以乌节路和武吉知马为主的第9至11区，向来是许多人心目中的高档私宅黄金地区。
然而，随着滨海湾和丹戎巴葛等新区的崛起，第9至11区传统黄金地区的霸主地位开始出现动摇。
楼市乾坤
说到让富人趋之若鹜的高档私宅区，买家往往会联想到的是乌节路和武吉知马为主的第9至11区。
然而，随着现代生活形态的改变，以及滨海湾和丹戎巴葛等新区的崛起，第9至11区传统黄金地区的霸主地位开始出现动摇。
根据利斯苏富比国际房地产新加坡（List Sotheby's International Realty, Singapore）的房地产报告，随着城市景观的不断变换，一些传统黄金地区的吸引力已渐渐消退。像第11区的纽顿和诺维娜，第二季私宅平均尺价同比增加7％至1613元，比同时期整体楼市涨幅9.1％来得低。
反观一些新崛起的地区吸引许多买家，房价高涨，足以媲美传统黄金地区。例如商业大楼密集的滨海湾吸引大批外国买家，过去一年房价上扬20％，平均尺价从去年第二季2087元，在今年第二季上升至2510元。这比乌节路地区高出5％，比第11区更高出超过五成。
另一个例子，则是美芝路在双景坊（DUO）和风华南岸（South Beach）等项目的推动下，地区活力再现，第二季尺价同比上扬33％至1896元。
丹戎巴葛是另一个私宅价格走高的地区，今年第一季尺价较去年第二季高出12％至2059元。虽然该地区尺价在第二季下调至1874元，却还是高于纽顿和诺维娜等地区。
第9至11区涵盖乌节路、武吉知马、东陵至诺维娜等地区。其中，第9区有乌节路、经禧和里峇峇利等；第10区有武吉知马、东陵和荷兰路等；第11区则有纽顿和诺维娜等。
由于这三个地区有不少豪宅项目，并且吸引许多富裕和上流社会人士到此置业，因此往往被视为私宅黄金地区。
利斯苏富比国际房地产新加坡运营总监梁文豪接受《联合早报》访问时说：“传统黄金地区向来被视为新加坡私宅市场的皇冠宝石，但随着不少新地区崛起，可成为房地产投资者的另一个投资选项。”
乌节路：刺激因素少 魅力却不减
世邦魏理仕研究部主管沈振伦则认为，传统黄金地区魅力仍在，高档私宅霸主地位短期内也很难被取代。
他说：“从环境位置来看，第9至11区周围有大使馆、国际学校和购物中心，交通与设施便利，具有一定的地理优势。更重要的是，本地永久地契项目越来越少，而它们主要集中在这三大区，所以这些传统地区继续对买家有极大吸引力。”
新加坡国立大学房地产研究院主任程天富副教授指出，黄金地区内一些较为陈旧的共管公寓，房价涨幅明显落后于整体楼市，无形中拖累黄金地区价格。
此外，黄金地区较少新项目推出，造成该地区缺乏带动房价的刺激因素。
但他认为，经禧和乌节林荫道一带近期有不少集体出售活动，外加苏菲雅山地区下来也有一些私宅发展项目，一旦这些项目推出后，必然会刺激黄金地区的房价。
数据显示，今年迄今第9区和第10区有超过13项集体出售，总值超过38亿5000万元，这包括经禧峰（Cairnhill Heights）和位于乌节林荫道（Orchard Boulevard）的柏园（Park House）。
苏富比报告指出，第9区私宅尺价第二季同比上扬19％至2384元，主要是玛庭豪苑（Martin Modern)、银峰（New Futura）和合力路（Hullet Road）8号等新项目销售所推动。
相对而言，第11区过去三年只有6 Derbyshire和Newton 26这两个新项目推出，交易活动较淡静。
商业区：集工作居住玩乐“三合一”
尽管第9至11区在高档私宅市场仍占有优势，分析师坦言，随着集工作、居住与玩乐于一体的生活方式普遍起来，位于中央商业区的私宅项目将吸引买家，构成另一个黄金地区。
仲量联行新加坡研究与咨询部董事王德辉说：“滨海湾、丹戎巴葛和美芝路都位于市中心，为喜欢住在城市里的人提供许多便利，包括靠近工作地方、交通枢纽和娱乐休闲地区等，让这些人感觉生活更多姿多彩。”
他指出，相对于乌节路地区以家庭为主，商业区私宅住户以外派人员为主，包括单身者或年轻情侣和夫妇。
对程天富而言，商业区也是高档私宅区这概念并不新奇，事实上，在纽约、伦敦、东京和上海等国际大都会中，最昂贵房子往往都是位于市区中央。
他说：“在外国，上班族能接受商业办公和居住环境同在一栋大厦内，并且很早开始发展包含住宅和办公楼等元素的综合项目。"
“在新加坡，我们过去比较习惯把办公地方和住家分开，不喜欢住在商业区里。不过就现在在家办公概念逐渐普及化，住家和工作场所界限越来越模糊，一些人开始关注商业区的私宅项目。”
一直以来，新加坡商业区以办公楼为主，在约10年前，商业区内开始出现像滨海舫（The Sail@Marina Bay）和滨海湾居（Marina Bay Residences）等私宅项目。这些新项目强调“融合工作、生活和玩乐于一体”的生活方式，受到买家欢迎，促使商业区成了高档私宅林立的另一个黄金地区。
商业区较受瞩目的新私宅项目有滨海盛景豪苑（Marina One Residences）、华利世家（Wallich Residence）和风华南岸府（South Beach Residences）。滨海盛景豪苑位于滨海湾地区，有两座大楼，公园大楼已售出超过九成，平均交易尺价为2340元，花园大楼在数星期前推出，尺价从2400元起跳。
华利世家位于丹戎巴葛，尺价介于3000元和4000元。风华南岸府预计今年推出，市场人士估计该项目尺价从3000元起跳。
濒水私宅：发展潜能大 或是未来黄金区
展望未来，分析师预测，南部濒水地区（Greater Southern Waterfront）提供独特的濒水生活方式，具有巨大发展潜能，可能是未来的黄金地区。
南部濒水地区是市区重建局在2014年发展总蓝图下提出的构想，主要是市区港口业务迁出后，南部地区将腾出1000公顷的土地。整个南部濒水地区的海岸线长达30公里，土地面积相当于三个滨海湾地区，可能规划成建有住宅、商业、文化及娱乐设施的地方。
沈振伦指出，吉宝湾（Keppel Bay）和圣淘沙升涛湾（Sentosa Cove）附近私宅位于南部海岸线，拥有动人海景，提供不同于乌节路等传统黄金地区的生活，一向来吸引不少买家。南部濒水地区有着相同优势，有可能发展成像吉宝湾和升涛湾一样的优质私宅区。
程天富也认为，南部濒水地区面积庞大，可起着更大规模效应，甚至对吉宝湾和升涛湾私宅起着提振作用。
他说：“要成为黄金地区，你不仅要有许多便利设施，还必须达到一定规模。在政府规划下，南部濒水市区无疑有着设施和规模优势，发展可能性更大。”
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