平均增幅5.6% REIT上财季每单位派息多增加

根据辉立证券交易员郑伟权的统计,已发布截至今年6月底季度业绩的31只REIT中,有17只每单位派息取得增长;11只的每单位派息比去年同期减少,平均减幅为7.2%;三只持平。

逾五成的本地房地产投资信托(REIT)在刚结束的财季,取得更高的每单位派息(DPU),平均增幅为5.6%。  

根据辉立证券交易员郑伟权的统计,已发布截至今年6月底季度业绩的31只REIT中,有17只每单位派息取得增长;11只的每单位派息比去年同期减少,平均减幅为7.2%;三只持平。

他接受《联合早报》采访时指出,这主要是因为整体营收和净房地产收入(NPI)取得不错的增幅。

在31只REIT中,只有七只的营收和净房地产收入下滑,分别平均减少8.55%和8.76%,而其他取得增长的增幅平均达到13.13%和14.26%。

郑伟权说:“整体而言,本地REIT的第二季财务表现不错,每单位派息也因此同步上升。”这也意味着,REIT的股价今年至今上扬了12%,是有基本面支撑的。

卓星企业融资(SAC)分析师蔡栋梁受访时也指出,今年至今,本地REIT的每单位派息增长6.7%,平均收益率约为6.4%。今年上半年,REIT是机构投资者净买入的板块,共吸引了3亿9630万元的资金。

FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员陈怡瑾以总回报率来看,REIT在上半年的总回报率达到22%,显著高于新加坡海峡时报指数的11%。

工业信托 净房地产收入增加最多

不过,各个领域REIT的表现不一。今年第二季,工业信托的整体净房地产收入平均比去年同期增加近20%,表现最好;其次是商业信托(5.04%)和零售信托(4.94%)。

表现最差的酒店信托和医疗保健信托在第二季的净房地产收入增长皆不到1%。

郑伟权认为,工业信托的强劲表现可能得归功于它们的多元化投资组合。

他指出,在工业信托领域就有六种不同的房地产类别,包括高科技大楼、商业园、数据中心、物流、多层厂房(flatted factory)以及轻工业建筑。

此外,工业信托可以根据需求,提升或重新发展已有的项目,提高资本化率(capitalisation rate)。例如,丰树工业信托(Mapletree Industrial Trust)将位于大成通道(Tai Seng Drive)7号的一个工业房地产项目提升为数据中心。

除了房地产类别,郑伟权指出,13只工业信托所持有的超过700个房地产项目更是分布在世界各地。“经济景气时,不同的次领域提供了可持续增长的空间。不景气时,全球各地的商业活动也支撑了信托的表现。”

反观其他领域的REIT,郑伟权说,酒店信托主要是被辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust)所拖累。它的净房地产收入因澳大利亚的投资组合表现不佳而减少了11%。澳洲的投资组合占信托整体四成。

商业信托总回报率最佳

尽管商业信托的净房地产收入增长远不如工业信托,但它的投资总回报率却是最高的。商业信托或办公楼信托在上半年的总回报率平均达到15.6%,第二季是4.66%。

陈怡瑾说,本地办公楼市场正处于上升周期,“办公楼空间的需求增强,加上供应有限,应有助推升租金”。

总回报率最差的是酒店信托,上半年平均虽有11.25%,第二季只有0.18%。

陈怡瑾认为,接下来美国预计进一步减息,加上全球市场的不确定性升高,REIT的稳定现金流和高股息收益率,将吸引更多为了避险的投资者将资金转入本地REIT。

尽管目前REIT的估值已经来到1.13倍,高于历史平均的1.05倍,不过陈怡瑾认为,REIT市场的增长展望良好,估值依然合理。

郑伟权预期,接下来本地REIT将有更多并购活动。“这是REIT拓展投资组合以改善财务表现的主要方式。”

他说,若有更多并购案,REIT的每单位派息将因为可派发收入增加而相应上升。

酒店和商业空间的供应减少,应该也会带动酒店信托和商业信托在未来几个季度出现增长。郑伟权说,目前REIT面对主要的下行风险是宏观经济放缓。

在31只REIT中,只有七只的营收和净房地产收入下滑,分别平均减少8.55%和8.76%,而其他取得增长的增幅平均达到13.13%和14.26%。

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