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房贷进化论:更多SORA配套料登场

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新元银行同业拆息率(SIBOR)预计在三至四年内逐步退出市场,由新元隔夜利率(SORA)取代。

跟一个月和三个月SIBOR挂钩的浮动利率配套到时也将退场。华侨银行(OCBC)在7月中率先推出本地首个跟SORA挂钩的房贷配套。当前超低利率环境,房贷配套怎么选?

本地金融市场将迈入单一基准利率,新元银行同业拆息率(SIBOR)预计在三至四年内逐步退出市场,由新元隔夜利率(SORA)取代。

目前在本地房贷市场,跟一个月和三个月SIBOR挂钩的浮动利率配套是主要产品之一。基本上,SIBOR过渡到SORA对一般借贷者没有立即影响。不过,正考虑申请SIBOR配套的房贷族,应确认合约具有后备条款,以便之后可以平稳过渡。

华侨银行在上个月中率先推出本地第一个SORA房贷配套,专供至少贷款100万元的已建成私宅买家。

该配套锁定期(lock-in period)为一年,利率以放款当天及之前89天的SORA简单平均来计算,之后每个月调整一次。

目前,配套首两年的利率为90天SORA+1.28%。若以8月11日发放贷款计算,首月的房贷利率为0.1234%+1.28%=1.4034%。如果选择华侨银行的三个月SIBOR配套,目前息差1%,8月11日的三个月SIBOR为0.4319%,首三个月的房贷利率为1.4319%。

理财网站MoneySmart房贷主管吴幼新向《联合早报》表示,由于SORA房贷是全新产品,借贷者仍不熟悉,因此提出了不少询问,估计还需要一段时间才能理解SORA利率的特性,接受跟SORA挂钩的配套。

Redbrick房贷咨询公司副总裁庄鏆议则透露,SORA配套推出以来销售“相对缓慢”。他认为,部分原因或许是相对于其他浮动利率和固定利率配套,SORA配套利率的竞争力不明显。

庄鏆议说:“由于目前只有华侨银行推出SORA配套,消费者无从比较,难以判断用90天平均SORA计算利率是太长还是太短。借贷者若要对SORA有更进一步的了解,须有更多银行推出各自的配套。”

受访房贷业者表示,截至目前暂未听闻其他银行计划推出SORA挂钩房贷配套。

不过,随着SORA取代SIBOR的时间表已确定,新加坡金融管理局也已从8月份开始提供一个月、三个月和六个月SORA复利数据,市场基准指标趋向完整,银行预计将陆续推出更多跟SORA挂钩的房贷配套。

Mortgagewise.sg执行董事吴尚宇认为,任何银行要推出这个全新产品,最终的房贷利率应当低于现有的配套,否则很难说服借贷者接受风险,尝试新产品。他认为,现阶段多数消费者仍将选择较熟悉的SIBOR配套。

SORA波动性相对大

SORA是银行间每日早上9时至傍晚6时15分之间进行的无抵押隔夜新元交易的交易量加权平均利率。金管局网站自2005年7月1日就已每日更新,有完整的数据供市场参考及追踪。

吴幼新说,SIBOR是同业之间的拆息率,而SORA是根据新元实际交易得出的隔夜利率,更为透明,因此是良好的基准利率。但与此同时,消费者必须接受它的波动性,因为它对市场因素的反应将更为迅速。

他说:“历史数据显示,它在今年3月美国联邦储备局突然大幅降息期间,就下跌得比SIBOR快很多。同样的,当利率上扬时,它也会更迅速反应。”(见制图红线)

虽然SORA本身的波动性大,但华侨银行的SORA配套,是以过去90天的简单平均来计算出配套利率。庄鏆议表示,这个“往回看”的计算方式,为配套利率提供了稳定性(见制图橙线)。至于SIBOR是“往前看”的利率,因此反映更多当下的市场因素。

吴尚宇则认为,SIBOR的好处在于跟美国的联邦基金利率(federal funds rate)的历史关联性已经过多年印证,是房贷顾问为借贷者提供咨询及展望的基准。“事实上,我认为本地银行应该推出跟联邦基金利率挂钩的产品,这个产品将会马上取得成功。”

房贷配套利率 下跌空间不大

不管选择哪个配套,借贷者还是要回到全球利率走势的基本面来考量。

吴尚宇表示,目前所有的市场预测都指向联邦基金利率的超低水平将持续一段时期。“在上一回全球金融危机,超低利率从2009年一直延续到2014年。”

庄鏆议也不认为利率接下来会突然回升,因为冠病疫情对经济造成长期的冲击。

吴幼新则指出,随着银行开始推出更长期的固定利率配套,这显示利率将继续保持在超低水平。

受访房贷咨询顾问认为,目前房贷利率变动的主要因素在于银行所收取的息差。庄鏆议说:“低利率环境对银行的盈利来说是逆风,如果基准利率继续下跌,息差估计会上扬。”

吴尚宇则认为,银行的息差在近期调高得太快了,他希望市场力量能促使银行在下半年把息差调低。

不过整体而言,房贷专家指出,目前不论固定利率或不同的浮动利率配套,利率都已偏低,彼此的差距不大,再下跌的空间也不大。

吴幼新说:“如果你不紧密追踪利率走势,我建议选择固定配套,因为它跟浮动配套的差距极小。如果选择浮动利率配套,你得问自己,它还能跌多少?”

吴尚宇建议借贷者选择SIBOR浮动利率配套,因为固定利率配套平均比浮动配套的利率高出0.20个百分点。他认为,即使利率在稍后上扬,借贷者还有足够时间反应,转到固定利率配套。

两策略二选一

庄鏆议建议借贷者按各自需求从两个策略中选择其一。策略一也是趁利率低迷选择固定利率配套,对冲掉未来几年利率上扬的风险,享受现金流状况平稳、可预测的好处。

策略二是选择SIBOR或其他利率挂钩配套,获得最低市场利率,同时享有整体利率未来几年更大可能维持在低水平的好处,但同时也找寻提供免费转换(free conversion)及较短锁定期的配套,对冲利率上扬的风险。

SIBOR是同业之间的拆息率,而SORA是根据新元实际交易得出的隔夜利率,更为透明,因此是良好的基准利率。但与此同时,消费者也必须接受它的波动性,因为它对市场因素的反应更为迅速。

—— MoneySmart房贷主管吴幼新

任何银行要推出这个全新的产品,最终的房贷利率应当要低于现有其他配套,不然将难说服借贷者接受风险,尝试新产品。

—— Mortgagewise.sg执行董事吴尚宇

SORA配套推出以来销售“相对缓慢”,部分原因或许是相对于其他浮动利率和固定利率配套,SORA配套利率的竞争力不明显。

——Redbrick房贷咨询公司副总裁庄鏆议

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