社论
政府上星期四推出2009年以来的第九轮房地产降温措施，以确保房价的涨势不会失控。与过去几轮灭火方式不同，这一轮的降温措施主要是防患于未然。财政部、国家发展部以及金融管理局在联合声明中指出，本地房价过去一年快速攀升，如果不加干预，可能会超越经济基本面，尤其是利率看涨以及房地产市场巨大的潜在供应量，导致楼市崩盘的风险上扬。
这一轮的降温措施，让那些与时间赛跑的发展商措手不及，也令房地产分析师大喊意外。尽管集体出售热潮近乎疯狂，但发展商以及分析师之前普遍认为，房地产市场刚刚复苏不久，政府不会那么快推出新一轮的降温措施。不少发展商已计划在政府新一轮降温措施出台之前，推出新私宅项目。但政府抢先一步，令他们感到愤愤不平。
新加坡产业发展商公会发表声明指出，房地产市场正处于复苏初期，复苏步伐也与经济基本面同步，政府“没有理由”推出“强硬的措施”。它表示，政府应给予房地产市场时间自我调节，以达致可持续的平衡点。
确实，新私宅市场处于复苏初期。在经过15个季度连续下跌后，新私宅价格在2017年第三季开始回升，至今也只有四个季度。不过，私宅价格在2013年第三季至2017年第二季的15个季度，总共下跌11.6%，而在2017年第三季至今年第二季短短的四个季度，却上涨了9.1%。虽然目前的私宅价格还是比2013年第二季的高峰期低了3.6%，但是发展商以及分析师之前普遍认为，今年底的私宅价格将创新高。
其次，集体出售热潮一波接一波，发展商高价抢地的热情不减。虽然集体出售热潮让业主笑开了怀，但是它也为未来的房地产市场撒下不稳定的种子。发展商高价抢地后，充分利用容积率建盖更多的私宅单位，以让买家“负担得起”。以后港最近推出的一个项目为例，这块地段原本只有286个单位，但在重新发展后，同样的地段将建盖1472个单位的私宅，比原有的多出四倍。集体出售热潮不仅缩小住房面积，而且大幅度提高未来的供应量。
国家发展部最近在宣布下半年的售地计划时指出，预计政府售地计划地段和还有待获得规划批准的集体出售交易地段，可增添约2万个单位的私宅，外加有2万4000个已获得规划批准的未售出单位。此外，市场还有超过3万个空置的私宅单位。
在需求方面，去年新私宅销量创下四年新高，不过那也只是稍微超过1万个单位。从上述的供应量而言，房地产市场需要多年的时间才能消化供应量。
早在去年11月，国家发展部长黄循财在新加坡产业发展商公会的晚宴上已指出，房地产市场供过于求，买家应该谨慎买房。他当时表示，私宅空置率在过去两年超过8%，这是2005年以来未曾出现过的现象。紧接着，金融管理局在它的《金融稳定检讨》报告中也警告，集体出售热潮对房地产市场带来潜在的风险，业内人士应该谨慎行事。
然而，言者谆谆，听者藐藐。尽管政府推出不少降温措施，但是大型发展商还是有足够财力高价抢地，而中小型发展商则通过联营的方式加入战围。另一方面，本地的投资工具有限，加上人们对置业的传统偏好，也推高了房地产的投资需求。此外，外国发展商以及外国买家也是房地产市场的一大变数。在这个情况下，楼市自我调整可说是一个迷思。房地产市场要确保供需平衡，不能单靠市场的力量。
房地产市场的供需失衡，可能动摇金融体系。因此，全球多个国家与地区都推出降温措施或所谓的“宏观审慎措施”，以确保房价的涨势不会失控。虽然发展商形容降温措施为“辣招”，但在利率上升的周期以及全球经济动荡不安的环境下，政府为急速升温的房地产市场降温，可减少楼价失控或楼市崩盘的风险。长期而言，这对发展商以及房地产投资者都有好处。
赞
