企业透视
最近引起市区上班族关注的事件之一，就是金鞋停车场（Golden Shoe Car Park）的重新发展。这栋楼高10层的建筑，或将发展成280米高办公楼，令不少市区驾车者担心停车费会调高。
不过对投资者来说，金鞋停车场的重新发展让他们再次领教金鞋停车场业主凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial Trust，简称CCT）“价值创造”能力，从投资角度看是正面发展。
在信托宣布可能重新发展金鞋停车场的消息后，多名分析师都给予这只信托“买入”评级。
例如，星展研究部认为，投资者对金鞋停车场重新发展的反应将是正面的。如果停车场顺利发展成办公楼，预料项目在中期内会推高CCT的每股净资产值。报告说，CCT现在将是迈向“黄金”之路。
其实，这并不是CCT首次在停车场上“挖金”。之前，它已把位于市区的马吉街停车场（Market Street Car Park）重新发展，兴建成高40层的办公楼项目CapitaGreen。
该项目两年前完工，如今已成为信托的重要收入来源，特别是信托在8月底收购CapitaGreen的其余六成股权后。
根据信托最新财报，CapitaGreen今年至9月底的净房地产收入为2110万元，占信托净房地产收入的8％。信托第三季收入能比去年同期增加8.9％或610万元，主要就是因为CapitaGreen收入增加700万元。
相比之下，金鞋停车场的净房地产收入只有信托的2％，远远低于CapitaGreen。
由此可见，金鞋停车场重新发展后能创造的价值是相当可观的。况且，重新发展后，金鞋停车场将从10层楼建筑变成本地最高办公楼，与大华银行一号大厦、莱佛士坊一号及共和大厦同为280米高，楼面面积将从4万7000平方英尺大增至100万平方英尺。
一个停车场和一栋280米的办公楼，哪个项目价值比较高，答案不言而喻。
马吉街停车场
重新发展计划延迟15年
不过，要在停车场上“挖金”绝非易事。事实上，马吉街停车场重新发展计划20年前就开始，却因全球金融危机冲击本地办公楼市场和信贷市场而延迟长达15年，直到五年前办公楼租金恢复强劲增长，才得以重新启动。
当时的凯德集团总裁廖文良在CapitaGreen动土仪式上说：“我们已在1996年为两座停车场拟定计划。我们需要取得当局批准，然后再看时机，及市场对办公楼的需求。”
但他强调，停车场重新发展为办公楼只是“时间问题”。
如今，CCT决定启动第二个停车场重新发展计划，也是因为它看好未来办公楼前景，认为时机对了。
CCT管理公司总裁梁静仪谈到金鞋停车场重新发展时说：“我们对新加坡优质办公空间的长期需求充满信心，而且在2018年后，莱佛士坊一带也没有新的办公空间供应。”
对信托来说，它投资的其实是本地办公楼的未来前景，因为在现阶段，本地办公楼市场正面对多个办公楼项目完工，市场出现供大于求的局面。甲级办公楼租金从去年第一季每月每平方英尺11.40元的高峰期，在今年第三季跌至每月每平方英尺9.30元，跌幅近两成。
不过，接下来市场新办公楼项目不多，预计本地办公楼租金会逐步回弹。
马来亚金英证券（Maybank Kim Eng）指出，金鞋停车场重新发展计划若能落实，并在2021年完工，CCT将有望抓住办公市场可能回弹的好时机。
金鞋停车场
发展成本估计21亿元
在创造金鞋停车场价值前，CCT首先得投入资金。
从马吉街停车场的重新发展成本来看，分析师估计金鞋停车场的重新发展成本将介于15亿元至21亿元。
要筹集这笔发展资金，CTT固然可以贷款，但鉴于它不久前刚以3亿9300万元收购CapitaGreen的60％股权，总举债比率从29.8％上扬至37.8％，虽然这还是低于举债顶限45％，它的借贷额无疑会受限。
联昌国际（CIMB）认为，CCT下来或许会考虑各种投资和资金结构，包括与他人合资或卖出现有资产以筹集所需资金。
另一方面，马来亚金英证券提醒，要把金鞋停车场从交通用途转为商业用途，可能涉及一笔发展溢价（differential premium），或会影响了计划的可行性。
比如，马吉街停车场重新发展时，涉及的发展溢价和其他相关土地成本达6亿5100万元，占重新发展成本一半左右。
明年租金可能下跌5％
根据新加坡交易所投资者教育网站（SGX My Gateway）上月的报告，在本地上市的32个房地产投资信托（REIT）和六个合订信托（Stapled Trusts）中，有四个信托的投资组合包括本地办公楼。
除了CCT，其他三个信托是星狮商产信托（Frasers Commercial Trust）、华联商业信托（OUE Commercial REIT），以及吉宝房地产信托（Keppel REIT）。
这四只信托今年截至9月初的总回报介于14.6％至28.4％，平均近22％，超过38只信托的14.2％平均总回报。
不过，这四只办公楼信托的预示股息收益率，则介于5.5％至7.7％，平均是6.4％，稍微低于38只信托的6.7％平均收益率。
CCT第三季的股息收益率为5.7％，今年至今的总回报为18.15％，表现在各办公楼信托中算不上最出色。
从业绩来看，CCT第三季营收上扬8.9％至7440万元，净房地产收入增加8.3％至5700万元。
从股价来看，信托过去一年股价大致呈上升趋势，从1.315元升至1.595元。
分析师大致看好CCT接下来的表现。在信托第三季业绩公布后，六名分析师中有五名分析师给予“买入”评级，目标价介于1.68元至1.88元之间。
这一方面是因为信托的办公楼租用率维持在97.4％的高水平，比市场租用率来得高，另一方面也是信托收购股权的CapitaGreen，收入贡献预计增加。
不过，分析师也指出，本地下来几年的办公楼供应量高，将对CCT的租金收入带来下行压力。其中，大华继显（UOB Kayhian）指出，CCT明年至后年更新租约时，租金可能会下跌5％，造成明年和后年派息减少。
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