楼市乾坤
你曾否在武吉知马和东陵的洋房区，见过在屋外种满了葱郁树木与花草的洋房？
洋房位于的土地范围都很大，房子却只占土地的一小部分，而且都不超过两层楼高。它们是本地为数不多的优质洋房（Good Class Bungalow）。
在寸土寸金的新加坡，优质洋房的价格动辄数千万元，只有富豪或大企业才买得起。
我国经济近年虽然放缓，但优质洋房的交易额去年仍然持续上涨，显示了它的保值作用，历久不衰。
究竟什么是优质洋房？
据知，优质洋房这个词汇源自市场，而非由官方制定，这类洋房有几项主要特点。
首先，房子必须坐落在市区重建局在1980年规划的39个优质洋房区内，目前共有约2500多栋。
根据市建局的资料，范围最大的五个优质洋房区依次是采士华园（Chatsworth Park）、莱道园（Ridout Park）、加利谷住宅区（Caldecott Hill Estate）、格洛路（Gallop Road）的武勒登园（Woollerton Park）和瑞士俱乐部路（Swiss Club Road）。
一般洋房与优质洋房最大的分别是洋房范围内的绿化面积。优质洋房的土地面积必须是至少1万5000平方英尺（约1400平方公尺），但这不表示屋主能把整块地用来建房子。市建局规定，房子最多只能占土地的35％，以确保洋房范围内有更多空间栽种植物花草。
当局规化优质洋房区，是为了保护这些洋房区现有的高素质居住环境，免于受密集型住宅项目如半独立洋房或排屋的侵入。
市建局发展控制署代署长吴真真回复《联合早报》询问时说：“我们在规划新加坡的土地时，目的是为新加坡人提供多元化的住房选择，包括有地住宅、低楼、中楼和高楼组屋及公寓。”
莱坊（Knight Frank）董事经理陈智群受访时说：“自37年前政府划定优质洋房区之后，就再没有推出新的地段，因此这类洋房的数量有限，而且是独一无二的类别。”
唯一能增加优质洋房数量的途径，是分拆重建。第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋说：“发展商买下面积较大的优质洋房，然后拆掉重建成多间豪宅，才能扩大市场。我估计，五年内以这种方式增加的优质洋房数量最多只会增加3％。”
交易量受经济影响 但交易价格波动不大
根据高力国际（Colliers International）研究部整理的数据，除了2008年之外，从2005年至2010年，每年有上百栋优质洋房转手，平均售价为每平方英尺383元至1098元。
2008年由于爆发全球金融危机，交易量减半至51宗，但平均尺价仍维持在818元的中上价位。
之后不久，政府出台房地产降温措施，限制外国买家购买优质洋房，交易量从2011年的54宗跌至2013年的29宗，平均尺价介于1261元和1302元，接下来三年都维持在1300元以上。
由此可见，即使交易量受降温措施和经济放缓影响，但交易价格的波动不大。
近来，新加坡经济增长放缓，全球经济也因为美国总统特朗普的保护主义言论而蒙上阴影。
在投资市场充满不确定因素的情况下，房地产是表现较稳定的投资选择，稀少的优质洋房更是如此。
带来显著资本增值
高力国际（Colliers International）新加坡研究部主管宋明蔚指出，尽管经济疲弱、油价猛跌，海事岸外业萎靡不振，加上受到额外买方印花税（ABSD）和房贷总偿债率（TDSR）的冲击，优质洋房六年来的售价依然保持稳定。
反观，非有地豪华私宅价格却在过去的三四年下跌20％至25％。这显示优质洋房是个风险低且稳定的投资产品，而且会持续保持下去。
她说：“优质洋房的价值在过去十年里稳健上升，为一些屋主带来显著的资本增值，他们可考虑出售房子，换取可观的利润。”
她举例，一名买家在10年前以910万元买下贝雅士山（Peirce Hill）8号的洋房，在去年8月以2700万元脱售，赚了近两倍。
在去年以高价转手的还有位于开宝路（Cable Road）11号、贝雅士路（Peirce Road）12号和第三道（Third Avenue）18号的优质洋房，屋主卖房子所得的利润都超过150％。
仲量联行（JLL）新加坡董事王德辉也有类似看法，他说：“对许多喜欢豪宅生活的买家来说，优质洋房是一项长期投资。屋龄较大的优质洋房如果在设计上不符合屋主心意，屋主就拆除重建以符合奢华要求。”
据他分析，买家普遍认为私宅市场即将见底，因此吸引更多买家回流，促使去年整体私宅交易量上涨16％，他预计，今年的优质洋房市场走势也会相应上升。
屋主不轻易低价售屋
今年首三个月，有三栋优质洋房易主。这些房子都坐落在武吉知马区，地点为惹兰甘榜彰德（Jalan Kampong Chantek）、阿尔柏王园（King Albert Park）和加立克道（Garlick Avenue）。
三栋洋房的土地面积分别为2万7502平方英尺、3万9224平方英尺和2万7825平方英尺；尺价介于858元至1117元，但平均尺价为993元，是近年来的低价位。
宋明蔚说，售出的三栋洋房都属于品质较好的房子，因此平均价格仍属不错的水平。
据她观察，买家仍密切留意价格走势，有地私宅的交易氛围依旧不活跃，无法吸引更多屋主出售房子。她预计，今年的交易量会保持平稳。
第一太平戴维斯的张敏璋也认为，今年的交易量不会显著增加。
他说，自从政府在2012年限制外国买家购买优质洋房后，原本就不大的购买群更进一步缩小，加上近期经济不景气，导致价格趋缓。
要注意的是优质洋房价格贵、买主少，虽然能保值但必须长期持守，静待良机出售。
这类房子因为昂贵而出租率低，如果屋主不自住，他们依然得花钱维持房子的良好状态并定期修剪园内花草，因此只有财力雄厚的富豪和房地产发展商才负担得起，而这类买家数量不多。
虽然优质洋房近期屋价下跌但幅度不大，在他看来，这是因为屋主都不会轻易以低价出售，毕竟买卖优质洋房就如“有钱人打麻将”，只能在同一个小圈子里交易。
除非有人急须卖房套现或无法支付贷款而被银行充公出售，否则价格不会大幅度下降。他认为，即使优质洋房短期的投资回报率不高，也不影响买家购屋的决定。
“优质洋房是高净值人士的一种地位和身份象征，就如拥有名表和跑车一样，即使用途跟普通手表和汽车一样，却是富裕者的必备资产。”
除非有人急须卖房套现或无法支付贷款而被银行充公出售，否则价格不会大幅度下降。优质洋房是高净值人士的一种地位和身份象征，就如拥有名表和跑车一样，即使用途跟普通手表和汽车一样，却是富裕者的必备资产。
——第一太平戴维斯研究部主管张敏璋
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