买。在本地工作和长住的永久居民更符合这类特征。而没有在新加坡长住的外国买家,购买本地私宅通常是为了投资,因此他们在资本回报更高的豪华公寓市场更活跃。

戴德梁行研究部东南亚区域主管李乃佳预计,永久居民和外国买家数量今年将进一步趋稳。“尽管我们收到更多询问,但买家也更加挑剔,通常只选择他们认为对的项目投资。这些买家的动态,也会受英国脱欧、美国联储局检讨利率和中国经济前景这类外部变化影响。”

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