香港回归中国20年，20年来，房屋问题一直是香港特区政府最头痛的问题，5年前，梁振英上台，说房屋问题是他施政方针重中之重的问题。结果，5年过去，代表香港二手楼价的中原城市领先指数上升60%，因此，新任特首林郑月娥一上台，首份施政报告也聚焦于房屋政策，香港房屋问题甚至引起在北京的中央最高领导人习近平的关注，他在主持今年7月1日香港特区新一任政府就职典礼上公开说香港的住房等民生问题比较突出，虽然只是短短的一句话，出自习近平的口份量就很重了，林郑月娥不得不全力以赴，设法解决问题。
论人口密度，新加坡的人口密度比香港高，但是新加坡人均居住面积比香港高许多。梁振英年代，推出多项的特别印花税，买家印花税，双倍印花税等的压抑楼价上升的措施，称之为“需求管理”，希望通过压抑需求以压抑楼价，但是不成功，追根究底，是土地不够。那么，人口密度比香港高的新加坡为什么有足够的土地？为什么新加坡绝大部分人都可以成为业主，拥有自己的物业？
问题的核心是土地的用途，香港所有的土地在法律上都有指定的用途，前特首梁振英一上任时就指出，香港用以兴建住宅的土地只占整体面积的6%，是的，这才是最关键的问题，但是，政治上的反对力量使到梁振英忙了5年之后，香港用以兴建住宅的土地依然只占整体面积的6%，香港有非常庞大面积的土地被立法定为郊野公园，在全世界的大城市中是少有的，不少人在周末也喜欢到郊野公园登山远足，放松自己，梁振英想动用郊野公园兴建房屋，不成功，现在，林郑月娥也想如此做，成功与否，仍是未知数。
此外，香港也有许多土地被定义为农地，这些农地都是私人持有的，其中四大地产商就控制了1亿平方尺的土地，如果全部改为住宅用地，以5倍地积比计算，可以兴建5亿平方尺的楼房，以平均500平方尺一个单位来计算，可以提供100万个单位，肯定足够，问题是，地产商不会笨到大量推出农地，付政府一笔钱改为住宅用地，推倒楼价。
1997年，董建华就是宣布每年兴建8万5千个单位的房屋后，恰巧遇上亚洲金融风暴，结果楼价大跌，跌了足足70%，所引发的问题更严重。
有趣的是，香港地产商今年似乎也懂得见风转舵，今年的首九个月，地产商将手上的农地通过补地价（新加坡称为付发展费）转成住宅用地的总楼面面积达886万平方尺，而过去5年的总和只有227万平方尺，地产商在今年9个月所能提供的土地是过去5年总数的4倍。
香港楼价已经涨了3年，将来一旦下跌，会不会又制造出另一个问题？
（作者为退休大学教授）
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