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报告:平均毛利率达94.8% 优质洋房具韧性料能抵御疫情冲击

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分析师说,优质洋房拥有者一般非富则贵,持守能力更强,即便面对冠病疫情冲击,价格也应不会显著下滑。

一项调查报告显示,本地优质洋房具韧性,在冠病疫情前最近一次的房地产降温措施推出后,它的平均毛利率并未下跌,反而升至将近100%。

根据ERA产业调查报告显示,本地优质洋房(Good Class Bungalows,简称GCB)在2018年7月降温措施推出后的18个月,平均毛利率(gross profit margin)升至94.8%,跟措施推出前18个月81.4%相比,高出了13.4个百分点。

在措施后18个月,优质洋房平均收益约728万元,当中最高收益来自80号贝蒙路(Belmont Road)的优质洋房,它在去年10月以3450万元卖出,业主取得约2330万元收益,毛利率约207%。

相比措施前18个月,优质洋房平均收益为945万元,最高收益为3980万元,措施前收益表现更高。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时指出,降温措施后18个月成交的优质洋房面积较小,造成它们交易额和收益较低,却也因此有较高毛利率。

他也认为,优质洋房拥有者一般非富则贵,持守能力更强,即便面对冠病的巨大冲击,价格也应不会显著下滑。

麦俊荣说:“这个调查目的是想了解像冠病疫情这类不可预期事件对优质洋房的影响。由于疫情还未结束,现在分析它的影响或许言之过早,因此我们决定以降温措施前后18个月的优质洋房走势为参考,借此预测冠病对优质洋房带来的可能影响。”

“调查结果显示,措施推出后,大多私宅项目价格下跌,优质洋房却是不跌反升,显示强大韧性。这说明优质洋房能更有效抵御市场冲击,相信这次的冠病疫情也不例外。”

优质洋房业主通常持守房子约10年

优质洋房是本地最高档次的有地住宅,只限新加坡公民购买。

目前本地有39个优质洋房区,区内共有2800栋这类洋房。

ERA数据显示,政府前年7月重拳出击推出降温措施,优质洋房市场并未“冷却”下来,在措施后的18个月,它的交易量持平在约30个单位,平均成交价微涨1.7%至3020万元,成交尺价则上扬2.4%至1429元。当中成交价最高的是位于大威路(Dalvey Road)的洋房,那是建国元勋林金山的故居,在2018年10月以9390万元成交。

根据ERA报告,降温措施前后三年中,优质洋房业主平均持守9年至11.5年,才把房子卖出,有业主甚至持守了房子24.5年,因此优质洋房市场较不受外在负面因素影响。

就年率化收益而言,业主平均的年均复合回报率(CAGR)介于4.5%和6.1%,最高为28.2%。

麦俊荣说:“业主在优质洋房交易中大多都取得盈利。毕竟,如果交易未达到预期的盈利,他们往往会选择不卖房。”

谈到冠病疫情影响,麦俊荣表示,受到阻断措施和安全社交距离等限制,上半年优质洋房交易量确实减少,但随着看房活动逐渐恢复,这几个月市场显得更活跃,有不少瞩目交易。

例如位于加立克道(Garlick Avenue)的一栋优质洋房,最近就以超过9000万元价格转手。这栋洋房业主是太丰饼干厂(Thye Hong Biscuits)李文龙家族所拥有,面积约10万1550平方英尺。

麦俊荣说:“优质洋房不可能完全免疫于市场冲击,但我们的研究说明了,只要业主财务状况良好,并有极大耐心,他们将能保住洋房价值,度过这场疫情难关。”

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