楼市乾坤
过去一年多来，全岛各地多个私宅项目都争相推出市场集体求售。这些项目的屋龄不一，有的年久失修，有的屋龄未满30年，仍保养良好。
一些旧楼具有历史意义却被拆除，令人大感惋惜；一些较新项目却要重新发展，在有些人眼里则是一种资源浪费。
本期《楼市乾坤》探讨屋龄较大的私宅项目为何寻求集体出售，以及现有相关条例是否还合时宜。
根据利斯苏富比国际房地产新加坡的统计，自2016年以来集体出售的主要房地产项目中，有九个项目的屋龄约40年或以上，其他大多数是约30年至39年的项目，共有35个。
屋龄约20年至29年的有七个，屋龄低于10年的有一个。
旧楼的正常磨损自然比略新的建筑严重，在一般人看来，旧楼拆除重建的迫切性较大。
不过，旧楼集体出售的过程并非一帆风顺，欧南园的私人公寓珍珠苑（Pearl Bank Apartments）就是一个例子。
该公寓建于1976年，自2007年起历经三次尝试集体出售计划，告吹原因包括售价不够吸引人，无法跨越八成屋主同意的门槛，以及全球金融危机导致发展商却步。
根据政府规定，屋龄少于10年的私宅项目若要集体出售，必须获得九成或以上屋主的支持。10年以上的私宅项目则须要取得八成屋主同意，分析师认为，针对同意参加的屋主数量或分层地契份额的要求，应该按屋龄的增加而递减，让屋龄较大的项目更快推出市场求售。
高纬环球资本市场主管沈丽美接受《联合早报》访问时说：“我认为，针对40年以上房地产的条例应该放宽，改为70％屋主同意的较低门槛较为合理。20年至39年屋龄的房地产才应该取得80％的屋主同意。
“至于屋龄低于20年的建筑，可考虑把门槛调高至90％，而不只是让10年以下的建筑遵循这个规定。”
莱坊新加坡房地产投资与资金市场部主管罗凯杰也认为，门槛应该根据屋龄调整。他建议，屋龄15年以上的项目须获80％屋主的首肯，然后屋龄每增加五年，门槛就调低五个百分点。
旧楼质量落后格局落伍
他在受访时说：“旧建筑的转售价较低，而新建筑的转售价较高，因此随着屋龄的增长，价值也有所影响。新建筑的状况比旧建筑较好，因此鲜少会集体出售。”
屋龄较大的房子破损程度较大，水管和电梯等设施老旧，需要不断投入资金翻修，对屋主是一笔不小的负担。
若是99年地契的公寓，屋主想把旧房子卖掉还碰上另一大难题。
以珍珠苑为例，地契如今只剩57年，由于银行对60年以下地契的房地产贷款条件严格，买家即使不介意房子设施老旧，但也可能因为无法取得房贷而打退堂鼓。
过去数十年来，建筑材料已改良不少，也更加环保了。相比之下，30多年前建成的旧建筑条件就没那么好。如果这些建筑重新发展，这在沈丽美看来，是可以接受的。
“随着建筑材料和科技的进步，有一些建于上世纪80年代和90年代的建筑，无法融入新科技，也达不到环保建筑的标准。商用和工业大楼尤其如此。”
新加坡国立大学房地产研究院主任程天富博士也有类似看法。
他说：“一些旧建筑的状况虽然依然良好，但随着人们的生活方式、家庭结构和外部环境的改变，一些建筑设计和格局显得落伍。”
他举例，最高五层楼的无电梯公寓，对许多居民来说非常不便。一些大楼的停车场没有遮盖或缺乏互联网插座。另外，商用和工业大楼的地板可能无法承担数据中心仪器的重量。
保留地标建筑 政府或可考虑补偿发展商
具有历史意义的旧建筑若定期维修，可避免损坏至需要拆迁的地步，还可妥善地保留下来。
珍珠苑曾经是本地最高、单位最多的住宅大楼。公寓建筑设计犹如一个马蹄铁，在那个建筑设计以简单实用为主的年代，可谓鹤立鸡群。可是公寓年久失修，促使许多屋主决定卖掉房子。
屋龄超过40年的珍珠坊（People's Park Complex）、黄金大厦（Golden Mile Tower）和黄金坊（Golden Mile Complex），也都是我国独立以后的著名地标，它们同样面对设施老旧的问题，因此业主纷纷筹备集体出售计划。
新加坡科技设计大学建筑与可持续设计系助理教授杨茳善博士接受《联合早报》访问时说，旧楼的屋主若定期维修房子，就不至于要面对房子损坏严重的情况，整座建筑也不必进行大规模翻修工程。
“房子状况差，其实是最容易解决的问题。若有良好的维修机制，建筑物不会损坏到那个地步。但是，如果本来就抱着集体卖掉屋龄30至40年建筑的观念，难道还会花钱进行必要的维修和提升吗？”
旧建筑即使保养得宜，但仍须面对地契到期的问题，对此，杨茳善希望政府能检讨延长地契的条例。
“我认为政府应该检讨相关政策，或至少讲解屋主能在什么情况下获准延长地契。如果政府允许具有历史价值的建筑这么做，这将有助屋主取得用来填补地契和翻修费用的银行贷款。”
有些人希望买下集体出售地段的发展商，在重新发展时保留旧建筑，可是这些建筑的修复工程费用不小，对发展商来说未必有利可图。
程天富指出，要在经济价值和历史价值之间取得平衡并不容易，买下集体出售地段的发展商要在保留历史建筑的同时，尽量扩大建筑的发展潜能极为困难。
“政府或许能为私人发展商提供经济上的好处，补偿它们在修复（珍珠苑）标志性马蹄铁形建筑时，可能蒙受的经济损失。例如给予额外容积率，这是一般保留建筑如牛车水、白沙浮和其他地区店屋所获得的好处。”
海外城市也走上集体出售之路
许多人口密集的海外城市同新加坡一样寸土寸金，建筑若破败不堪或所在地段会在重新发展后升值，就会走上集体出售之路。
在香港，屋龄50年以下的私人房地产项目在集体出售时，必须取得所有屋主的同意，屋主之间也必须自行商讨卖掉大楼后的金额分配。
由于有些屋主联络不上，而且要取得所有人的共识非常困难，因此过程往往要花上五至10年。
莱坊香港估价及地产拓展顾问部主管陈致馨说，若屋龄50年或以上建筑的80％屋主同意，这些屋主可向土地审裁处申请，通过法律程序迫使少数屋主出售房子。
中国的情况则大不相同，莱坊香港估价及咨询部主管林浩文说，市区的重新发展计划主要是由政府或政联公司推动的，私人发展商要购买集体出售项目并不容易。至于重新发展某个地区的原因，大多是同政府政策有关，不一定是因为建筑老旧破败。
保留了许多历史建筑的英国，也有不少私宅集体出售及重新发展活动。
高纬环球英国住宅投资及私宅租赁部主管西蒙斯（Jack Simmons）说：“这是因为现有的住宅大楼可能不再适合居住，或在重新发展后，大楼价值会更高。”
此外，老旧的政府建筑通常会进行翻新和提升，但这么做的私人建筑较少。
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