联合早报●投资讲座
李乃佳指出，降温措施的连锁效应已经发挥影响。
政府于去年推出新一轮房地产降温措施的连锁效应已经浮现。市场人士认为，私宅市场走势如何，接下来半年是关键，买家和卖家可能出现拉锯战。
莱坊国际产业顾问行高级董事兼主管李乃佳于上周六在《联合早报》举办的一年一度华语投资讲座上，分析了本地房地产市场的现况和展望。
去年7月，政府推出新一轮的房地产降温措施，调高额外买方印花税（ABSD）、收紧贷款和估值比率。
李乃佳指出，降温措施的连锁效应已经发挥影响。
他说，销售量是最好的讯号，“通常销售量减少，房价的压力会比较大。”因此，已有不少人开始询问，现在是不是最佳的进场时机。
李乃佳认为，当私宅市场放缓，转售组屋市场出现上升或平稳的趋势，就是最好的时候。
可是，他也发现，买家通常有预期心理，“当房价上涨，他们预期价格会持续往上，开始一窝蜂进入市场。当房价下跌，大家预期价格会继续下滑，于是都却步。”
若观察不同类型的单位，李乃佳说，价格介于120万元至130万元以及二房和三房式单位的需求仍在，“比较大的房子，需求减少很多。”
他估计，接下来买家会到处去看示范单位，卖家却不愿大幅调低价格，“所以拉锯战就开始了。”
如果到了今年12月，不愿再等下去的买家开始进场，价格就会被推高，市场会逐渐回温。
租赁市场平稳
李乃佳说，另外一个情况是，有一两家发展商决定调低价格，“这将形成另一个连锁反应。所以未来六个月最关键，它会决定接下来市场的走势。” 他同时也指出，调高ABSD对外国投资者的影响很大，整体需求是下滑的，尤其是来自中国的买家。
租赁市场的展望则比较正面。李乃佳说，租赁市场好转的情况估计可维持一两年，“2022年至2023年值得留意，届时很多所谓的霸级发展项目竣工，租赁市场可能会面对很大的下行压力。”
除了私宅市场，李乃佳也分析了办公楼、零售空间和店屋的投资展望。
他认为，办公楼是今年和明年最有看头的市场。
李乃佳说，私宅市场由需求所驱动，办公楼市场则取决于供应。由于供应不多，尤其是市区，加上这一两年共同工作空间发展迅速，“这两三年的租金有望维持上扬。”
至于受到电子商务冲击的零售空间租赁市场也逐渐回稳。李乃佳指出，许多从事电子商务的业者，开始拓展实体店面或与零售商店合作。
不过，他提醒投资者不要因此贸然进场，特别是小单位不容易出租，空间用途也有限。
近年，店屋越来越受到投资者青睐，尤其是位于保留区内的。李乃佳认为，由于供应有限，需求强劲，导致店屋的价格上涨了很多，销售开始放缓，投资者宜谨慎。
《联合早报》2019年经济展望暨投资讲座共吸引400人参加。讲座的赞助机构是辉立期货（Phillip Futures），支持机构为FSMOne.com，场地赞助机构是新加坡首都（Capitol Singapore）。
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