房地产解码：购买综合项目私宅的利与弊

现代生活节奏加快，令结合“生活、工作和娱乐”于一体的概念逐渐普及化，也促使更多结合商场、住宅和交通设施的综合发展项目涌现。

例如不久前推出的滨海名汇（Midtown Bay），是国浩时代城（Guoco Midtown）综合发展项目的一部分，后者集办公楼、酒店、住宅和零售空间于一体，可让你在同一个项目内上班、居住和玩乐。

新近开盘的盛港嘉园（Sengkang Grand Residences），也是一个综合项目，除了结合住宅和商场，还包括民众俱乐部，并且连接了万国地铁站（Buangkok MRT）、巴士车站和小贩中心等。

所谓综合发展项目（integrated development），一般指的是全面结合住宅、商业和交通设施的项目，而且这些组成部分紧密相连。

除了综合发展项目，另一个常见的是混合用途发展项目（mixed used development），它主要是包含小部分商业元素的住宅项目，比如Stars of Kovan以住宅公寓为主，但它的地面层有46间商店。

综合发展项目并非全新概念，早在1976年新加坡就有凯联大厦（International Plaza）这个综合发展项目了，这些年来市区外也出现像The Centris和勿洛馨居（Bedok Residences）等项目。随着现在生活与工作结合的新趋势掀起，综合发展项目近年越来越受到关注

这类项目的一大优点就是它提供便利设施，往往可以“足不出大楼”，只要搭个电梯到楼下的零售商场，就能购买日常用品或用餐，甚至还能看场电影。

省去了交通麻烦，自然也减少了相关交通开支。比如你无须支付停车费，还可能不用驾车了。

从投资角度来看，综合发展项目也有较高溢价（premium）。根据橙易产业（OrangeTee & Tie）去年发布的一份研究报告，综合发展项目的溢价比同一地区的纯私宅项目高出5％至20％。

由于这类项目地点较优越，出入设施方便，所以也较受租户青睐，一般可取得更高租金。如果综合发展项目设有办公楼，它更有“近水楼台先得月”优势，更容易吸引到租户。

有其利，必有其弊。综合发展项目或许提供许多便利，却会产生过于拥挤、人口密度太高的弊病。

人潮太多，必然造成居住环境更吵杂。特别是到了周末，即使是住在楼上的你，也可能听到楼下零售商场和户外餐厅传来的噪音。如果你是驾车人士，你不时还会碰到道路阻塞的情况。

由于综合项目价格偏高，所以在转售时，纯粹以价格而言，它存在一些劣势，比同地区的纯私宅项目稍微有些“吃亏”。

还有一点须留意的是，综合发展项目在集体出售时，如果按照分层地契份额（share value）计算集体出售价格，零售空间的售价往往比住宅单位高，这可能导致整体项目的集体出售要价过高，让发展商却步。

况且，住宅业主对自身拥有的房子的价值已经有自己的看法，现在又加上店铺业主，大家对保留价的分歧自然更大。

去年有几个综合发展项目推出市场集体出售，如武吉知马的美世界，以及市区的黄金坊等，但至今都未能成功售出。

总的来说，购买综合或混合用途发展项目各有利弊，买家别只是留意这类项目的方便之处，更须考虑到这些便利有可能造成的许多不便。

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