房地产市场情绪变幻莫测

今年本地私宅市场走势让很多专家都几乎丢了工作，因为他们大多数都往政府是否让市场解冻的基调做预测，谁也没预料到市场不仅复苏，还快速狂飙，瞬间白热化，可说是政府没发牌，发展商也可自摸吃糊。

人家说，女人的情绪让人难以捉摸，我却觉得，本地房地产市场情绪变化之快，让人措手不及。

一两个月前，房地产专家普遍认为“本地房市尚未复苏“；言犹在耳，现在同一批专家已纷纷改口，形容市场情绪火热，而这主要是受发展商标地价格屡创新高、集体出售成交价节节高升所提振。

确实，今年本地私宅市场走势让很多专家都几乎丢了工作，因为他们大多数都往政府是否让市场解冻的基调做预测，谁也没预料到市场不仅复苏，还快速狂飙，瞬间白热化，可说是政府没发牌，发展商也可自摸吃胡糊。

然而，另一方面，从数据上看，私宅市场却存在严重的供应过剩、空置率居高不下的情况。这与供过于求时，市场价格就会下降的供需理论不符。

按照供需理论，当供过于求时，市场价格就会下降，也从而导致供应量减少而需求量增加。这样看来，本地楼市已出现供需失衡、市场被扭曲的现象。

发展商求地若渴、积极囤积土地库存，是因为土地库存已见底，公司需要买地继续盖房维持成长，还是因为预见有潜在市场需求？我想，两者皆有。

站在政府的立场，自然不希望看到市场供需失衡，才会一再提醒，市场上的私宅存货已经足以满足买家需求，甚至无法完全吸纳所有单位。

根据市区重建局数据，市面上有约1万8000个未售出的新私宅单位。加上近期政府售地和集体出售带来的供应量，本地接下来一两年的私宅单位预计会增加超过一倍，这将导致私宅空置率持续上扬。有市场分析师预测，下来六个月的私宅空置率可能将近12%，而且租金市场继续疲弱。

尽管数据显示2012年政府售地计划下的发展项目至今还有3000多个单位未售出，政府日前宣布明年上半年仍推出六幅正选名单地段和九幅备售名单地段，预计可供应约8000个私宅单位。这基本上与今年下半年的供应单位不相上下。

有人认为，政府明年上半年的售地计划仍算谨慎，甚至稍微减少，目的为缓和市场供应量过剩。

但也有人解读成，它其实并没有对供应过剩起到缓和作用，反而有“加重”过剩的可能，因为6000个新单位已远远超出满足市场的需求，无须供应到8000个新单位。如果政府要缓和市场，应该是减少供应，或者推出更多备售地段，而非保持一样的供应量。

政府谨慎售地，正是要在发展商积极从集体出售求地之间取得平衡。对那些胃口奇大的发展商，政府的谨慎售地计划恐怕仍无法满足他们的需求。预料接下来集体出售热潮会继续延烧，发展商标地也不会手软。

地价不断被炒高，说明了发展商对本地楼市仍有一定的信心。发展商不可能一直守株待兔，等待政府售地才进场，因为总不能让公司停顿下来，房子还是要继续盖，不得不向私人求地。再说，外国发展商纷纷来抢滩，而且出手往往还比本地姜阔气，这在一定程度上也促使地价飙高。

不管政府是否配合发展商的需求供地，或者发展商需要依赖政府的售地计划，这已不重要。因为两者对市场的预期不尽相同，政府一般是从宏观、长期角度来考量，关注私宅空置率和价格的稳定性；发展商则更关注未来几年有哪些地段可供发展，项目是否可以赚取更多盈利。

从短期来看，眼下的私宅市场，今年也算是它风光回归的一年，无论政府售地或集体出售，成交价都屡创新高，地王地后都在数月内诞生。

明年的私宅价格会否如专家预测般上扬8%，不得而知。不过，有几个关键数据需要注意：明年预计有1万个新私宅单位完工、有16至22个新项目会推出、2万个新单位来自集体出售地段，以及超过3万个空置单位。这也意味着，未来一两年，房地产发展商和经纪会很忙碌，买家可选择的项目更多，但买得起的单位会越来越小。

从长期看，这个市场充满挑战和不确定性，长期下来其增值是否与整体经济一致，也令人担忧。最重要的是买家对私宅的需求是否可持续，更让人担忧。

随着颠覆性创新科技崛起，年轻人从事的行业不再是传统或铁饭碗工作，多数以合约工为主，以四海为家，没有固定或长期的收入、公积金存款也不固定，他们是否还有能力买得起本地房地产？

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