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新一轮楼市降温措施即将出台?

我国经济受疫情冲击去年全年萎缩约5.8%,本地私宅市场却逆势而上,全年私宅价格上升约2.2%。(档案照片)

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两名内阁成员周一皆表明,政府正密切关注本地楼市走势,确保房地产市场的表现不会超越经济基本面。受访房地产分析师认为,这番话暗示着政府下来可能推出降温措施。

除了调高额外买方印花税(ABSD)和收紧房贷比率外,政府或许会推出新措施如资本利得税(capital gain tax)和私宅交易消费税等。

不过他们认为,本地楼市未到过热地步,政府推出降温措施或许为时过早。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时说:“所谓无风不起浪,我们很少看到两名部长同时说,政府正关注楼市。估计降温措施计划书已在部长的办公桌柜,等待适当时机拿出来。”

“不过我认为,本地楼市才开始摆脱冠病疫情的阴影,逐步走向复苏。如果政府现在推出新一轮降温措施,无疑会打击市场。”

副总理兼经济政策统筹部长及财政部长王瑞杰,和国家发展部长李智陞分别出席建筑业和房地产发展商活动时强调,当前经济前景充满不确定性,政府有必要确保房地产市场的表现不会超越经济基本面,并继续让年轻国人能拥有自己的房子,政府会在必要时调整相关政策。

尽管我国经济受疫情冲击去年全年萎缩5.8%,本地私宅市场却逆势而上。

市区重建局的预估数据显示,私宅价格去年第四季环比上扬2.1%,全年屋价上升2.2%。去年预计卖出1万零24个新私宅单位,同比增加1.1%。分析师普遍认为,今年私宅价格可增长2%至4%。

政府上一次是在2018年7月推出降温措施,当时私宅价格四个季度累积上涨9.1%。

可能推出资本利得税

合登(Huttons)房产集团研究主管李思德认为,近期私宅价格走高和一些项目大卖,与经济走势背道而驰,或许引起政府关注。此外,本地就业市场持续疲弱,也让人担心一旦雇佣补贴计划(Job Support Scheme)等援助措施撤除,许多家庭会面对房贷问题。

然而,他不认为房价涨幅已远超经济基本面,以至市场面对失衡风险。

他说:“去年私宅价格虽上扬2.2%,增幅仍低于2019年的2.7%。发展商标地时都显得谨慎,反映楼市还未达到过热地步,现在推出降温措施有点为时过早。”

谈到政府可能推出的措施,李思德猜测,除了可能调高ABSD和降低贷款与估值比率(loan-to-value,简称LTV),还可能推出资本利得税和7%私宅交易消费税等新措施。

我国政府不征收资本利得税,但不少国会议员曾建议政府推出这项税项,以拓展税收来源。

李思德指出,通过资本利得税和私宅交易消费税等,政府能增加税收来源,但同时也会削弱新加坡作为投资和居住地的吸引力。

世邦魏理仕(CBRE)研究部主管沈振伦则猜测,政府最直接做法是继续调高ABSD。

他说:“这个做法短期内产生反射性作用,抑制私宅价格走高。可是中长期而言,这做法只是人为地抑制私宅需求,最终买家会适应这些措施,措施成效越来越低。而且这做法会加重组屋提升者的负担。”

沈振伦建议政府可从供应着手,推出更多地皮满足市场需求,以达到供需平衡,让私宅价格趋向平稳。

从宏观角度来看,沈振伦指出,全球利率处于超低水平,市场有着大量流动性所致,房价走高是全球许多城市面对的问题。

他说:“我觉得政府只是敲响警钟,提醒国人谨慎看待他们须承担的债务,未必会在下来几个月推出降温措施。现在部长说了这番话,可能产生反效果,令更多买家赶在措施可能推出前买房,导致私宅市场更火热。”

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