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社论:建立公平与可持续的租赁关系

疫情既打击租户,也打击业主,因为双方都在同一条船上。(档案照片)

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2020年5月23日

由五个商会商团及非正式组织代表组成的公平租约工作委员会,前天向律政部和贸工部提呈了一份建议书,提出了15点建议,涵盖商业出租市场的三大方面,即提高信息透明度、制定更公平的行为规范,以及设立公平租约委员会,由新加坡竞争与消费者委员会作为政府监督机构。

委员会的16名成员主要来自新加坡工商联合总会旗下中小企业委员会、新加坡中小企业商会、新加坡餐饮业协会、新加坡零售商协会,以及非正式组织新加坡租户公平联合会。他们代表超过一万个本地企业。

工作委员会在一个多月前才成立,几个星期内就拟定了建议书,提出商家的相关诉求,说明许多租户在冠病疫情的打击下,已产生空前的危机感。即便有政府的援助,许多人还是担心今后几个月可能会因还不起租而面对倒闭的厄运。最迫切的课题是如何挨过这道坎,其次,是疫后要如何逐渐恢复元气。这些都涉及他们和业主之间的租约。

说实在,疫情既打击租户,也打击业主,因为双方都在同一条船上。而照理,面对危机,大家也应该同舟共济才对。然而,事实并非如此。令好些租户大失所望的,是政府出台了援助措施,给业主房地产税回扣,希望能帮助商家们喘一口气,有些业主很快就把回扣转给租户,有些则是迟迟不愿意这么做。

这件事在4月间政府及时果断出台冠状病毒疾病(临时援助措施)法案后才算解决。法令规定,业主必须把所得到的房地产税回扣全额转给租户,以确保受疫情影响的本地企业得到妥善援助。由此可见,私人业主和租户之间,确实存在一种不对等的关系,租户一般上处于议价劣势,需要政府助以一臂之力。

这种不对等关系其实早已存在,只是疫情使之更加突出而已。试想,在如此非常时期,一些业主尚且不能体恤租户的困境,在好景时期,就更难期望他们能以同理心对待租户了。有人把业主和租户之间的不对等关系的恶化归咎于近年来房地产投资信托( REIT)的出现,这有一定的道理。因为投资信托是一种投资工具,业主必须照顾股东的利益,而租金既是主要的财源,自然是羊毛出在羊(租户)身上了。

其实,一些大型业主为了达到利润最大化,也在租约中加入了对租户很不公平的条款,有租户除了要给月租,还得拿出一部分营业额和业主分成。而业主一旦看到租户生意兴隆,也难保不会在续租时趁机起租。不过经济好景和政府的亲商政策形成对业主有利的形势,业主可以开出苛刻条件,动不动就坐地起租,而不愁没有租户上门。

在高涨的租金压力下,品牌逐渐减少,剩下的是一些较有承压力的大户,因此,各处商场大同小异,毫无特色。租金高涨自然也会转嫁到消费者身上。其次, 对创业者而言则是形成越来越高的门槛, 长远来说,这对整体经济的创新与多元化发展是不利的。这样的经营环境多年来一直为人诟病,其可持续性也让人忧心。

就眼前来说,所有业主该做的,是设法和租户共渡难关。上个月初,律政部兼内政部长尚穆根在国会谈到上述法案时就一针见血地指出,大家都须分担危机带来的经济痛楚,而有能力的就该多分担一些。在这种危机情况下,不该斤斤计较,更应讲求公平和正义,做该做的事。换言之,业主应该着眼于大局,不宜急功近利,或是只顾眼前。

考虑到现在疫情在世界各地的持续蔓延,我们必须有心理准备,经济要恢复元气,道路艰辛漫长,不太可能像沙斯疫情时一样,疫后就迅速反弹。因此,业主更应设法与租户共谋对策,相濡以沫,而不是反其道而行,急急相煎。趁此时加强共生关系,同时建立一种更公平的租赁关系,才是明智之举。

业界早在2015年就已推出不具法律约束力的公平租约框架,不过,至今未获得大型私人业主支持。希望疫情能带来改变,所有业主与租户都能把疫情带来的危机化为转机,藉此建立更有韧力和可持续的双赢关系。在这方面,出台公平租约法,应该是可以给力的。

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