楼市乾坤
随着发展商手上的发展地皮逐渐见底，本地土地竞标活动近来不断升温，竞标价比以往高出近三成，发展商的盈利率也跌了好几成。
发展商的土地需求是否还会继续攀升，它将如何影响私宅价格？
本期《楼市乾坤》让数据说话，分析土地买卖市场走势。
本地发展商“星狮地产”（Frasers Centrepoint）于上月推出新私宅项目海景轩（Seaside Residences），短短两天卖出近一半或400个单位。
项目大卖，固然是个好消息，但星狮地产新加坡总裁邓国佳在开心之余，也在烦恼一件事——公司土地库存进一步减少了，下来还有什么项目可卖？
邓国佳上周在公司的业绩发布会上说：“我们的土地库存即将见底，市场上私宅地段的供应却又减少，竞标地段的价格不断攀升，我们要如何填补土地库存，将是接下来一大挑战。”
其实，不仅是星狮地产，许多发展商都面对土地库存告急、没有剩下太多单位可供销售的窘迫局面。这也促使发展商为了囤积地皮，而积极参与政府售地计划（GLS）的竞标活动。
根据星展银行分析师陈伟祥和陈丽睿的一份报告，由于发展商对地皮的需求强烈，政府售地（GLS）又显著减少，在僧多粥少的情况下，发展商竞标土地的局面激烈，去年每幅地段平均吸引12方竞标，最高和第二高标价差距，也从2013年的15％收窄至去年的3％。
在多方激烈竞标的情况下，私宅土地价格也止跌回升，最高标价从2015年的容积率每平方英尺871元，猛涨至去年容积率每平方英尺1239元，涨幅超过四成。
陈伟祥说：“虽然私宅交易量回弹，但发展商基于手上私宅地皮不多而受限，无法乘胜追击推出更多项目。”
今年土地竞标场均吸引13家发展商
步入今年，土地竞标激烈程度有增无减，每项售地竞标活动平均吸引约13家发展商参加，比2015年下半年平均多出五家。
像今年首幅招标地段，位于道德路（Toh Tuck Road）的9年地契私宅地段，吸引了多达24方人马竞标，盛况仅次于2009年西林道（Westwood Avenue，新加坡南洋理工大学附近）地段吸引的32方竞标。
高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯指出，近几个月推出的新私宅项目获得良好反应，提振发展商对本地楼市的信心，令他们的标价牛气冲天。她估计，今年上半年售地平均溢价达29％，比去年下半年的13％高出16个百分点，说明发展商取地难，付出“代价”也大。
发展商盈利率减逾一半
土地价格节节上升，私宅价格却继续走低，意味着发展商的盈利率已经逐步下滑。
房地产投资平台“点心房地产”（Dim Sum Property）联合发起人张刚禾估计，发展商已不如过去般“好赚”，私宅项目可取得盈利率，从2013年前的22％至36％，现在估计已跌至单位数，减幅超过一半。
他举今年外国发展商中建南洋（China Construction（South Pacific）Development）标到的西海岸谷（West Coast Vale）地段为例。该地段标价相当于容积率592元，发展商的回本尺价估计1079元，而该地段周围项目交易尺价约为1180元，即发展商的盈利率应是8.5％。
求地若渴有众多考量 库存关系业务发展
既然发展商的赚钱利润已越来越少，面对的风险又高，为何许多发展商仍求地若渴、积极标地呢？
张刚禾解释说，发展商标地不单是考虑利润，还可能包括填补土地库存、调动资金和扩大市场份额等考量。特别是土地作为发展商的未来收入来源，填补土地库存，更是公司未来发展的重要目标。
他说：“发展商或在标地战局中获胜，或者是开拓海外市场寻求新地皮，否则他们的业务增长势头将会受挫。”
下半年料将推出更多地段 政府能降低竞标热度？
政府今年上半年共推出五幅正选地段，当中四幅已推出招标，只剩比达达利兀里巷（Woodleigh Lane）地段预计下月推出。
戴玉祥产业（Edmund Tie & Company）研究部东南亚区域主管李乃佳认为，比达达利兀里巷地段备受发展商看好，预料推出时将会引发多方发展商出手争夺。
他也预计一些发展商为了成功取得地皮，或许会从备售地段“下手”，勾出像若锦街（Jiak Kim Street）和奥云路（Owen Road）的地段。
备售名单上的地段，惟有在发展商提出政府接受的最低买价后，才可展开竞标程序。
几天前招标截止的史德林路（Stirling Road）地段，就属于备售地段之一。这幅地段列在备售名单中长达七年之久，最近被发展商勾出。地段最终吸引了13方竞标，最高标价达10亿零272万元，成为本地首个标价冲破10亿元大关的纯住宅项目。
李乃佳相信，随着私宅销售表现改善和价格维持稳定，发展商下来会勾出更多备售地段。
另一方面，政府预计下月公布下半年年的政府售地计划。基于最近几次竞标活动激烈，李乃佳认为，政府可能推出更多地段，以降低土地买卖市场热度。
欣乐国际研究咨询执行董事麦俊荣估计，政府下半年会推出七至八幅正选地段，供地比上半年增加高达六成。
他说：“发展商土地需求不断攀升，政府应适度增加私宅供地，满足楼市需求。”
“集体出售” 取得地皮另一途径
除了政府售地，分析师认为，发展商还可能通过集体出售方式来取得地皮。
集体出售市场经过几年“严冬”，去年开始回暖，共有三宗项目成交，总额达到10亿元。其中，华业集团（UOL）和联合工业（UIC）去年10月以3亿3420万元总价，标得私有化中等入息公寓Raintree Gardens，该地段发展的私宅项目预计在明年推出。
青建地产（南洋）去年也以6亿3800万元标得顺福雅苑（Shunfu Ville），该交易几经波折，终于在上周完成。
据了解，不少私宅项目正积极寻求集体出售，包括诺曼顿园（Normanton Park）、樟宜花园（Changi Garden）、裕廊湖畔公寓（Lakeside Towers）和友诺士雅苑（Eunosville）等。
陈丽睿指出，集体出售交易程序复杂，极容易因少数业主反对而交易告吹。她说：“尽管如此，发展商却仍愿意进行集体出售交易，这说明他们既求地若渴，对楼市中长期发展也持较积极看法。”
土地价格上扬 私宅售价升势难挡？
展望未来，分析师普遍认为，如果发展商标地热度不减，继续出高价标地，私宅价格将可能受影响而跟着上涨。
私宅售价必反映售地溢价
李敏雯认为，售地溢价继续升高，最终必然会反映到私宅售价中，使私宅价格也跟着调高。她说：“看看香港几天前新九龙地区一幅住宅用地，最高标价达每平方英尺12563港元（2247新元），相比之下，新加坡楼市价位不应定得这么便宜。”
高价标地 发展商直面成本问题
麦俊荣则认为，发展商现在以高价标地，其实好比是一场“赌注”，期待一两年后楼市会好转，能以高价卖出私宅。
他说：“但如果到时市场没回升，发展商就得面对高土地成本的问题了。”
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